Как получить семейную ипотеку без детей: схема, нюансы и риски

В случае если созаемщиками выступят члены семьи, которая подходит под условия льготной программы, семейную ипотеку могут одобрить и бездетным клиентам

После завершения широкой ипотечной госпрограммы на новостройки основным драйвером продаж на столичном рынке осталась семейная ипотека. Но возможности для ее оформления в Москве, Санкт-Петербурге, Подмосковье и Ленобласти с июля сузились— в программе могут участвовать только семьи с детьми в возрасте до шести лет и с детьми-инвалидами, тогда как раньше— всесемьи с несовершеннолетними детьми. Вместе с тем существует лазейка, которая позволяет оформить семейную ипотеку, вообще не имея детей. Подобные схемы широко не анонсируются на рынке, но опрошенные эксперты подтвердили их наличие.

Семейная ипотека— двигатель продаж в новостройках

Основное падение ипотечных выдач после завершения льготной ипотеки и изменений в семейной пришлось на середину июля. Всего за месяц доля льготной ипотеки снизилась на 42 п.п., до 34%, подсчитали аналитики «Домклик» (данные включают выдачу «Сбера»). Лидерство в структуре выдач осталось за семейной ипотекой, доля которой составила 21% всех ипотечных сделок Сбербанка (-16 п.п.).

rbc.group

В банке ВТБ отмечают, что августовская выдача ипотеки в России, по предварительным оценкам, сопоставима с июльской (355 млрд руб.). Долю семейной ипотеки в общей выдаче банков в августе в ВТБ оценивает в 44%, что ненамного выше результатов первого полугодия (36%).

Несмотря на поддержку семейной программы, спрос на новостройки всеже упал, и застройщики массово предлагают различные схемы для стимулирования покупателей.

Один из таких вариантов— это возможность оформить семейную ипотеку заемщикам, у которых нет детей. «Если у вас есть близкие друзья или родственники, которые обладают правом на семейную ипотеку и готовы выступить «донорами», то можно взять их в созаемщики»,— объясняет вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов. При этом такой «донор» должен получить долю в приобретаемой недвижимости, уточняет эксперт. По сути, это стандартная семейная ипотека с привлечением созаемщика, но доли в приобретаемой недвижимости перераспределены в пользу бездетных заемщиков.

«Скорее всего, другие застройщики также предлагают такие схемы оформления, но официально в акции предложения не выводят, максимум могут в каналах ТГ писать либо использовать схему как инфоповод», — заключает Александр Гуторов.

Заместитель коммерческого директора компании PIONEER Дмитрий Ефимов обращает внимание на то, что семейная ипотека с привлечением «доноров»— по своей сути не самостоятельный продукт, а один из вариантов оформления ипотеки с созаемщиками. «Если проект застройщика аккредитован в определенном банке, ему доступны все соответствующие программы с возможностью привлечения созаемщиков»,— поясняет эксперт. Вместе с тем именно семейная ипотека в рассматриваемом виде имеет ряд своих особенностей и рисков для обеих сторон сделки, сходятся во мнении опрошенные участники рынка.

Плюсы и риски схемы

Главный плюс для заемщиков, у которых пока нет детей или дети не подходят под условия программы, это возможность получить ипотеку по ставке в несколько раз ниже среднерыночного уровня. Но есть целый ряд нюансов— начиная с того, что часть недвижимости будет принадлежать «донору». «Созаемщика привлечь можно, некоторые банки даже готовы рассматривать неродственников,— говорит руководитель отдела ипотеки компании «Бест-Новострой» Надежда Стаднюк.— Однако этот человек должен обязательно участвовать как кредитно-обеспечительной документацией в кредитном договоре, так и в договоре долевого участия,в дальнейшем на него должна быть оформлена собственность в данной квартире не менее 10%».

Новосибирск(Фото: Mashkova Polina / Shutterstock / FOTODOM)

«На текущий момент клиентов, интересующихся такой программой, почти нет, поскольку, как правило, покупатель квартиры хочет, чтобы она полностью была оформлена на него»,— говорит о схеме с привлечением созаемщиков-«доноров» директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. Это подтверждает и Александр Гуторов, отмечая, что доля таких сделок в спросе в компании не превышает 1%.

После оформления права собственности такой «донор» может отказаться от своей доли, отмечает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Чтобы исключить «донора» из числа сособственников и созаемщиков, необходимо подписание с ним соглашения об этом. Если одна из сторон вопреки первоначальной договоренности откажется подписывать такое соглашение, то сделать с этим что-либо второй стороне будет практически невозможно»,— разъясняет эксперт.

С позиции тех семей, кто соглашается выступить созаемщиком по программе, тоже есть важные ограничения. Главное из них— использовав возможность взять семейную ипотеку, такие созаемщики теряют возможность еще раз взять кредит по этой программе до тех пор, пока не будет выплачен оформленный кредит или в семье не родится еще один ребенок, подчеркивает Надежда Стаднюк.

Кроме того, «доноры» рискуют получить дополнительную финансовую ответственность, предостерегает Илья Бахилин. «Вопрос наличия рисков от использования такой схемы для конечного приобретателя и для «донора» зависит в первую очередь от наличия полного взаимного доверия между ними, а также от их финансовой платежеспособности»,— поясняет эксперт. Но обе составляющие могут измениться со временем. «Для «донора» в данном случае имеются существенные риски на случай неплатежа со стороны конечного приобретателя до переоформления собственности. Ведь в этом случае банк имеет право предъявить требование к обоим собственникам,— рассказывает Бахилин.— Также не исключено, что, даже если кредит будет выплачиваться в сроки, банк посчитает финансовое положение конечного покупателя недостаточно стабильным и откажет «донору» в выходе из сделки».

Подобный риск усматривает и адвокат, партнер юридической фирмы Ru.Courts Алексей Агеев. «Если основные заемщики не смогут исполнять обязанности по выплате кредита, то претензии по возврату чужого кредита могут быть предъявлены и к «донорам»,— подчеркивает эксперт.— В лучшем случае эти претензии будут носить долевой характер (если в кредитном и ипотечном договоре вопрос будет урегулирован соответствующим образом). Однако это невыгодно банку, которому надежнее иметь возможность предъявить требование ко всем должникам и в полном объеме».

Кроме того, продолжает Илья Бахилин, риски есть и в случае гипотетического судебного банкротства заемщиков-«доноров»— при таком развитии событий суд вполне может оспорить сделку по отказу от доли в квартире основных заемщиков. «Существует риск, что такая сделка будет признана недействительной и доля будет продана на торгах. Этот риск выше, если банкротство начнется меньше чем через три года после сделки»,— заключает юрист.

Авторы Теги rbc.group