Как выгодно купить жилье без льготной ипотеки: доступные варианты

Чтобы поддержать спрос, застройщики сегодня предлагают рассрочки, скидки и различные варианты ипотечных программ. В то же время из-за вводимых ЦБ ограничений воспользоваться ими становится сложнее

В условиях, когда рыночные ставки уже превысили 25%, а льготная ипотека стала недоступной для большинства заемщиков, столичные застройщики стали активнее предлагать альтернативные механизмы. Широкое распространение получили разные варианты рассрочек, ипотечные программы от застройщика, а скидки стали массовым явлением.

Вместе с экспертами рассказываем подробнее об этих вариантах покупки строящегося жилья.

Семейная по сниженной ставке

rbc.group

Основным инструментом продаж на рынке новостроек сейчас остается семейная ипотека под 6%. По оценкам риелторской компании «Метриум», на нее приходится половина сделок в массовом сегменте. В тоже время сами банки ужесточают требования по выдаче семейной ипотеки— повышают первоначальный взнос, вводят комиссии.

«Пока есть банки, которые одобряют и проводят выдачи даже при условии обязательного субсидирования, клиенты готовы брать такие займы, так как по стандартной ипотеке ставка находится на чрезвычайно высоком уровне. В некоторых банках она достигает уже 28%»,— пояснила руководитель отдела ипотеки компании «Бест-Новострой» Надежда Стаднюк.

По семейной ипотеке застройщики дополнительно снижают ставки. Например, ГК «ПИК» предлагает семейную ипотеку под 4% с фиксированной ставкой на весь срок кредита, а «Самолет» и ЛСР— под 3,5%. У ГК «А101» ставка по программе начинается от 3%, такаяже ставка по программе у MR Group и «Донстроя».

Одновременно застройщики предлагают собственные ипотечные программы— субсидированные, траншевые, с использованием аккредитива. По оценкам «Метриума», на такие программы приходится четверть выданных ипотечных кредитов. В тоже время застройщики уже не могут так активно внедрять новые ипотечные продукты из-за мер регулирования ЦБ, отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Давление оказывает рост ключевой ставки— субсидировать такие программы становится дороже. «Более того, даже существующие исчезнут уже с 1 января 2025 года, когда начнет действовать новый ипотечный стандарт Банка России»,— считает Руслан Сырцов.

Рассмотрим доступные на сегодня варианты таких программ.

Ипотечные программы от застройщика

1. Сниженная ставка на определенный срок

Застройщики предлагают покупателям новостроек собственные субсидированные программы на определенный срок— два-три года. Обычно это время строительства жилого комплекса. На это время покупатель получает низкую ставку (например, 8%), а после истечения льготного периода ставка должна повыситься до рыночной. Оформляется такая ипотека с расчетом на то, что покупатель сможет ее рефинансировать по более низкой ставке, чем есть сейчас, пояснила руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.

Фото: Oleg Elkov / Shutterstock / FOTODOM

Однако пока снижения ипотечных ставок не ожидается из-за высокого уровня ключевой ставки Банка России. На заседании 25 октября ЦБ не только поднял ключевую ставку до рекордных 21%, но и повысил прогноз по ней на 2025–2026 годы. Согласно обновленным данным, ключевая с 28 октября до конца 2024 года составит в среднем 21–21,3%. В 2025 году ее значение снизится, но лишь до 17–20%, в 2026-м— до 12–13%, в 2027-м— до 7,5–8,5%. В прошлой версии прогноза (выпущена в июле) предусматривался диапазон 14–16% на 2025 год и 10–11% на 2026-й.

2. Траншевая ипотека

Еще один вариант, который сегодня распространен на рынке новостроек,— траншевая ипотека, или «ипотека за рубль».

Такой вариант предлагается, если покупателям нужен сниженный платеж на период строительства. Но он имеет свои недостатки. «В связи с тем что у застройщиков эскроу-счета не пополняются при такой схеме, увеличивают требования к первому траншу. Например, делают 30% от стоимости объекта, и это уже фактически альтернатива рассрочке»,— отметила Надежда Стаднюк. «Также ограничивают количество таких сделок в месяц, опятьже из-за того, что эскроу-счета не пополняются при данной схеме»,— добавила она.

3. Ипотека с аккредитивом

Еще один продукт, который встречается на рынке новостроек,— ипотека с аккредитивом.

Аккредитив может использоваться и при рассрочке, говорит директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. «При ипотеке в рассрочку кредитные средства зачисляются на аккредитив и лежат там определенный срок, согласованный сторонами»,— пояснил он. Как правило, это от шести месяцев до трех лет. В этот период для заемщика действует льготная ставка (от 0,1% годовых), что существенно снижает ежемесячный платеж. Банк в свою очередь может пользоваться деньгами, которые лежат на аккредитиве, как средствами на вкладах, добавил эксперт.

