Что такое залог при аренде квартиры и в каких случаях его можно

Что такое залог в договоре аренды жилья, в каких ситуациях собственник должен его возвратить, а когда имеет право удержать его в свою пользу

В договор аренды жилья часто вносится пункт о залоге (страховом депозите), который арендатор уплачивает собственнику. Вместе с экспертами разбираемся, что представляет собой залог при аренде жилья, для чего он нужен, в каких случаях он возвращается и что делать, если наймодатель необоснованно удерживает его.

rbc.group

Что такое залог при съеме квартиры

Залог или страховой депозит— это сумма, которая гарантирует выполнение обязательств и защищает наймодателя от возможных рисков. Согласно ст. 329 Гражданского кодекса залог является одним из способов обеспечения исполнения договоренностей. При этом договор аренды можно заключить и без пункта о залоге со стороны арендатора.

Нередко при заключении договора аренды квартиры с арендатора, помимо арендной платы за первый месяц, требуют внести еще один платеж. Он обеспечивает исполнение арендатором его обязательств по договору -внесениеарендной платы и коммунальных платежей, возмещение ущерба, причиненного квартире и имуществу наймодателя, если квартира сдается с мебелью и бытовой техникой, объясняет Андрей Сидоренко. Внесенные деньги в договоре могут обозначаться и как залог, и как гарантийный платеж, и как обеспечительный платеж, добавляет эксперт.

Чем залог отличается залог от задатка

Залог в рамках арендных отношений— это некая сумма денег, которая хранится у арендодателя, в качестве гарантии поддержания нормального состояния квартиры и сохранности вещей. Если жилец наносит вред имуществу в квартире, собственник имеет право удержать из суммы залога деньги на ремонт или покупку новых вещей взамен поврежденных.

Фото: Aleks2410 / Shutterstock / FOTODOM

Эксперты поясняют, что если вместо залога вносится именно задаток, то он выполняет иные функции, не имеющие ничего общего с обеспечительным платежом. Внесенный за аренду задаток после подписания договора становится частью квартплаты за первый месяц.

Еще задаток очень часто используется при покупке недвижимости, когда покупатель и продавец хотят сделать условия предстоящей покупки более серьезными и жесткими. Если после внесения задатка покупатель отказывается от сделки, то он теряет на него право, а продавец оставляет его себе. Еслиже продавец после принятия задатка отказывается от сделки, то он также должен вернуть задаток покупателю.

Размер залога

В российском законодательстве размер залога никак не прописан, а собственник может самостоятельно определять его сумму. В большинстве случаев он равен размеру арендной платы за один месяц, однако может быть и меньше. Здесь все зависит от того, как договорятся между собой арендатор и наймодатель, объясняет Дарья Коровина.

«Закон не ограничивает размер такого платежа ни по минимальному, ни по максимальному размеру»,— добавляет Андрей Саунин.

Возвращаетсяли залог при аренде квартиры

Фото: Alexander Zamaraev / Shutterstock / FOTODOM

Если по окончании срока аренды квартиры никаких претензий по состоянию самого жилья и имущества не обнаружено, то собственник должен вернуть арендатору залог в полном объеме. В случаях, когда наймодатель обнаружил небольшой ущерб, то он может вернуть только часть депозита, потратив оставшиеся средства на устранение поломок или на косметический ремонт в проблемных помещениях, объясняет Андрей Сидоренко.

Залог от арендатора страхует собственника жилья от непредвиденных расходов. Внесенные арендатором деньги помогают в следующих ситуациях:

1. Потеря ежемесячного дохода от сдачи жилья в аренду. Случается, что арендатор внезапно съезжает и не предупреждает хозяина или говорит об освобождении квартиры за несколько дней, а не, допустим, за месяц, как обычно требуется по договору. В этой ситуации собственнику потребуется время на поиск нового арендатора. И залог поможет избежать денежных потерь.
2. Расходы на ремонт. Если жильцы что-то сломали или испортили, собственник за счет залога сможет оплатитьнеобходимые работы.
3. Возмещение кражи имущества. Иногда наниматель может забрать с собой предметы интерьера или бытовую технику. В этом случае потери арендодателя также возмещает залог.
4. Возмещение ущерба третьим лицам. Залог может пригодиться, если, к примеру, жильцы залили соседей снизу. Так как ответственность за возмещение убытков лежит на собственнике квартиры, то залог пойдет на выплаты соседям.
5. Затраты на оплату коммунальных услуг. Очень часто в договоре сказано, что арендатор оплачивает коммунальные услуги. И если при выезде из квартиры выяснится, что этот пункт договора не был выполнен, наймодатель вправе удержать залог в счет оплаты коммуналки. недобросовестные жильцы зачастую оставляют после себя не только погром, но и долги по квартплате.

