Охладить рынок: как ЦБ ограничивает выдачу ипотеки и что еще может

У регулятора сейчас есть два основных инструмента охлаждения ипотечного рынка. Первый — надбавки к риск-весам кредитов с неоптимальными параметрами (низкий первый взнос, высокая долговая нагрузка заемщика). Второй — изменение параметров льготной ипотеки

В ЦБ в очередной раз заявили, что на рынке ипотеки России есть признаки перегрева и дисбаланса — увеличение разрыва между ценами на вторички и первичкой, увеличение закредитованных ипотечных заемщиков, схемы от застройщиков. Об этом заявила директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова, выступая в Госдуме. Но об ипотечном пузыре пока говорить преждевременно, добавила она.

ЦБ продолжит следить за ситуацией на рынке ипотеки и в случае необходимости готов применить жесткие меры, чтобы избежать системных рисков. Как сейчас регулятор устраняет дисбалансы на рынке ипотеки и какие запретительные меры может использовать— разбираемся вместе с экспертами.

Как регулятор борется с дисбалансами

rbc.group

Охлаждение рынка ипотечного кредитования уже идет и это связано с несколькими факторами, как теми, что зависят от Банка России, так и действующими независимо, рассказывает заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов. Первый из таких факторов — повышение ключевой ставки ЦБ, которое приводит к росту рыночных ставок и к охлаждению спроса. «Например, объем выданных потребительских кредитов на фоне последних изменений кредитной ставки снизился на 20%. Очевидно, что подобное влияние будет и на классические ипотечные программы, где нет государственного субсидирования»,— пояснил Александр Цыганов.

Второй фактор это устанавливаемые ЦБ надбавки к риск-весам кредитов с неоптимальными параметрами, к которым относятся низкий первый взнос, повышенный LTV (соотношение суммы запрашиваемой ипотеки и цены объект), высокая долговая нагрузка заемщика, пояснил управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. «Повышенные надбавки означают большее давление соответствующих кредитов на капитал банков-кредиторов в целях расчета нормативов достаточности капитала. Таким образом, ограничивают возможности банков по выдаче рискованных кредитов»,— пояснил он.

По мнению замдиректора института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяны Школьной, регулятор и дальше может повышать эти надбавки, например, в отношении первого взноса. «В ближайшей перспективе такие шаги возможны, если ситуация на рынке ипотечного кредитования продолжит ухудшаться»,— пояснила эксперт.

«Наибольшие надбавки устанавливаются в сегменте строящегося жилья, чтобы учесть разницу в стоимости квартир на первичном и вторичном рынке жилья»,— пояснили в пресс-службе ЦБ. «Учитывая запретительный характер надбавок, можно ожидать улучшения структуры кредитования. Повышение надбавок может также привести к более сбалансированным темпам роста ипотечного кредитования»,— добавили там.

Ограничение льготных программ

Еще один инструмент охлаждения спроса на рынке ипотеки и снижения рисков— это ограничение условий льготных программ, которые сегодня являются основным драйвером рынка и роста закредитованности россиян, продолжил управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА». В сентябре правительство повысило размер первого взноса по ипотечным программам с господдержкой с 15% до 20%, а также снизило на 0,5 п.п. размер субсидии, предоставляемой банкам для финансирования льготных программ. По оценкам экспертов, изменение этих условий должно привести к снижению спроса на новостройки на 20-30%.

Минфин также заявил о планах снизить долю льготной ипотеки в общих выдачах с текущих 80-90% до 50%. «Снижение доли будет достигаться за счет большей адресности льготных программ, что былобы справедливо с социальной точки зрения»,— полагает старший директор Группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. В дальнейшем власти будут уходить в сторону адресности льготных программ, которые будут связаны не только с новостройками как таковыми, но и с покупателями жилья, согласен Александр Цыганов. Например, может быть ограничено число регионов, где такая поддержка необходима, привел пример он. По мнению Татьяны Школьной, полезной мерой для рынка моглобы стать повышение требований к площади и качеству жилья, которое покупается в рамках льготных программ.

При этом полное сворачивание льготной ипотеки негативно сказалосьбы на рынке жилья, уверены эксперты, опрошенные редакций «РБК-Недвижимость». «Полная отмена льготных ипотечных программ при текущих рыночных ставках привелабы к заморозке рынка. Поэтому единовременно их отменять не будут. Но былобы логично продолжить движение условий по льготным программам в сторону рыночных»,— добавил управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА».

Могутли напрямую ограничить выдачу ипотеки

В сентябре глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор рассматривает возможность распространение макропруденциальных лимитов (МПЛ). Речь идет о прямом количественном ограничение кредитов с определенными характеристиками.

«У нас есть такая возможность по закону по необеспеченному потребительскому кредитованию, по ипотеке— нет. Мы считаем, в принципе это былобы полезно иметь два набора мер: и риск-надбавки, и такие количественные ограничения. Они несколько по-разному работают, и для рискованной ипотеки, мне кажется, это былобы полезно»,— говорила Эльвира Набиуллина.

Чтобы распространить такой механизм на ипотеку, необходимо вносить поправки в закон. Пока они не обсуждаются. По мнению Ирины Носовой, регулятор может пойти на введение прямых количественных ограничений на ипотечные выдачи, если применяемые в настоящее время инструменты и методы окажутся малоэффективными. «В последние дни темпы ипотечных выдач замедлились, однако устойчивость такой тенденции, а также ее существенность оценить получится через полтора-два месяца»,— уточнила она.

Говоря о потенциальных запретах определенных схем, стоилобы искоренить акции от застройщиков, в рамках которых можно оформить ипотеку по околонулевой ставке, считает Юрий Беликов. «Именно такие программы приводят к наиболее значимому завышению стоимости объектов в целях компенсации недополученных процентных доходов. Но, вероятно, с юридической точки зрения оформить такие запреты не так просто, у регуляторов может не хватать полномочий»,— добавил эксперт.

rbc.group