Почему спрос и цены на малогабаритное жилье растут сильнее всего

На однокомнатные квартиры и студии на рынке новостроек Москвы приходится свыше 58–60% предложения. Почти столько же такие квартиры занимают в общих объемах продаж. Для сравнения, в 2020 году эта доля составляла около 45–46%

Малогабаритное жилье является самым популярным товаром на рынке новостроек Москвы. По оценкам столичного Росреестра, более половины (55%) зарегистрированных сделок с новостройками в Москве в августе пришлось на малогабаритное жилье— студии и однокомнатные квартиры.

Вместе с экспертами разбираемся, в чем причины популярности таких квартир и как изменились за последние годы спрос и цены на них.

Студии и однушки занимают свыше 60% предложения

Доля малогабаритного жилья (студии и однокомнатные квартиры) на рынке новостроек массового сегмента Москвы начала расти в пандемию и сегодня составляет больше половины всего предложения. По данным компании «Бест-Новострой», если в 2020 году совокупно на студии и однушки приходилось 49% предложения, то к 2022-му этот показатель вырос до 61%, а в 2023-м— до 62%.

Аналогичный тренд отмечают в «НДВ Супермаркет Недвижимости». По их данным, сейчас в старых границах Москвы студии и однокомнатные квартиры занимают 58,3% предложения новостроек массового сегмента (студии— 20,9%, однокомнатные— 37,3%). В 2020 году этот показатель был на уровне 41,5% (студии— 11,3%, однокомнатные— 30,2%)

Рост предложения малогабаритного жилья наблюдают в риелторской компании «Метриум». По их данным, в 2020 году доля студий и однокомнатных квартир составляла 43,1%, после чего в 2021 году резко повысилась до 55,7%, а в 2023-м показатель достиг 60,2%.

В данном случае застройщики в первую очередь ориентируются на запросы покупателей. «Малогабаритное жилье востребовано, потому что сейчас на рынке много покупателей с низким уровнем платежеспособности, приобретающих недвижимость исключительно благодаря льготным кредитам»,— пояснил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Кроме того, популярность набирает формат компактного арендного жилья, рассчитанного главным образом для сдачи квартирантам»,— добавил он.

Самые популярные квартиры среди покупателей

Именно популярность у покупателей— основная причина такого внушительного объема малогабаритных квартир на рынке новостроек Москвы. По оценкам «Метриума», на сделки со студиями и однокомнатными квартирами по итогам третьего квартала 2023 года приходилось 61,3% от всех договоров долевого участия (ДДУ). Для сравнения, в третьем квартале 2020 года доля таких сделок была на 16,3 п.п. меньше— 45%, но уже в 2021-м увеличилась до 52,7%, а в 2022-м— до 56,5%.

Похожие цифры приводят в компании «НДВ Супермаркет Недвижимости». Согласно их расчетам, по итогам третьего квартала 2023 года на долю малогабаритных квартир массового сегмента (студий и однокомнатных квартир) на рынке Старой Москвы приходилось 62,2% (студии— 25,1%, однокомнатные квартиры— 37%). По сравнению с темже периодом прошлого года этот показатель вырос на 5 п.п.— до 57,3% (студии— 18,7%, однокомнатные квартиры— 38,6%). В третьем квартале 2020 года показатель составлял 46,1% (студии— 12,6%, однокомнатные квартиры— 33,5%).

Высокую популярность малогабаритного жилья среди покупателей исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева связала с ростом цен на квартиры и снижением покупательной способности россиян. Бюджет сделок с малогабаритными квартирами самый низкий. Например, средняя цена однокомнатных квартир составляет 11,7 млн руб., студий— 7,8 млн руб. Кроме того, данные форматы квартир по своей стоимости подпадают под условия реализации по льготной ипотеке. Для застройщика это увеличивает выход площадей для реализации, добавила эксперт.

