Не просто промышленность: почему девелоперы заинтересовались ОЭЗ

Разбираемся, как работают особые экономические зоны и зачем застройщики вкладываются в возведение недвижимости на таких территориях

Спрос на промышленную недвижимость со стороны покупателей и арендаторов вырос в 2022 году. Таково единое мнение трех разных агентств, опрошенных «РБК-Недвижимостью»: CORE.XP, Ricci и NF Group. По сведениям аналитиков, производственно-складские объекты оказались в числе наиболее привлекательных для инвесторов среди всех типов недвижимости на российском рынке.

Только в 2022 году компании получили от городских властей разрешения на начало строительства промышленных объектов общей площадью 295,8 тыс. кв. м. В результате в Москве появятся предприятия легкой промышленности, автомобильной, машиностроительной, химической и других отраслей.

Спрос на землю под строительство распределяется неравномерно. Наибольшей востребованностью пользуются объекты в столице у станций метро, сообщили аналитики NF Group и CORE.XP. Еще один фактор— правовое регулирование на той территории, где возводится новый объект. С этой точки зрения выделяются особые экономические зоны (ОЭЗ), где действуют отдельные нормы, облегчающие ведение бизнеса. Выясняем, что означает расположение в ОЭЗ для бизнеса и девелопера.

adv.rbc.ru

Строительство и правила в ОЭЗ: что важно знать

Под особой экономической зоной понимают территорию, где для предпринимателей действует льготный режим. Он включает в себя минимальные административные барьеры, налоговые льготы, таможенные преференции, а также сниженные цены на аренду и на выкуп земли. Такие участки создают для того, чтобы развивать наиболее значимые для страны отрасли— например, хай-тек-разработку или производство инновационных видов продукции. В Минэкономразвития считают ОЭЗ наиболее масштабным проектом по привлечению прямых инвестиций в приоритетные сферы экономики.

Особые экономические зоны делятся на четыре категории: промышленно-производственные, туристическо-рекреационные, портовые и технико-внедренческого типа (ТВТ). Последние имеют наибольшее значение для развития технологий— именно они заточены под прорывные разработки.

В 2023 году в России действует семь таких зон, одна из которых открыта прямо в Москве— это ОЭЗ «Технополис Москва». В состав объекта вошли шесть площадок: четыре расположены в Зеленограде, «Руднево»— к востоку от МКАД, а «Печатники»— на месте бывшего АЗЛК. Общая площадь всех шести территорий превысила 260 га.

Запрос на технологическое совершенствование— логичное следствие курса правительства на импортозамещение. В феврале 2023 года президент России Владимир Путин призвал российских ученых с опережением создавать собственные конкурентные решения в разных отраслях. В частности, вывести на новый уровень технологии в науке, ИТ-сфере, промышленности, транспорте, разработке лекарств и новых материалов.

В рамках этого курса руководители регионов и администрации особых экономических зон стараются заинтересовать бизнес привлекательными условиями работы— например, особыми режимами постройки новых корпусов в ОЭЗ ТВТ. Показателен пример ОЭЗ «Технополис Москва». В рамках исполнения поручения президента руководство уже работающей и заполненной резидентами экономической зоны решилось на расширение: в ближайшее время к застроенным площадкам в черте столицы добавят два новых участка— на улице Коломникова и в Шоссейном проезде. В 2023 году у девелоперов появится шанс поучаствовать в застройке этих территорий.

Новые площадки в Печатниках позволят разместить там тех резидентов, которым не хватило места в уже построенных корпусах ОЭЗ. «Площадь сооружений на улице Коломникова превысит 258 тыс. кв. м, из них более 226 тыс.— это офисно-лабораторный комплекс, административные помещения, а также объекты социальной инфраструктуры,— рассказал в ходе презентации проекта заммэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.— В рамках первого этапа застройки Шоссейного проезда планируется построить до 84 тыс. кв. м недвижимости для размещения высокотехнологичных производств».

В этом году к территории ОЭЗ присоединили индустриальный парк «Руднево», где уже готовы 18 корпусов общей площадью 120 тыс. кв. м. В перспективе к 2025 году площадь увеличат до 800 тыс. кв. м.

