Технический рост ставок аренды офисов в Москве: что это значит для

Офисы на продажу в Москве сейчас находятся на пике спроса со стороны компаний, которым нужны квадратные метры в новых бизнес-центрах. Но почему бы не задуматься об аренде?

Аренда офиса класса А в Москве стоит в среднем 36 тыс. руб. за 1 кв. м в год, подсчитали в начале 2024 года в брокерской компании Core.Xp. Почти столькоже(35,5 тыс. руб. за 1 кв. м) офисы стоили год назад, в начале 2023-го. По итогам текущего года аренда подорожает под влиянием инфляционных процессов лишь на 3,5%, уточнили в Core.Xp. Технический рост ставок на офисы в Москве редакции подтвердили также в брокерских компания NF Group, Nikoliers, IBC Real Estate, девелоперы Stone, «Галс-Девелопмент» и Pioneer.

С одной стороны, такая рыночная ситуация говорит о равновесии на рынке офисов в Москве, а с другой— об отсутствии маневра для девелоперов и инвесторов. Впрочем, в ряде локаций и в отдельных бизнес-центрах ставки растут быстрее рынка. Вместе с другими экспертами по коммерческой недвижимости в этой статье рассказываем овозможностях для тех, кто сдает офисы или раздумывает приобрести площади в новых деловых центрах для себя или своей компании.

Где аренда дорожает

rbc.group

Прежде всего аналитики фиксируют рост ставок выше рынка в локациях с недостаточным объемом офисов. «Дефицит предложения можно констатировать в отношении следующих категорий: 1) готовых к заселению офисов в популярных локациях; 2) крупных офисных лотов (более 5 тыс. кв. м) в популярных локациях»,— говорит директор департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Гусева. К популярным офисным локациям, по ее словам, относятся зарекомендовавшие себя деловые кластеры, расположенные на севере, западе Москвы и рядом с ТТК. Член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова добавляет, что рынок аренды неоднородный по ставкам. «Как правило, мы все смотрим на среднюю ставку, забывая о максимальном значении в лучших деловых локациях, таких как Москва-Сити, Белорусский деловой район. В перспективе разрыв будет только увеличиваться за счет ввода новых качественных площадей в таких локациях»,— резюмирует эксперт.

Также ставки растут в новых бизнес-центрах с развитой инфраструктурой. Как пояснила старший директор CORE.XP Ирина Хорошилова, «в новых бизнес-центрах ожидается увеличение ставок на фоне высокого спроса на качественный спейс и нехватки предложения». «Важно понимать, что есть сложившиеся бизнес-районы, средние ставки аренды в их границах на 10–15% выше средних ставок по классу. И также очевидно, что ставки в новых бизнес-центрах класса А, которые только готовятся к вводу, с учетом разнообразной нарезки в них от небольших лотов (от 70 кв. м),в целомдефицитных на рынке, будут еще выше. Эта тенденция уже заметна по существующим обращениям арендаторов, так как качественных спейсов, готовых принять арендатора, единицы и конкуренция за них увеличивается»,— объяснила тренд директор коммерческого управления Stone Кристина Недря.

Также на ставку аренды позитивно влияют качественные характеристики бизнес-центра. Положительная динамика ставки аренды будет отмечена в первую очередь в проектах с современными инженерными системами, качественными планировочными решениями, удобным шагом колонн, продуманным благоустройством территории. «Все эти факторы будут формировать успешные проекты в будущем, которые, вероятнее всего, продемонстрируют положительную динамику ставки аренды на фоне морально устаревших бизнес-центров без этих атрибутов»,— говорит директор по аналитике и маркетинговым концепциям Pioneer Екатерина Петрова.

Еще один фактор для роста аренды— рост цен на продажу офисных площадей. «По нашим прогнозам, в 2024–2025 годах в среднем по рынку в Москве рост ставок на аренду офисов составит 5–7%. На повышение стоимости офисных площадей, помимо дефицита предложения и особенностей локации объекта, также будет влиять увеличение себестоимости строительства, а на определенные позиции материалов и решений— более чем на 30%»,— считает директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК «Галс-Девелопмент» Светлана Мазур.

Еще один прогноз по росту ставок на новые офисы озвучила Екатерина Белова: «На протяжении 2022–2023 годов особенной популярностью у арендаторов пользовались полностью готовые, оборудованные, практически новые помещения из-под ушедших с российского рынка иностранных компаний. Ввиду высокого спроса такое предложение на настоящий момент фактически иссякло, и если единичные предложения в этом сегменте будут появляться, собственники могут серьезно задуматься о повышении стоимости аренды на такие помещения. А также в связи с тем, что такое предложение ограничено, новые бизнес-центры, введенные в этом году, с имеющимся дефицитом доступных площадей под аренду (часть была выкуплена бизнесом под конечного пользователя) покажут рост средних ставок не менее чем на 10% от среднерыночной».

