Думать не только о работе: деловые кластеры как новые центры

В Москве активно развивается тренд на многофункциональность коммерческих объектов. О том, как подобные МФК становятся городскими точками притяжения, рассказывает Александр Меркулов, заместитель генерального директора компании Level Group

Коммерческая недвижимость неуклонно движется в сторону многофункциональности: в одном объекте все чаще можно встретить и офисные помещения (в том числе в гибком формате), и ретейл, и всевозможные услуги— от традиционных ресторанов и кафе до медицинских центров, салонов красоты и фитнес-центров. Разбираемся, как подобная синергия дает владельцу недвижимости дополнительный доход, а сами МФК становятся центрами притяжения в локации.

Движение навстречу происходит и со стороны офисной, и со стороны торговой недвижимости. Во многом этому, как ни странно, способствовала пандемия, быстро превратившая в норму удаленный формат работы, когда все остальные функции находились у человека буквально под боком.

rbc.group

Вернувшись в офис, сотрудники не хотелибы терять доступ к важным для себя занятиям или тратить длительное время на перемещение между локациями, где все это расположено. Поэтому сервисные и ретейл-функции становятся неотъемлемой частью жизни офисов. В результате для сотрудников офис перестает быть только местом работы. Бизнес-центры становятся полноценными кластерами, в которых есть и магазины, и рестораны, и фитнес-центры.

Трансформация торговых центров, в свою очередь, связана с развитием онлайн-торговли, которая заставила владельцев пересмотреть подход к набору арендаторов, смещая акцент в сторону услуг.

В этом ключе преимущество получают те объекты, которые изначально планируются как многофункциональные, так как они учитывают потребности арендаторов разного типа по площадям, инженерному обеспечению, логистике и потокам посетителей.

Три подхода к созданию деловых кластеров

Фото: Andy Shell / Shutterstock / FOTODOM

Деловая жизнь Москвы достаточно разнообразна, поэтому в столице представлены сразу несколько тенденций создания офисных пространств. Рассмотрим их на примере уже действующих и строящихся объектов.

Сохраняя баланс

Основными драйверами спроса на офисном рынке Москвы в первом полугодии 2024 года стали госструктуры, энергетические компании и IT-сфера— на них пришлось 21%, 14% и 13% всех сделок соответственно, подсчитали в исследовании CORE.XP и бизнес-центра Rublevo Business Park. При этом для IT-компаний наиболее привлекательным форматом являются гибкие офисы, так как проектная работа требует то увеличения, то сокращения площадей в зависимости от текущих задач.

Строительство штаб-квартиры компании «Яндекс» в Москве(Фото: Сергей Бобылев / ТАСС)

Впрочем, это не относится к компаниям-гигантам IT-индустрии, численность сотрудников которых сравнима с масштабами небольшого города. Например, у «Яндекса» в Москве 6,5 тыс. сотрудников, у «Лаборатории Касперского»— 2 тыс. В середине 2025 года «Яндекс» рассчитывает перевезти сотрудников в новую штаб-квартиру, которую по наполнению также вполне можно сравнить с небольшим городом,— и не факт, что во всех городах есть все, что будет в этом офисе. Так, на первых трех этажах расположится общественное пространство с рестораном, фуд-холлом, аптекой, салоном красоты и сервисами бытовых услуг— это все, кстати, будет доступно и для жителей окружающих домов. Здесьже разместятся музей «Яндекса», аудитории для мероприятий и классы для студентов Школы анализа данных. Только лифтов предусмотрено больше 50, в офисной зоне для сотрудников будет более 50 кофе-пойнтов, а на 15-м этаже— ресторан.

В 2023 году об открытии своей новой штаб-квартиры в столице объявил и «Тинькофф» (сейчас— Т-Банк). Компания заняла более 90 тыс. кв. м, создав пространство в формате «город в городе»: помимо рабочих зон в формате гибкого офиса, здесь есть и бесплатный фитнес, и бесплатное кафе для завтраков и обедов, а также массажный кабинет, салон красоты, видовая терраса для работы и отдыха. Очевидно, что IT-работодатели заинтересованы в том, чтобы их сотрудники сохраняли work-life-баланс, не отходя от рабочего места. Подобныеже концепции офисов можно увидеть у таких гигантов, как «Авито», ВК, «Сбер».