Сейчас в инфраструктуру для резидентов ОЭЗ «Технополис Москва» входит свободная таможенная зона, благодаря которой товары можно перевозить и размещать на объекте без уплаты налогов и пошлин. А управляющая компания старается привлекать бизнес дополнительными услугами вроде правовых консультаций, уборки помещений или помощью с логистикой.

В результате объем инвестиций резидентов ОЭЗ с 2007 по 2023 год вырос с 1 млрд до 91 млрд руб., количество компаний-резидентов достигло 90, а число рабочих мест превысило 9 тыс. Здесь базируется бизнес, который разрабатывает микроэлектронику, оптические приборы, ИТ-продукты, медицинские аппараты, детали для электромобилей и нанотехнологичные материалы.

Развитие ОЭЗ «Технополис Москва» предполагает появление не только новых индустриальных объектов, но и вспомогательной инфраструктуры для комфорта резидентов. В частности, на улице Коломникова появится здание с апартаментами, а в Шоссейном проезде девелоперам предложат построить гостиничный комплекс с конгресс-центром и коворкингом. Тем временем реконструкция Южного речного порта, ввод в строй Юго-Восточной хорды и появление крупного транспортно-пересадочного узла «Текстильщики» улучшат транспортную доступность локации.

Промышленный девелопмент: вызовы и возможности

В последнее время популярностью пользуется формат light industrial («лайт индастриал»). Он представляет собой постройку блоков малых и средних площадей для легких производств, складов, офисов и шоурума в одном месте. «Вакансия на конец 2022 года в light industrial составила 2,5%»,— констатировала партнер Ricci Яна Кузина.

Промышленный и складской девелопмент оказался настолько выгодным, что начал перетягивать застройщиков из жилого сегмента, заметили в Ricci. По их подсчетам, рентная доходность индустриальных объектов в Москве позволяет полностью окупить проект за семь-восемь лет, а в случае продажи достичь окупаемости за четыре года.

Дополнительная причина— особые льготы для девелоперов. «Проекты мест приложения труда (МПТ) в торговле, офисном или индустриальном сегментах помогают девелоперу снизить платежи за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) при строительстве жилья,— указала Яна Кузина.— Помимо диверсификации инвестиций, в этом заключается основное преимущество таких проектов для девелопера».

ВРИ определяет, какой вид застройки возможен на конкретном участке земли. При возведении объектов с рабочими местами девелопер в Москве получает отсрочку и льготу по плате за изменение ВРИ участка под жилье. Такую льготу можно получить и при строительстве объектов на территории столичной особой экономической зоны. Это становится важной причиной притяжения для застройщиков, которые прежде не работали с нежилой недвижимостью, утверждают аналитики.

В столице в проработке находится более 150 проектов комплексного развития территорий бывших промзон. Где-то можно будет построить жилье и социальные объекты, где-то— производственно-складскую недвижимость. Отличие ОЭЗ «Технополис Москва» в том, что здесь уже сложилась среда, которая привлекла десятки компаний, аккумулирующих вокруг себя подрядчиков и субподрядчиков, заинтересованных в площадях рядом со своими контрагентами.

Важность этого фактора оценил один из резидентов— финансовый директор компании «Бифорком Тек» Валентин Столяров. «Концепция идеально подходит. Есть площади, на которых можно быстро развернуть производство»,— заявил Столяров в беседе с РБК. Он обратил внимание не только на сформировавшийся хай-тек-кластер, но и на удобство территории для работников: в пешей доступности от ОЭЗ «Технополис Москва» находятся поликлиника, бассейн, спортзал, несколько столовых и торговых центров. Это упрощает процесс найма для резидентов и повышает привлекательность площадки в глазах потенциальных арендаторов.

В условиях анонсированной масштабной застройки бывших промзон Москвы территории с уже готовой инфраструктурой оказываются в выигрышном положении, следует из комментариев аналитиков. Преимущества обнаруживаются даже в сравнении со складами. «Ввиду дефицита на рынке light industrial стоимость продажи 1 кв. м и ставка аренды на объекты класса А такого формата на 30–40% выше, чем на складские комплексы аналогичного класса»,— разобрал ситуацию партнер NF Group Константин Фомиченко.

adv.rbc.ru