Гостевые дома и отели в особняках и усадьбах. Есть ли у них будущее

В России к 2030 году должны отреставрировать тысячу объектов культурного наследия и наделить их новыми функциями. В том числе в них можно будет размещать гостиницы. С экспертами разбираемся, насколько перспективно это направление, особенно в малых городах

Тема внутреннего туризма, строительства гостиниц и отельной инфраструктуры в последние годы входит в число самых обсуждаемых. Помимо стандартных отелей, популярность набирают парк-отели, бутиковые форматы, глэмпинги, а география таких объектов выходит за пределы десятки самых туристических городов России.

Путешественники открывают новые города и выбирают необычные форматы размещения. Среди них, например, небольшие гостиницы в исторических зданиях и усадьбах, которым отельеры подарили вторую жизнь.

Большая история и потенциал

rbc.group

Приспособление исторических зданий под гостиничную функцию крайне перспективно и имеет большой потенциал, рассказывает управляющий партнер консалтинговой компании по сохранению наследия «Даль» Марк Борблик. По его словам, это связано как с развитием внутреннего туризма в исторических городах, так и с большим количеством таких объектов. «Если мы говорим о малых городах, таких объектов тысячи в России. Мы проводили большое исследование на эту тему, в России насчитывается более 150 тыс. объектов культурного наследия, а еще больше ценных зданий, которые не обладают статусом»,— приводит цифры Марк Борблик.

При этом необходимо, чтобы концепция отеля или гостевого дома базировалась на историческом контексте, связанном с этими объектами, продолжил эксперт. Такие продукты в отельной и гостиничной сфере помогают сделать туристический продукт города целостным. «Крайне важно, чтобы [у туриста была возможность] проникнуться духом места, духом города, жить в истории, а не в огромном новом сетевом отеле»,— пояснил эксперт.

Вид на Суздаль(Фото: high fliers / Shutterstock / FOTODOM)

Приспособление исторических зданий под гостиницы и бутик-отели— интересный и зачастую оптимальный вариант развития культурного наследия, согласен руководитель проектов департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate Евгений Саурин. Создание интересных гостиничных концепций в старинных зданиях способствует развитию туризма в небольших городах. «Особенно если инвестор старается сохранить историческую идентичность. Такие проекты сами по себе могут являться туристической достопримечательностью»,— считает эксперт.

Помимо исторической составляющей, преимуществом отелей, размещенных в таких зданиях, является их расположение, добавляет партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова. «В большинстве случаев такие объекты реконструкции находятся в районах с хорошо развитой транспортной и коммерческой инфраструктурой, в непосредственной близости от туристических достопримечательностей»,— пояснила она.

В России уже есть успешные примеры приспособления под отели старинных усадеб или особняков, которые находились в полуразрушенном состоянии. В большей степени такая практика характерна для городов Золотого кольца. Среди них, например, гостевые дома в Суздале, Соборная слобода в Плесе, Терем в Асташово, исторический особняк 1825 года в Коломне. Нередко восстановлением таких объектов занимается небольшой бизнес. «Есть примеры создания интересных бутиковых концепций и небольшими частными инвесторами. Например, в Ростове Великом семейная пара смогла приспособить под небольшой бутик-отель дом провинциального купца, сохранив и восстановив старые интерьеры»,— отметил Евгений Саурин.

Лесной терем Асташово(Фото: Marina Stroganova / Shutterstock / FOTODOM)

Трудности реализации

Несмотря на привлекательность таких объектов, они имеют ограничения, препятствующие активному развитию подобных проектов, особенно в небольших городах. Во-первых, статус объекта культурного наследия (чаще всего исторические здания относятся к ним) накладывает определенные юридические ограничения, что означает финансовые затраты. Условия реставрации объектов культурного наследия (ОКН) регулируются 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

По словам экспертов, чаще всего реставрация таких объектов сопряжена с более высокими затратами по сравнению с новым строительством. «Помимо затрат на обновление объекта, который имеет высокий процент физического износа, и с учетом требований сохранения его архитектурного облика есть серьезные затраты на замену инженерной инфраструктуры, расходы, чтобы загнать туда технику и производить все работы жестко в периметре этого объекта»,— пояснил Евгений Саурин.

Реализация таких проектов действительно сложнее: с точки зрения инвестиций— это дороже, с точки зрения времени— это дольше. Проще снести и построить новое здание, подтверждает совладелица компании WeFamilyGroup Марина Старчикова. «Но мы нашли для себя объяснение: для нас такие объекты— это в первую очередь про связь поколений. Это то, что было до тебя, есть при тебе и будет после тебя. Города останутся городами, если в них будут сохранены такие объекты. Мы не можем застроить все только новостройками»,— отметила Марина Старчикова.