«Рост популярности малогабаритного жилья в первую очередь объясняется распространением льготных ипотечных программ. Их действие позволило выйти на рынок клиентам с относительно невысоким уровнем доходов, которые даже с помощью займов не могут позволить себе просторные квартиры»,— подтвердил управляющий директор компании «Метриум».

Согласна с коллегами и управляющий партнер bnMAP.pro, основатель «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. «В условиях роста цен, инфляционных процессов, уменьшения доступности ипотеки маленькие квартиры часто единственный относительно доступный вариант недвижимости»,— объяснила эксперт рост популярности спроса на однушки и студии. По ее словам, застройщики хорошо изучили такую особенность спроса, поскольку эта картина наблюдалась и в прошлом году, и после любых сложных периодов, например в кризисы 2014 и 2008 годов. В связи с этим девелоперы меняют квартирографию в своих проектах, ориентируясь на малогабаритное жилье.

Как менялись предложение и спрос на студии в 2020–2023 годах

Тип жилья	Доля от всех лотов, 3-й квартал 2020 года	Доля от всех лотов, 3-й квартал 2021 года	Доля от всех лотов, 3-й квартал 2022 года	Доля от всех лотов, 3-й квартал 2023 года
Как менялось предложение однушек и студий в Москве в 2020–2023 годах
Студии	13,5%	20%	25,5%	23,4%
Однокомнатные квартиры	29,6%	35,7%	34,2%	36,8%
Общая доля	43,1%	55,7%	59,7%	60,2%
Как менялась доля сделок с однушками и студиями в Москве в 2020–2023 годах
Студии	13,4%	23%	17,6%	25,7%
Однокомнатные квартиры	31,6%	29,7%	38,9%	35,6%
Общая доля	45%	52,7%	56,5%	61,3%

Данные: «Метриум»

Подорожали сильнее других

Из-за высокой популярности малогабаритное жилье дорожает быстрее всего. По данным «Бест-Новостроя», сейчас средняя стоимость студий в новостройках Москвы составляет 8,8 млн руб., а однокомнатных квартир— 12,7 млн руб. С осени 2020 года студии подорожали на 66%, а однушки— на 60%. «Таким образом, именно студии демонстрируют максимальный рост среднего бюджета покупки. Это связано с востребованностью и спросом»,— пояснила Ирина Доброхотова.

Малогабаритное жилье является самым дорожающим типом жилья на рынке новостроек, подтвердила Татьяна Подкидышева. По ее словам, в старых границах Москвы в сентябре 2023 года в массовом сегменте средняя стоимость студии составляла 8,4 млн руб., однокомнатной квартиры— 12,5 млн руб., с сентября 2020 года подорожание составило 60,6% и 55% соответственно. Для сравнения, двухкомнатные квартиры за это время выросли в цене на 50% (до 17,2 млн руб.), а трехкомнатные— на 41,1% (до 22,4 млн руб.).

Кроме того, в перерасчете на квадратный метр именно студии и однокомнатные квартиры оказываются самыми дорогими квартирами, отмечают эксперты. По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», если средневзвешенная стоимость метра квартир комфорт-класса к октябрю составляла 307,2 тыс. руб., то в однокомнатных квартирах— 330 тыс. руб., а в студиях еще дороже— 370 тыс. руб.

Несмотря на это, популярность малогабаритного жилья сохранится именно из-за относительно низкого порога входа, особенно на фоне дорожающей ипотеки, считают эксперты. «В связи с нестабильной экономической ситуации и ростом ипотечных ставок доля спроса и предложения малогабаритного жилья на рынке новостроек будет увеличиваться»,— поделилась своим прогнозом исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости».

К томуже текущая экономическая обстановка, в частности серьезная инфляция, не располагает к заметному повышению реальных доходов населения, добавил управляющий директор компании «Метриум». «Учитывая это, в следующем году сохранится тренд на постепенный рост доли малогабаритных лотов в общем объеме предложения и сокращение средней площади жилья в новостройках»,— допустил эксперт.

rbc.group