Дорожающая ипотека вынуждает людей арендовать жилье. Изменится ли

На московском рынке аренды наблюдается нетипичная картина — сезон деловой активности начался раньше срока, предложение на минимуме, а цены — на максимуме. Среди причин этого эксперты называют растущие ставки по ипотеке

В Москве в 2023 году резко сократился выбор квартир в аренду. По оценкам экспертов, с начала года объем предложения снизился на 50–60%, в некоторых районах остались единичные варианты.

Среди причин такой ситуации— повышенный спрос на съемное жилье, вызванный в том числе дорожающей ипотекой. Часть граждан, планировавших оформить жилищный кредит, взяли паузу из-за сильного роста рыночных ставок (с 10% до 17% с начала года) и продолжают снимать жилье или ищут новое, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью».

Аренда почти вдвое дешевле ипотеки

rbc.group

Основная причина того, что люди отказываются от ипотеки в пользу аренды,— высокие платежи по кредиту. По оценкам ЦИАН, снимать квартиру в Москве сейчасв среднемв 2,3 раза дешевле, чем платить ипотеку. Если средний ежемесячный платеж по кредиту за однокомнатную квартиру составляет 118 тыс. руб., то аренда такойже квартиры обойдется в 51 тыс. руб. в месяц.

«Дисбаланс, который проявляется на ипотечном рынке— льготные ставки на новостройки и заградительно высокие на готовое жилье, — выталкивает людей на рынок аренды»,— пояснил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Именно поэтому обычные сезонные тренды (связанные с ростом спроса в августе и сентябре) столь нестандартно выражаются в этом году, пояснил он. «Повышение ключевой ставки сказалось на доступности жилья и обеспечило большой приток новых арендаторов»,— подтвердили аналитики «Домклик» Сбербанка.

Похожую точку зрения озвучили в «Авито Недвижимости». На фоне роста ставок по ипотеке некоторые потенциальные покупатели недвижимости пока откладывают выход на сделку, наблюдают за рынком и арендуют жилье, рассказал руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев. Из-за сокращения экспозиции (в том числе бюджетных вариантов) и подорожания аренды найти подходящий вариант сейчас может быть непросто, добавил он.

Тенденция сохранится

После последнего повышения ключевой ставки переток на рынок аренды продолжится, считают эксперты. «Растущие ставки по ипотеке наряду с ужесточением требований к заемщикам и продолжающимся ростом цен на первичном рынке могут привести к увеличению спроса на аренду жилья из-за ее большей доступности»,— считает директор по стратегии ИК «Финам» Ярослав Кабаков.

Часть из тех, кто переезжает в Москву и ранее планировал купить квартиру в ипотеку, пока подождут и будут искать съемное жилье, добавила заместитель директора управления аренды квартир риелторскойкомпании«Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. Однако, по ее мнению, это не создаст бум спроса, поскольку потенциальные покупатели уже являются арендаторами— они просто отложат покупку и пока продолжат снимать.

Повышение ставок по ипотеке может сказаться и на поведении инвесторов. «Если говорить про граждан, которые приобретают лоты для сдачи в аренду, то они могут на какое-то время поставить вопрос о покупке на паузу»,— полагает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Стоимость кредита будет влиять на финансовую нагрузку и семейный бюджет: платеж будет сложнее перекрывать доходом от сдачи, пояснила эксперт.

Ставки растут под давлением спроса

Повышенный спрос на съемное жилье на фоне дорожающей ипотеки и других факторов оказывает давление на цены. По данным «Домклик», с начала года аренда столичных однокомнатных квартир в среднем подорожала почти на треть — до 49,5 тыс. руб. Двухкомнатные квартиры выросли в цене на 85%, до 108 тыс. руб., трехкомнатные подорожали на 51%, до 175,8 тыс. руб. «За прошедший год рынок долгосрочной аренды Москвы претерпел изменения: мы наблюдаем существенное сокращение объема выставленного жилья (–12% по отношению к январю), прирост медианной стоимости квадратного метра при этом также значительный»,— пояснили в «Домклик».

Заметное подорожание (почти на 73%) на московском рынке аренды отметили в «Авито Недвижимости». По их подсчетам, средняя ставка аренды квартир по итогам октября составила 95 тыс. руб. В начале года на фоне слабого спроса она была гораздо меньше— 55 тыс. руб. Помимо высокого спроса, вызванного подорожанием ипотеки и деловым сезоном, давление на цены оказывает и тот факт, что самые доступные варианты вымываются из экспозиции быстрее всего, пояснил руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости».

В Est-a-Tet подорожание на московском рынке арендного жилья оценили в среднем в 20% в зависимости от ликвидности объекта и локации. Повышение цен там объяснили общим ростом спроса на съемные квартиры и обновлением жилого фонда. «На рынок выходят новые жилые комплексы, квартиры в которых идут под аренду. Это более качественные и дорогостоящие лоты, соответственно, и цена на них выше»,— пояснила Юлия Дымова.

До конца года выросшие ставки по ипотеке продолжат оказывать давление на рынок аренды. «Стоимость аренды жилья продолжит расти»,— прогнозирует директор по стратегии ИК «Финам».

По его мнению, особенно заметно этот тренд будет проявляться в крупных городах с высоким спросом на жилье, в том числе в столице. В «Авито» в свою очередь придерживаются более оптимистичного прогноза. «Мы ожидаем, что к концу года, когда спрос будет слабее, ситуация изменится: предложение пополнится новыми объектами, а средние ставки найма квартир разной комнатности снизятся»,— сказал Константин Каменев.

rbc.group