Возможности

Технический рост ставок аренды на офисы сегодня не означает, что такая ситуация продержится всегда. Офисный рынок «на продажу» сейчас на пике популярности, а дефицит предложения качественных бизнес-центров класса А для аренды приведет к дальнейшему росту ставок. «В условиях переменчивости рынка и экономической нестабильности аренда офисов может оставаться более предпочтительным вариантом для инвесторов, рассматривающих офисы как защитный актив»,— уточнила партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина. «Арендная модель всегда является более долгосрочной инвестицией ввиду того, что возврат средств начинается только после завершения строительства и выполнения всех отделочных работ в рамках офисов, происходит это поступательно, растянуто во времени»,— добавила Екатерина Петрова. Как отмечают в Stone, для наиболее быстрой окупаемости вложений опытные и дальновидные инвесторы заранее продумывают проведение ремонтных работ, чтобы сделать объект более привлекательным для арендатора.

Более того, из-за низких объемов ввода покупка офисов выглядит более предпочтительной, чем инвестиции в жилье, которое возводится миллионами квадратных метров. «В 2024 году, по нашим прогнозам, в Москве будет введено в эксплуатацию 728 тыс. кв. м офисов, 76% из них— это доля площадей со стратегией реализации на продажу. Почти 80% из планируемого к вводу объема (728 тыс. кв. м) может быть реализовано (продано и сдано в аренду) по итогам первого квартала этого года. Таким образом, на момент ввода в эксплуатацию существенная часть офисных площадей для открытого рынка будет уже недоступна»,— объяснила Екатерина Белова.

Также эксперты отмечают, что цены на продажу офисов продолжают расти, причем более высокими темпами, чем в жилом секторе. «На основе динамики предыдущих лет и с учетом увеличения стоимости строительства цены на строящиеся офисы продолжат свой рост— по итогам 2024 года в среднем он может составить от 12% до 15%. В некоторых проектах с ожидаемым стартом продаж в 2024 году возможна более высокая динамика в случае повышенного спроса на офисные помещения по первоначальным ценам»,— уточнила Екатерина Белова.

На стоимость продажи офисных помещений в строящихся БЦ также влияет несколько рыночных факторов, где одним из ключевых является стадия готовности проекта. «Минимальную цену мы всегда видим на старте— например, за несколько месяцев до получения разрешения на строительство, как только застройщик объявляет о проекте в рынок. По мере достижения каждого из этапов (получение РНС, выход на стройку, начало монолитных работ) цена будет планомерно расти. Также на цену влияет успех продаж: если продукт находится в отличной локации и продажи на старте пошли с опережением планов застройщика, цена на лоты может быть повышена внепланово»,— рассказала Мария Зимина.

Где искать новые проекты

Чтобы инвесторы могли ориентироваться на рынке офисной недвижимости, РБК ежегодно публикует рейтинг девелоперских компаний, занимающихся продажей либо сдачей в аренду офисных помещений на территории России. Третий раз подряд первое место по объемам продаж офисов занимает компания Stone. Компания Pioneer заняла в 2024 году третье место (по продажам), а «Галс-Девелопмент»— второе (среди девелоперов, специализирующихся на сдаче в аренду офисной недвижимости).

На проектный портфель девелопера Stone сегодня приходится чуть более 380 тыс. кв. м. Как следует из результатов рейтинга РБК, в настоящий момент это самый масштабный объем офисной недвижимости на продажу блоками как по количеству метров, так и по географии объектов. В текущем портфеле Stone семь строящихся бизнес-центров, где открыты продажи. На днях застройщик объявил о планах реализации восьмого объекта в своем портфеле— офисного квартала на Ходынском поле «Stone Ходынка 2». В 2024 году девелопер планирует ввести в эксплуатацию два офисных объекта общей площадью 80 тыс. кв. м (вторая очередь Stone Towers на «Белорусской» и офисное здание «Stone Курская»). «Учитывая ввод в эксплуатацию крупного объема офисов на «Белорусской», в компании запущено направление по поиску арендаторов. Одна из основных задач Stone Realty— учитывать интересы наших инвесторов и сохранить ставки аренды на их спейсы на рыночном уровне и выше»,— рассказала Кристина Недря.

Компания Pioneer планирует завершить в 2024 году строительство двух бизнес-центров класса А суммарной общей площадью более 60 тыс. кв. м— Ostankino Business Park и бизнес-центр в составе МФК Botanica. «Обычно к моменту ввода в эксплуатацию в продаже могут оставаться лишь отдельные блоки. К примеру, в корпусе 6 в Ostankino Business Park уже реализовано более 90% всего объема»,— отметила Екатерина Петрова.

Новый проект в портфеле «Галс-Девелопмент»— это БЦ «Дубининский» рядом со станцией метро «Павелецкая», компания планирует ввести его в эксплуатацию в третьем квартале 2025 года. «Сегодня есть все основания полагать, что в объекте будет реализовано до 100% площадей еще до ввода»,— уточнила Светлана Мазур.

Авторы rbc.group