Договор аренды квартиры с залогом

Принципиального различия между договором аренды и договором аренды с залогом нет. Если заключается договор об аренде с залогом, то пункт об этом платеже вносится в стандартный договор, а также прописывается его сумма и условия возврата или удержания, объясняет Андрей Саунин.

Что должно быть в договоре:

Согласно ст. 674 Гражданского кодекса, договор аренды с залогом между физическими лицами необходимо составить в простой письменной форме, говорит Андрей Сидоренко. Правильно составленный договор аренды квартиры с залогом защищает собственника от недобросовестных нанимателей и финансовых убытков, а арендаторов защищает от досрочного расторжения договора или невыполнения условий соглашения, добавляет Андрей Саунин.

Какие пункты должны быть в договоре:

• название документа, дата его составления;
• ФИО, паспортные данные и адрес регистрации арендатора и арендодателя;
• характеристики сдаваемой в аренду недвижимости. Сюда входят: площадь, количество комнат, этаж, адрес расположения, номер документа, подтверждающего возникновение права собственности;
• срок найма, где необходимо указать количество месяцев или лет аренды. Максимальный срок найма жилого помещения— пять лет. Если в договоре не прописан, то, согласно ст. 683 Гражданского кодекса, он считается заключенным на пять лет;
• условия оплаты. Указывается размер ежемесячной арендной платы, дата внесения платежа, а также способ передачи денежных средств, и, в случае необходимости, банковские реквизиты для безналичной оплаты;
• обязанности сторон. В типовом договоре прописывается, что арендатор должен своевременно вносить плату, бережно к имуществу и не использовать помещение по другому назначению. Также должен быть пункт о сдаче жилья в субаренду. В обязанности арендодателя входит передача квартиры в надлежащем для проживания состоянии и уведомление жильцов о планируемых визитах;
• пункт о внесении залога. Прописывается сумма залога и условия его возвращения в полном объеме, а также его удержания собственником. Также можно составить отдельное соглашение о внесение залога и условиях его возврата или удержания. Если залог не вносится арендатором, соответственно, этот пункт в договор вносить не надо;
• решение разногласий. В этом пункте указывается как допустимость разрешения возникших споров с помощью переговоров, так и судебный порядок решения конфликта;
• реквизиты и подписи сторон.

«Если договор аренды заключен на срок от одного года и более, то он подлежит государственной регистрации, поэтому на практике редко кто сдает квартиры (особенно в сегменте эконом-класса) на срок более 11 месяцев»,— добавляет Андрей Сидоренко.

Что делать, если арендодатель не возвращает залог

Эксперты поясняют, что все случаи, когда собственник не возвращает арендатору залог, должны быть прямо прописаны в договоре. Если в подписанном обеими сторонами документе такие случаи не указаны и нет оснований для удержания всего залога или его части, то арендодатель обязан вернуть арендатору залог полностью.

Фото: Showtime.photo / Shutterstock / FOTODOM

Залог вернут в неполном объеме или не вернут вовсе, если при приемке квартиры обнаружатся поломки техники или мебели. Поэтому арендатору можно дать только один совет— если во время проживания возникли какие-то проблемы, например, с сантехникой, то необходимо сразуже после поломки сообщить хозяину квартиры, чтобы он принял меры, говорит Дарья Коровина. Если что-то где-то течет, надо сразу решать проблему, а не ждать что само пройдет. А если что-то ломается, собственник об этом не предупрежден, а все становится известно только при выезде, то с возвратом залога возникнут проблемы, добавляет эксперт.

Еслиже арендодатель без предусмотренных законом или договором случаев затягивает возвращение залога арендатору или вовсе отказывается его отдавать, последний вправе обратиться в суд с иском к арендодателю о возврате залога и уплате процентов за пользование суммой залога за все время ее нахождения у арендодателя с того момента, когда он должен был его вернуть и до даты фактического возврата. При этом надо ссылаться на ст. 395 Гражданского кодекса.

Авторы Теги rbc.group