Аккредитив при сделках с жильем: процедура, плюсы и минусы

Главное при безналичном способе приобретения недвижимости с помощью аккредитива — это соблюдать все формальности и внимательно читать условия договора и быть готовым заплатить комиссию банку

При сделках с недвижимостью передача денег— наиболее ответственный этап. Ведь речь идет о крупных денежных суммах. И сейчас уже почти никто не приходит на сделку с чемоданами наличных, и покупатель, и продавец предпочитают другие способы, связанные с безналичной оплатой. Один из способов расчета— аккредитив. Вместе с экспертами разбираемся, как работать с аккредитивом при сделках с жильем, какие нюансы необходимо учесть, а также какие плюсы и минусы есть у этого способа расчетов.

rbc.group

Что такое аккредитив

Аккредитив— это финансовый инструмент, главная задача которого заключается в обеспечении надежности и безопасности расчетов между продавцом и покупателем. Аккредитив представляет собой обязательство банка выплатить определенную сумму продавцу при условии выполнения тем всех условий, прописанных в договоре. Это соглашение минимизирует риски, которые связаны с исполнением сделки.

В каких случаях используют аккредитив

Чаще всего аккредитив используют в расчетах по сделкам с недвижимостью (земельные участки, жилье, коммерческая недвижимость) и другими ценными объектами и вещами (транспорт, ценные бумаги и другое), говорит Рустам Большаков.

В соответствии с п.2 ст. 223 Гражданского кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Таким образом существует временной разрыв между моментом заключения договора отчуждения объекта недвижимости и моментом государственной регистрации права собственности покупателя на него и фактической передачей вещи, добавляет Дарья Хорошавцева.

Аккредитив позволяет при сделке защитить как интересы покупателя, так и интересы продавца недвижимости. Ведь денежные средства передаются продавцу только после регистрации права собственности покупателя, поясняет Марина Клепко.

Аккредитив также обеспечивает четкие сроки и условия, при выполнении которых средства поступят на счет продавца. Таким образом, его используют не только как защитный механизм, но и как финансовое средство, способствующее более прозрачному и безопасному процессу сделок с недвижимостью, говорит Дарья Жудикова.

Как открыть аккредитив

Фото: Петр Ковалев / ТАСС

Аккредитив открывается в момент заключения сторонами договора купли-продажи, поскольку у сторон имеется подписанный договор, являющийся основанием для открытия аккредитива, объясняет Дарья Хорошавцева. По словам эксперта, для открытия аккредитива покупатель должен обратиться в банк, который будет исполнять платежи, и представить следующие документы:

• договор купли-продажи недвижимости, предусматривающий порядок расчетов через аккредитив;
• документы, подтверждающие личности сторон сделки;
• банковские реквизиты стороны сделки;
• условия, на которых будет раскрываться аккредитив. Обычно они указываются в договоре купли-продажи.

Как работает аккредитив

На основании оформленного заявления плательщика и заключенного договора денежные средства списываются со счета плательщика на счет банка-эмитента и хранятся на счету в течение срока действия аккредитива или до исполнения обязательств по договору, говорит Рашид Гитинов.

Затем получатель денежных средств выполняет все предусмотренные договором действия и представляет в банк весь предусмотренный договором пакет документов (заверенную выписку из ЕГРН, заверенную выписку из ЕГРЮЛ, нотариально заверенные и иные документы), объясняет Дарья Хорошавцева.

Банк проверяет полученные документы и в том случае, если они по внешним признакам соответствуют документам, предусмотренным условиями договора и аккредитива, то переводит деньги получателю средств, то есть происходит раскрытие аккредитива, и продавец получает деньги, указанные в договоре, добавляет Марина Клепко.

«Если в течение срока действия аккредитива документы для исполнения аккредитива не будут представлены, денежные средства возвращаются на счет плательщика»,— предупреждает Рустам Большаков.

Какие существуют виды аккредитивов

Виды аккредитивов и расчеты по ним регулируются Гражданским кодексом (ФЗ-14). Законодательство выделяет следующие виды аккредитивов:

• отзывный аккредитив. Он может быть изменен или отменен банком-эмитентом (открывающим по поручению плательщика аккредитив в пользу получателя средств) в любой момент и без предварительного уведомления получателя средств. Но такой шаг невозможен без воли покупателя;
• безотзывный аккредитив. Он не может быть отменен или изменен банком-эмитентом без согласия получателя средств и банка, подтвердившего аккредитив;
• подтвержденный безотзывный аккредитив. По просьбе банка-эмитента он может быть подтвержден другим банком (подтверждающий банк), который в свою очередь становится обязанным перед получателем средств (бенефициаром) по аккредитиву вместе с банком-эмитентом;
• переводной (трансферабельный) аккредитив. Исполнение по нему может осуществляться лицу, указанному получателем средств. При этом исполняющий банк должен согласиться на это;
• покрытый (депонированный) аккредитив. В этом случае банк-эмитент сразу переводит деньги банку получателя средств, после чего они «замораживаются» до исполнения получателем своих обязательств;
• непокрытый аккредитив. Деньги переводятся исполняющим банком получателю средств, а банк-эмитент возмещает сумму переведенных денежных средств исполняющему банку. В свою очередь, плательщик возмещает банку-эмитенту переведенные ранее денежные средства.

«Есть и иные разновидности аккредитивов. Например, «с оговоркой», когда предусмотрена возможность получения части денег в виде аванса до исполнения обязательств. Также надо назвать кумулятивный аккредитив, когда оставшаяся невостребованная сумма аккредитива может быть переведена в счет другого аккредитива. Существует также и некумулятивный аккредитив, когда возможность перевести остаток денежных средств на следующий аккредитив отсутствует»,— добавляет Рашид Гитинов.

Плюсы аккредитива

Фото: Freepik

Среди плюсов сделки с помощью аккредитива эксперты выделяют следующие моменты:

• безопасность и защита интересов обеих сторон договора. До завершения сделки или определенного времени покупатель не вправе получить обратно деньги со счета, но и продавец не получит средства если не исполнит все договорные обязательства;
• аккредитив можно открыть быстро и практически в любом банке;
• быстрота оформления, в крупных банках его можно открыть в режиме онлайн;
• при открытии аккредитива не требуется присутствие продавца;
• достаточная гибкая форма изменения аккредитива. Например, уже в процессе можно продлить срок раскрытия аккредитива или смягчить некоторые требования для раскрытия.

Минусы аккредитива

К минусам сделки с использованием аккредитива эксперты относят:

• аккредитив не включен в государственную систему страхования вкладов;
• необходимость выплаты комиссии банку;
• надо уложиться в сроки, прописанные в договоре.

Авторы rbc.group