Фото: Михаил Терещенко / ТАСС

Однако ЦБ ипотеку с аккредитивом, как и другие виды субсидированных ипотек, относит к рискованным. Например, аккредитив в отличие от эскроу-счета не застрахован. В случае отзыва лицензии у банка покупатель не сможет вернуть часть средств, которая размещалась на аккредитиве.

Среди минусов таких ипотечных предложений от застройщиков— завышение цены квартиры. «Все программы субсидирования, которые предлагают застройщики, увеличивают общую стоимость квартиры в среднем на 18–20%»,— предупредила Елена Чегодаева.

4. Ипотека без первого взноса

На рынке новостроек можно встретить ипотеку без первого взноса. Обычно такой инструмент действует у определенных застройщиков в коллаборации с определенными банками. Однако из-за высоких требований ЦБ к первому взносу таких предложений на рынке немного.

По словам руководителя отдела ипотеки компании «Бест-Новострой», некоторые заемщики сейчас рассматривают такой вариант, размещая собственные накопления на депозиты под высокий процент. «При этом часть застройщиков может сделать удорожание первого взноса, а кто-то оставляет просто прайсовую цену, не предоставляя скидок клиенту»,— отметила эксперт.

Новостройка в рассрочку

После отмены льготной ипотеки широкое распространение получили рассрочки. Сейчас на рынке новостроек есть множество вариаций таких программ— с выплатой процентов и без, на короткий и длительный срок. «После отмены льготной ипотеки застройщики запустили программы длительной рассрочки. Если раньше рассрочка распространялась в основном на 6–12 месяцев до окончания срока строительства, то сегодня она может быть на два года и больше»,— рассказала «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Есть комбинированные варианты. Например, заемщик может взять рассрочку, которую он затем переведет в ипотеку в расчете на снижение рыночных ставок по истечении срока рассрочки, добавила эксперт.

Рассрочки в большей степени востребованы у покупателей более дорогого жилья. По оценкам «Метриума», сейчас такие программы есть в 75% новостроек бизнес-класса и в 64% премиальных проектов Старой Москвы. «Рассрочки зачастую подразумевают большой первый взнос и ежемесячные или ежеквартальные платежи выше, чем по жилищным кредитам. Поэтому даже в условиях высокой ключевой ставки покупатели в массовом сегменте обычно выбирают ипотеку»,— пояснил Руслан Сырцов.

Скидка на квартиру

Наравне с рассрочками застройщики стали охотнее предлагать скидки. «Сегодня именно дисконт играет важную роль для поддержания продаж. Многие девелоперы предлагают дисконт на широкий пул лотов, включая эксклюзивные варианты»,— отмечает Руслан Сырцов. «На фоне повышения ключевой ставки, а также сворачивания и ужесточения льготных госпрограмм наблюдается отток клиентов с первичного рынка. Чтобы выполнять ранее установленные планы продаж, девелоперам необходимо устанавливать дисконты»,— пояснил эксперт.

По оценкам компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», если до отмены льготной ипотеки доля новостроек со скидками варьировалась от 45% до 56%, то осенью этого года показатель вырос до 64%. Оставшаяся часть напрямую не идет со скидками, но снижение цены можно согласовать в офисе продаж застройщика. Средний размер скидки составляет 8–9%, но может достигать и 30–40%.

При этом фактическое снижение средней цены меньше размера заявленной скидки, так как крупный дисконт— практически всегда маркетинговая уловка, пояснил представитель «Метриума». «Тем не менее сэкономить значительную сумму все равно можно, только, например, не 30% от стоимости лота, а 10%»,— добавил он.

Скидки предлагают и при оформлении ипотеки в банке— например, держателю зарплатного проекта, при сборе полного комплекта документов, подтверждающего доход. В данном случае могут быть скидки на ставку по ипотечному кредиту, добавила руководитель отдела ипотеки «Бест-Новостроя». «Есть варианты с подарками— например, машино-место в подарок при покупке квартиры или с существенной скидкой»,— рассказала она.

Трейд-ин не в тренде

Трейд-ин по-прежнему есть у многих застройщиков. Такие программы помогают быстрее продать старую квартиру и временно зафиксировать стоимость выбранного лота. Но в условиях заградительных ставок такая опция мало востребована у покупателей новостроек.

«Трейд-ин в настоящее время не пользуется популярностью, поскольку реализация своей вторичной недвижимости в счет покупки квартиры в новостройке осуществляется достаточно долго, поэтому в приоритете остаются ипотечные программы»,— пояснили в «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Авторы Теги rbc.group