Ипотека по ставке продавца: как взять кредит ниже рынка

В теории приобрести залоговый объект недвижимости с частичным сохранением условий ипотечного кредита можно в любом банке (например, по ставке 12% годовых вместо рыночных 20%). Но на практике сделать это сложно

На сайтах по продаже недвижимости можно встретить объявления, в которых продавец предлагает переуступить квартиру в ипотеке по своей ставке. Например, это может быть жилищный кредит под 12-14%, а иногда и 10% годовых. В условиях средних рыночных ставок по ипотеке, которые в июле достигают 20%, такое предложение кажется весьма выгодным.

Вместе с экспертами разбираемся, в чем суть данного механизма и реальноли оформить такой кредит.

Ипотека по ставке продавца

rbc.group

Ипотека с сохранением ставки для покупателя начала активно применятьсякак инструмент поддержания спроса после введениязаградительных ставок по стандартным ипотечным программам весной 2022 года. Такая программа сейчас есть в Сбербанке, она появилась около двух лет назад, рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Суть в том, что для покупателя недвижимости сохранялись все условия жилищного кредита продавца, включая процентную ставку. Стоимость недвижимости продавец определял самостоятельно. Например, он продавал квартиру за 10 млн руб., а долг по ипотеке у него оставался 6 млн руб., в таком случае покупатель должен был разницу в 4 млн руб. заплатить продавцу. «Банк переоформлял существующий ипотечный кредит с продавца на покупателя с сохранением условий договора, включая ставку, и покупатель продолжал выплачивать банку оставшуюся сумму долга»,— пояснила замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

Однако сейчас действие программы ограничено— в Сбербанке еюмогут воспользоваться только родственники заемщика, пояснила Татьяна Решетникова. «Но банки в этом случае более тщательно проверяет саму сделку, особенно, когда при покупке используются различного рода субсидии и сертификаты»,— отметила эксперт. «Хотя потенциально опция распространяется на значительное число клиентов, «Сбер» редко оформляет подобные кредиты из-за непростых условий получения займа»,— добавил Руслан Сырцов.

Однако в теории приобрести залоговый объект недвижимости с частичным сохранением условий ипотечного кредита можно в любом банке, законодательных ограничений нет, продолжила замглавы департамента федеральной компании «Этажи». «В нынешних условиях высоких рыночных ставок— это, с одной стороны, отличная альтернатива дорогой ипотекедля покупателя, а, с другой стороны, хороший механизм для реализации находящейся в залоге у банка недвижимости для продавца»,— отметила эксперт.

Но банкам сейчас выдача такой ипотеки невыгодна, поскольку новому заемщику придется выдавать ипотеку по старой более низкой ставке, пояснил гендиректор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский. «По текущим ипотечным ставкам и с угрозой нового повышения ключевой ставки такая услуга для банка, вероятно, стала финансово неинтересна. Поэтому подобные сделки сейчас буквально штучный товар»,— отметил эксперт. Кроме того, не многие из тех, кто покупал квартиру в ипотеку под 10% годовых, решают расстаться с ней сейчас, добавил он.

Нюансы программы

Фото: Freepik

Ипотека по ставке продавца имеет свои особенности. Во-первых, при таком варианте банк брал единовременную комиссии в размере 1% от остатка по ипотеке, но в пределах от 12 тыс. до 30 тыс. руб. Во-вторых, ипотечный кредит у продавца должен быть выдан по стандартной программе, а не льготной и корпоративной, пояснила Татьяна Решетникова. «При таком варианте не требуется оценка объекта, поскольку он уже находится в залоге у банка. А вот страхование объекта и нового заемщика придется сделать заново»,— добавила эксперт.

Новому заемщику обычно приходится вносить больший первый взнос. Это связано с тем, что собственники продают квартиры дороже той суммы, за которую покупали, пояснил Руслан Сырцов. «Размер одобряемого займа в ходе этой программы совпадает с остатком по кредиту собственника. Соответственно, чтобы оформить такую ипотеку, зачастую нужно вносить большой первоначальный взнос»,— уточнил эксперт.

Такие заявки рассматривались индивидуально. «Главное и весьма жесткое условие, предъявляемое к покупателям, заключается в необходимости совпадения их кредитного портрета с продавцами, в частности, требуются сопоставимый уровень дохода, возраст, срок займа»,— добавил управляющий директор компании «Метриум».

По словам экспертов, процедура оформления ипотеки со сменой заемщика в целом не отличается от стандартной схемы. Главное, чтобы покупатель и продавец договорились о сумме сделки, а банк одобрил кандидата. «При подписании кредитного договора одновременно происходит переход права собственности со снятием одного залога и установлением нового— на тотже объект и на нового собственника»,— пояснил Александр Чернокульский. «Средства, которые выделяются по этому новому кредитному договору, идут на погашение старого кредита. Внутри одного банка, полагаю, технически это достаточно несложно осуществить»,— отметил эксперт.

Плюсы и минусы программы

Сочи(Фото: Анастасия Диева / ТАСС)

Главный плюс данной схемы для покупателя— это возможность переоформить ипотеку по более низкой ставке. «Это существенная экономия для покупателя за счет разницы в ставках между рыночной и той, что есть у продавца. Для продавца— это хорошее конкурентное преимущество при продаже своего объекта недвижимости»,— отметила Татьяна Решетникова. Ипотека со сменой заемщикапозволяет выбирать более выгодные условия, добавил Руслан Сырцов. «Если сопоставлять ставку 20% и 13% при первоначальном взносе 20% и сроке кредита 30 лет, ежемесячный платеж во втором случае в среднем снизится на треть»,— привел пример он.

При этом выгоду нужно рассчитывать индивидуально, смотреть на разницу с текущими рыночными ставками и сумму первого взноса. Не всегдаэто имеет финансовый смысл, отмечает гендиректор компании «Жилфонд». Иногда вместе с повышенным первым взносом, комиссией и страхованием сумма переплаты в итоге может приблизиться к стоимости более дорогого кредита, пояснил он.

По словам управляющего директора «Метриума», недостатки данногомеханизма заключаются в сложности соответствия ее критериям и одобрения по таким программам. Минусом программы также является необходимостьплатить повышенный первоначальный взнос, добавил эксперт.

Авторы Теги rbc.group