Кластер как конструктор

Еслиже в компании работает несколько десятков человек, логичнее не строить всю инфраструктуру с нуля, а выбрать готовый проект, в который девелопером изначально была заложена многофункциональность. Такие самодостаточные кластеры сегодня можно найти в том числе и за Третьим транспортным кольцом, что важно для компаний, работающих за пределами центра. Один из примеров— строящийся в Обручевском районе Москвы бизнес-центр класса А Level Work Воронцовская. По показателю обеспеченности собственной инфраструктурой— 32% от общей площади здания— он занимает одно из самых высоких мест на рынке. В частности, в его состав будут входить торговая галерея, фуд-холл, ресторан, супермаркет, медицинский центр, фитнес-клуб, спортивный клуб с кортом и падел-теннисом, коворкинг с террасой. Торгово-спортивная часть займет этажи с первого по пятый, офисная— с шестого по 23-й. Сейчас ведутся переговоры с будущими арендаторами инфраструктуры— ведущими операторами на рынке в своей сфере. С учетом того что в этой части района ведется масштабное строительство жилья в рамках редевелопмента бывшей промзоны «Воронцово», Level Work Воронцовская станет центром притяжения для жителей района, помимо прочего здесь будет создано около 1,5 тыс. рабочих мест.

Level Work Воронцовская(Фото: Level Group)

Таким образом, тренд создания многофункциональных кластеров прослеживается сегодня в различных сегментах коммерческой недвижимости: от моноофисов крупных компаний до предназначенных для сдачи в аренду бизнес-центров. При этом уже не важно, кто будет занимать помещения— креативные индустрии, IT или компании любой другой сферы: существующие образцы задают определенную планку, ниже которой нельзя опускаться. Поэтому девелоперы сегодня стремятся предоставить дополнительные возможности как для работников, так и для работодателей, чтобы обеспечить им комфорт городской жизни.

С творческим подходом

В центре или рядом с центром города видна тенденция превращения бывших промзон в креативно-деловые кластеры. Как правило, у них достаточно площадей, чтобы разместить арендаторов разного рода, удачная локация, а вовлечение в оборот исторических промышленных зданий создает особую атмосферу и привлекает творческих личностей.

Дизайн-завод «Флакон»(Фото: lornet / Shutterstock / FOTODOM)

Одним из первых представителей этого сегмента стал дизайн-завод «Флакон»— хрустальный завод XIX века был ревитализирован в 2009 году. Новое пространство в Бутырском районе объединило практически весь спектр коммерческой недвижимости: от торговых пространств и ресторанов до коворкинга, мастерских и площадок для проведения публичных мероприятий. Меньше всего это напоминает стандартный бизнес-центр, а главное, здесь можно совмещать работу, отдых и даже проживание, находясь в творческой среде. Создатели «Флакона» ввели в обиход термин, обозначивший новый формат офисной недвижимости: F-класс, который предназначен для того, чтобы объединить людей, работающих в креативных индустриях. Резидентами таких пространств становятся и производители крафтовой одежды, и художники, и ремесленники, и необычные фуд-форматы. Новый формат оказался привлекательным, что позволило масштабировать опыт «Флакона» на другие объекты промышленности. С тех пор были ревитализированы, например, хлебозавод №9 и теплоход «Брюсов», создано пространство «Суперметалл» и т. п. Есть примеры подобной ревитализации и в других городах— например, в Санкт-Петербурге девелопер «Группа RBI» выполнил комплексную реконструкцию Левашовского хлебозавода (брата-близнеца московского хлебозавода №9), теперь основную часть здесь занимает офис строительной компании, часть помещений передана школе Masters для различных курсов и мастер-классов, а в бывшей круглой котельной проводятся концерты и различные мероприятия. Здесьже есть инсталляция, посвященная блокаде, и небольшая экспозиция по истории хлебопечения.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются вразделе «Мнения», может несовпадать смнением редакции. Теги rbc.group