Объект культурного наследия в Тамбовской областидо реставрации(Фото: WeFamilyGroup)

Гостиница в объекте культурного назначения в Мичуринске(Фото: WeFamilyGroup)

По ее словам, самое сложное в работе с таким объектами— это максимально их сохранить. «Ты не можешь зашить стены в гипсокартон. Ты должен согласовать каждый сантиметр, восстановить каждый кирпич, усилить здание»,— пояснила предприниматель. Кроме того, есть трудности с подрядчиками, особенно в небольших городах. «Сложно найти специалистов, готовых работать с такими объектами. Все хотят большие объемы, а здесь небольшие объемы, но сама работа достаточно сложная. Это сразу приводит к удорожанию реализации проекта»,— пояснила Марина Старчикова.

Компания, в частности, занимается восстановлением исторических зданий и приспособлением их под гостиницы. Среди них— отреставрированный бутик-отель «Гостиный двор» в Мичуринске, который расположен в здании 1820 года и является объектом культурного наследия. Сейчас компания занимается реставрацией деревянной усадьбы купца Тулинова в Тамбовской области, построенной в XVIII веке. Во время Великой Отечественной войны здесь размещали беженцев, затем там был детский санаторий. После чего здание долго пустовало. С 2021 года предприниматели занимаются его восстановлением. За это время удалось сохранить оригинальную планировку комнат, старинный пол, винтовую лестницу, входную группу, оконные проемы и оригинальную печь. Деревянный фасад здания был полностью очищен от слоев краски. В будущем усадьбу приспособят под бутик-отель, рядом с ним построят ресторан и спа-комплекс с открытым бассейном. Инвестиции в проект превысят 350 млн руб.

УсадьбаТулинова(Фото: WeFamilyGroup)

Усадьба Тулинова(Фото: WeFamilyGroup)

Пока без серьезной поддержки

Программы господдержки, которые сейчас действуют в гостиничной сфере, на такие объекты не распространяются, в отличие от строительства новых отелей и инфраструктуры. Чаще всего малоэтажная застройка в исторических центрах малых городов позволяет разместить небольшие бутик-отели на 20–30 номеров, говорит Марк Борблик. «В этом кроется основная проблема— сейчас практически все программы по поддержке отелей ориентируются на проекты с номерным фондом свыше 120 номеров»,— отметил эксперт. «Поэтому, если мы говорим о поддержке бизнеса, именно об открытии отелей в исторических объектах, то программы по льготному кредитованию должны распространяться и на отели с меньшим номерным фондом»,— полагает он.

Некоторые регионы запускают свои программы, которые могут повысить их инвестиционную привлекательность. Например, в Нижнем Новгороде такие здания после расселения передаются под управление специально созданной некоммерческой организации, привел пример Марк Борблик. «Она проводит консервационные и неотложные противоаварийные работы, параллельно занимаясь поиском предпринимателей, готовых запустить в этих объектах туристический бизнес»,— пояснил он.

Программы господдержки, которые сейчас действуют в гостиничной сфере, на такие объекты не распространяются, в отличие от строительства новых отелей и инфраструктуры(Фото: Shevchenko Andrey / Shutterstock / FOTODOM)

В Москве есть программа «1 рубль за 1 квадратный метр». В ее рамках аварийные памятники передаются в льготную аренду по цене 1 рубль за 1 квадратный метр в год на 49 лет. Программа работает с 2012 года для арендаторов объектов культурного наследия, с 2013-го— для объектов образования, а в 2022 году добавилась возможность арендовать здания под гостиницы. Всего в рамках программы инвесторы арендовали 18 объектов недвижимости по программе «1 рубль за 1 квадратный метр в год».

Реализация отелей в исторических зданиях может быть интересным решением, привлекающим туристов хорошим расположением и историей, считает Ольга Широкова. «Однако нужно убедиться, что здание подходит для организации достаточного количества «правильных» номеров и инфраструктуры, а капитальные затраты на реализацию соответствуют стоимости номера, загрузке данного региона и выбранному уровню объекта»,— отмечает эксперт. «В противном случае проект окажется экономически неэффективным, даже несмотря на выгодное расположение»,— предупреждает она.

По мнению Марины Старичковой, такие объекты могут быть интересны бизнесу. «Срок окупаемости у таких проектов выше. К примеру, если стандартный отель может окупиться за пять лет, то памятник архитектуры— за восемь лет. Но возврат все равно будет»,— говорит она. Однако для реализации таких проектов важны туристический поток и развитие самого города, продолжила она. «Работа над такими объектами должна идти сообща— городские власти, бизнес и горожане. Нужно возрождать и развивать сами города, инфраструктуру в них, делать их привлекательными для туристов. В таком случае можно сделать грандиозный проект»,— подытожила предприниматель.

В России запустят программу по восстановлению и сохранению объектов культурного наследия(Фото: Trapeznikov Pavel / Shutterstock / FOTODOM)

Авторы Теги rbc.group