Дешевле не будет: сколько стоят мини-квартиры в Москве и области

Из-за запрета на новое строительство в столичном регионе квартир до 28 кв. м они будут лишь прибавлять в цене. Однако есть предел подорожанию, полагают эксперты

Новые квартиры меньше 28 кв. м в Москве и Подмосковье строить запрещено. По этой причине минимальный порог входа на рынке новостроек Москвы и области может вырасти на 30–40%, прогнозируют эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости». После того как у девелоперов закончатся уже построенные или строящиеся мини-квартиры, такое жилье можно будет приобрести лишь на вторичном рынке.

Рассказываем, на сколько могут подорожать оставшиеся мини-квартиры в новостройках и как быстро исчерпается их запас.

Сколько мини-квартир в Москве и Подмосковье и как быстро они закончатся

Фото: Pavel Adashkevich / Shutterstock / FOTODOM

По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в которой аккумулируются данные по всем стройкам России, на середину августа 2024 года во всех строящихся в Москве новостройках запроектировано 34,1 тыс. мини-квартир площадью до 25 «квадратов». Это 10% всех строящихся в регионе квартир. В Подмосковье таких квартир 17,9 тыс., или 9% всего строящегося объема. Таким образом, по всему столичному региону в проектных декларациях застройщиков значится 52 тыс. мини-квартир. Плюс еще несколько тысяч, по оценкам экспертов, приходится на квартиры площадью 26–27 кв. м. Стоит отметить, что это объем ранее запроектированных проектов: многие из них уже проданы либо еще не выставлены на продажу.

Реальноеже предложение таких квартир, выставленных застройщиками в открытую продажу, гораздо меньше. По данным аналитической платформы bnMAP.pro, на середину августа в Москве и области экспонируется 13,6 тыс. квартир площадью до 28 кв. м. Из них 5,3 тыс. приходится на предложения в старых границах Москвы (12% от всех выставленных на продажу квартир). Примерно 3,3 тыс. находятся в Новой Москве (16,2%). В Подмосковье— почти 5 тыс. (11,8%).

По мнению большинства опрошенных «РБК-Недвижимостью» экспертов, имеющийся в новостройках объем мини-квартир исчерпается в ближайшие два года. Однако высокий спрос на квартиры с минимальным бюджетом может вымыть объем предложения мини-квартир быстрее. «При сохранении текущего числа сделок (порядка 1,2–1,5 тыс. в месяц) практически весь объем микроквартир в новостройках от девелоперов (за исключением наименее ликвидных) будет распродан до конца года»,— полагает управляющий директор агентства недвижимости «Метриум» Руслан Сырцов. Этому может способствовать и информационный фон вокруг запрета малогабариткок, поясняют в агентстве недвижимости «Миэль».

Что будет с ценами на крохотные квартиры

По информации «Яндекс-Недвижимости», на середину августа 2024 года в Москве самые дешевые малогабаритные квартиры предлагаются от 4,1 млн руб. При этом квадратный метр в мини-квартирах дороже, чем по новостройкам в среднем. В Новой Москве разница составляет 35,4%, а в Подмосковье— 23,5%. А вот в Старой Москве ценовое различие не в пользу мини-квартир. Квадратный метр в них стоит на 9,1% меньше, чем в новостройках в целом. Причина— в относительно высокой доле высокобюджетного жилья, в то время как малогабаритные квартиры шире представлены в проектах более низких классов, пояснили эксперты.

На сколько 1 кв. м мини-квартир дороже, чем в среднем по рынку новостроек

Источник: расчет «РБК-Недвижимости» на основе данных компании «Метриум»

По данным bnMAP.pro, за последние пять лет квартиры до 28 кв. м выросли в цене более чем вдвое (со средних 5,3 млн руб. в 2019 году до 10,9 млн руб. в 2024 году).

Введение запрета на строительство мини-жилья при исчерпании его запасов резко увеличит минимальный бюджет покупки, прогнозирует директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. «Сейчас на рынке новостроек представлены квартиры от 19 кв. м. С введением запрета минимальный размер увеличится на 9 кв. м, то есть почти на треть. Это вызовет рост минимального бюджета покупки не менее чем на 30–40%»,— прогнозирует риелтор.

Пока объем предложения квартир в новостройках до 28 кв. м не исчерпается, цены на них будут расти более быстрыми темпами по сравнению с ценами на мини-квартиры большей площади, полагает генеральный директор консалтинговой компании Key Сapital Ольга Гусева. Такой рост будет обусловлен дефицитом новых предложений и высоким спросом на этот тип недвижимости, особенно в условиях ограниченного бюджета у многих покупателей, считает она. «При этом есть потолок роста цен на такие варианты— для сохранения интереса клиентов они должны стоить хотябы на 10–15% дешевле стандартных однушек»,— говорит Руслан Сырцов из «Метриума».

Как запрет квартир до 28 кв. м повлияет на рынок новостроек Москвы и Подмосковья

Фото: hodim / Shutterstock / FOTODOM

«Застройщики год от года сокращали площади лотов в ответ на рост цен и снижение платежеспособного спроса— видимо, пришло время остановиться, пока мы не дошли до размеров квартир, как в капсульных отелях»,— комментирует нововведение управляющий директор агентства недвижимости «Миэль» «На Соколе» Ирина Пешич. При этом запрет на строительство мини-квартир мало что меняет для застройщика. «Условно есть коробка, в которой было 100 квартир по 20 кв. м, а теперь будет 70 квартир по 28 кв. м. А для покупателя цена вопроса вырастет— мыже понимаем, что столичные застройщики не станут продавать однокомнатные квартиры по цене 20–25-метровой студии»,— говорит она.

Запрет на строительство маленьких квартир отразится не только на тех, кто претендовал на жилье до 28 кв. м. Его почувствуют и те, кто рассчитывает на жилье чуть большей площади. «Несмотря на меньшую дефицитность, такие квартиры также могут подорожать. Но этот рост, вероятно, будет более умеренным, поскольку они не окажутся в стольже жестком дефиците. Однако их цена всеже будет постепенно увеличиваться, поскольку ограничение строительства малогабаритного жилья приведет к общему росту цен в нижнем сегменте рынка недвижимости»,— полагает Ольга Гусева.

«Можно ожидать в квартирографии новых проектов увеличения доли минимально возможных теперь по площади квартир— 28–30 м. Спрос с небольших площадей постепенно сместится на них— это касается тех, кому нужна именно квартира для жизни»,— считает основатель компаний «Бест-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова. В «Инкоме» также предвидят еще одно изменение, более глобального порядка. «Это может привести к сокращению спроса со стороны региональных клиентов, нацеленных на минимальную стоимость квартир в новостройках»,— поясняет представитель компании.

Авторы Теги rbc.group