Эффект льготной ипотеки: новостройки Москвы с 2020 года подорожали на

Основной прирост цен пришелся на 2021–2022 годы и составил 29,8% и 20,5% соответственно. Это время высокой популярности льготных программ. Когда цены достигли своего пикового значения, в 2023 году началось постепенное сворачивание льготной ипотеки

Цены на новостройки Москвы за почти четыре года действия льготной ипотеки увеличились на 80–90%, основной прирост (около 50%) пришелся на 2021–2022 годы. Для сравнения, прирост цен на вторичное жилье в Москве за это время был в два-три раза ниже и составил 30–40%. Такие данные по запросу «РБК-Недвижимости» предоставили аналитики.

Как изменилась цена новостроек за четыре года

На протяжении последних лет льготная ипотека была драйвером роста спроса на новостройки, который в свою очередь вел к повышению цен на строящееся жилье. По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», на первичном рынке Старой Москвы средневзвешенная цена квадратного метра за четыре года выросла на 82%: с 243,5 тыс. руб. в марте 2020 года до 442,3 тыс. руб. в марте 2024 года.

«Основной прирост цен пришелся на 2021–2022 годы и составил 29,8% и 20,5% соответственно. В общей сложности это почти 50%. Этот прирост пришелся именно на период действия льготных программ»,— отметила исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. «Когда цены достигли своего пикового значения, в 2023 году, началось постепенное сворачивание льготной ипотеки. При этом доля сделок по льготным программам оставалась на высоком уровне, особенно в комфорт-классе. В 2023 и 2024 годах темп прироста цен сильно замедлился. Средневзвешенная стоимость метра в 2023 году выросла всего на 6,3%, в 2024-м— на 9,2%»,— добавила эксперт.

По оценкам «НДВ Супермаркет Недвижимости», с марта 2020 года сильнее всего подорожали бизнес-класс (на 79,3%, до 475 тыс. руб. за 1 кв. м) и комфорт-класс (на 76,2%, до 322,8 тыс. руб. за 1 кв. м). Наиболее высокие темпы роста цен в этих двух сегментах наблюдались в 2022 году— на 32% и 27% соответственно, отметила Татьяна Подкидышева. В премиальном сегменте «квадрат» в новостройках за пять лет подорожал на 52,3%, добавила она.

Изменение цен на новостройки за время действия льготной ипотеки в Москве

Данные: «НДВ Супермаркет Недвижимости»

Похожее подорожание новостроек Москвы за четыре года зафиксировали аналитики bnMAP.pro. По их оценкам, с марта 2020-го по март 2024 года средняя цена «квадрата» в старых границах Москвы увеличилась на 80%, до 468,1 тыс. руб. (все классы, но без учета элитного сегмента).

В Новой Москве подорожание за этот период было еще сильнее— на 92%. Если в марте 2020 года квадратный метр строящегося жилья здесь стоил 135,5 тыс. руб., то в марте 2024-го уже 259,5 тыс. руб. Основное подорожание пришлось на 2021–2022 годы, самый пик популярности программы льготной ипотеки. По данным bnMAP.pro, только за 2021 год новостройки Старой Москвы подорожали на 25%, за 2022 год— на 23%, за два года— почти на 48%. В Новой Москве в это время динамика была еще выше. Здесь строящееся жилье в 2021 году выросло в цене на 33% и на 29%— в 2022 году, совокупно за два года рост составил 62%.

«Средняя стоимость квадратного метра сильнее выросла в Новой Москве— за пять лет на 92%, а в Старой— на 80%. В большой степени это обусловлено тем, что в Новой Москве исходно стоимость метра была более низкой. То есть ценам было куда расти. Кроме того, в Новой Москве сосредоточены проекты комфорт-класса, на которые приходилось ядро спроса по льготной ипотеке»,— пояснила основатель bnMAP.pro и «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Льготная ипотека, безусловно, поддержала рынок, но отсутствие лимитов на ее выдачу привело к взрывному росту спроса, а он разогнал цены. Только недавно было принято решение об однократной выдаче льготной ипотеки в одни руки»,— добавила эксперт.

В последующие два года рост цен на московские новостройки замедлился— в среднем за 2023 год они подорожали на 4–6%, в этом году— на 6–13%. «Сейчас в Старой Москве только около 5% всех квартир подходят под параметры льготной ипотеки, в основном это студии или компактные однушки в отдаленных районах. По сути, после введения лимитов цены на новостройки в Москве изменяются практически без прямого влияния льготной ипотеки»,— отметила Ирина Доброхотова.

Как изменились цены на вторичке с весны 2020 года

Рост цен на вторичное жилье в Москве, где нет льготных ипотечных программ, с марта 2020 года был гораздо ниже. По данным «Инком-Недвижимости», средняя цена «квадрата» жилья за четыре года увеличилась (без учета элитного сегмента) примерно на 30%, до 281,2 тыс. руб. В Новой Москве динамика была выше— 40%. Сейчас цена квадратного метра вторички в Новой Москве оценивается в 206,6 тыс. руб.

Больший прирост стоимости в Новой Москве объясняется, во-первых, тем, что в локациях со сравнительно низкими ценами на жилье есть потенциал для подорожания. Во-вторых, в ТиНАО ведется активное строительство, соответственно, вторичный рынок пополняется новыми современными объектами, а они дороже, чем предложение в старом жилом фонде, пояснил руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов.

По его словам, за рассматриваемый период (с марта 2020-го по март 2024-го) пиковое значение средней цены на вторичке Старой Москвы было в марте 2022 года, тогда «квадрат» стоил 286,7 тыс. руб. «После увеличения ключевой ставки ЦБ до 20% в конце февраля 2022 года и, как следствие, роста рыночных ипотечных ставок до заградительных ипотечные покупатели стремились успеть провести сделки, оформляя ранее одобренные кредиты по прежним ставкам»,— пояснил Дмитрий Таганов.

Сейчас на рынке вторичного жилья наблюдается затишье— из-за высоких ставок по рыночной ипотеке продажи низкие. В такой ситуации собственники чаще идут на скидки. По данным «Инком-Недвижимости», по реально оцененным объектам за последние три месяца цена не изменилась. «Но можно осторожно сказать, что в феврале и марте по некоторым объектам зафиксировано начало тенденции небольшого удешевления— не более чем на 2%. То есть сейчас наметился тренд медленного сползания цены»,— уточнили в компании.

Авторы Теги rbc.group