Как правильно составить договор купли-продажи гаража

Договор купли-продажи гаража имеет такую же силу, как, например, при сделке с квартирой. По нему новый владелец регистрирует право собственности, документ обезопасит и в спорных ситуациях при сделке

Составляют договор купли-продажи (ДКП) продавец и покупатель, прописывая на бумаге все характеристики объекта и земли под ним. Заверять этот документ у нотариуса не всегда обязательно, но иногда помощь юриста нужна. Разбираемся вместе с экспертами, что такое ДКП на гараж и как правильно его составить.

• Нужен ли ДКП
• Как составить
• Что нужно знать
• Регистрация

rbc.group

Обязательноли составлять договор купли-продажи гаража

Фото: SabOlga / Shutterstock / FOTODOM

Договор купли-продажи для сделок с гаражами составлять нужно. Это один из ключевых документов, который фиксирует, что продавец обязуется передать гараж покупателю за определенную сумму [1]. Кроме того, ДКП послужит основанием для перерегистрации права собственности на гараж (если это возможно) [2]. Тип постройки значения не имеет. Оформить рукописный ДКП стоит даже на металлическую ракушку. Так можно обезопасить себя на случай мошенничества и возможных претензий продавца.

С точки зрения закона гаражи как имущество бывают двух видов:

• движимое имущество. К нему относятся некапитальные постройки без прочной связи с землей. Это те самые гаражи-ракушки, различные сборно-разборные конструкции или металлический бокс, который просто стоит на грунте. Объектом недвижимости такой гараж не является и государственной регистрации не подлежит [3]. Но земля под ним— может. Поэтому сделку надо фиксировать. В теории купить, например, ракушку можно просто с рук, как любую другую вещь на сайте по перепродажам. То есть отдать продавцу деньги и увезти ее к себе на участок. Но и в этом случае лучше обезопасить себя ДКП;
• недвижимое имущество. На такой тип объектов ДКП обязателен. На основании договора новый владелец оформит его на себя. Как правило, составляют два экземпляра— для покупателя и продавца. Если гараж в кооперативе, то может потребоваться третий— председателю. Отдельно в таких сделках придется уточнить тип земель и их статус под постройкой. Не исключено, что купить получится только сам гараж, а земля, например, находится в аренде.

Как составить договор купли-продажи гаража

Фото: www.v2b.ru

Фото: www.v2b.ru

Договор купли-продажи гаража составляют продавец и покупатель. Обязательных требований к ДКП для таких сделок нет, а в Сети можно найти готовые шаблоны. Важно: каждая сделка индивидуальна, поэтому набор пунктов и условий будет отличаться. Расскажем, что должно быть в договоре купли-продажи гаража и о его структуре:

1. Шапка

Указывают место, где составили ДКП,— название города, поселка. Также приписывают актуальную дату: в формате день/месяц/год.

2. Данные сторон

Это вводная часть, или преамбула, содержащая основные данные продавца и покупателя:

• полное ФИО;
• паспортные данные: кем выдан, когда, серия и номер, код подразделения;
• прописка: постоянная или сведения о временной регистрации.

Если ДКП заключает представитель стороны, то нужно указать его данные, а также номер и тип документа, на основании которого он действует от лица продавца или покупателя.

3. Предмет договора

Это основная часть, раскрывающая все характеристики гаража и земельного участка под ним. Что нужно указать:

• точное наименование постройки: металлический гараж, ракушка, каменная постройка, бокс и т. д.;
• кадастровый номер постройки, если гараж зарегистрирован, а также его номер в ГСК;
• размеры и адрес: общая площадь, точный адрес гаража, если гараж расположен в кооперативе, то нужно указать название последнего и адрес регистрации;
• тип земель: статус земли, тип использования. Для земли в собственности обязательно указывают кадастровый номер участка. Аналогично прописывают, в каком статусе земля перейдет новому владельцу— с перерегистрацией или с правом аренды;
• наличие обременений: в ДКП продавец гарантирует, что земля и гараж не являются предметом спора с третьими лицами, они не находятся в залоге или аресте.

— В договоре купли-продажи недвижимости указывают характеристики объекта, которые позволяют идентифицировать его, чтобы не было сомнений, что продается именно эта недвижимость. Основой является кадастровый номер. Если его нет, то и зарегистрировать переход права собственности вы не сможете.

В ДКП гаража должен передаваться не только гараж, но и земельный участок. Поэтому в договоре речь идет о характеристиках как самого строения, так и земельного участка, на котором оно расположено.

Обычно указывают все данные об объекте недвижимости, которые содержатся в выписке из ЕГРН или в свидетельстве о праве собственности. Соответственно, это и категория земли, и адрес, и площадь, и обременения, и основания возникновения права собственности у продавца.

4. Цена и порядок оплаты

В этом разделе раскрывают финансовую сторону сделки. В ДКП на гараж нужно указать следующее:

• стоимость гаража: в рублях или другой валюте, если сделка проходит за пределами России;
• сведение о выплаченном пае: для гаражей в составе кооператива;
• условия передачи: в какой момент и после чего продавец получит сумму. Например, после перерегистрации права в Росреестре. В этом случае необходимо уточнить, где до этого будут находиться деньги (как правило, это банковская ячейка);
• информация об авансе и задатке: если покупатель передает продавцу некую сумму в момент составления ДКП, ее нужно указать в договоре. Надо уточнить, идетли она в счет оплаты и можноли ее вернуть, если сделка сорвется.

5. Условия передачи

В этой части прописывают порядок передачи гаража. Как правило, это делают на основании акта приема-передачи. Также в ДКП можно прописать состояние гаража, указав на какие-то неисправности в нем. Так покупатель будет уверен, что с момента заключения ДКП и до закрытия сделки имущество осталось в прежнем виде.

6. Заключительные положения

Общие сведения о том, когда ДКП вступает в силу, в скольких экземплярах он составлен. В конце стороны снова указывают дату и ставят свои подписи с расшифровкой.

Особенности составления договора купли-продажи гаража

Фото: Pro.Sto / Shutterstock / FOTODOM

Гаражи строят на разных землях, их оформляют в собственность (как и участок под ними), они могут входить в кооперативы с долевым участием или быть незаконными— без документов и регистрации. В последнем случае сделка самая рискованная. Составить ДКП лучше в каждом случае и по ситуации внести в содержание соответствующую информацию.

С земельным участком

Гараж— объект индивидуальной собственности, то есть принадлежит физическому лицу. Такая недвижимость может располагаться на землельных участках, находящихся в собственности или переданных в аренду, говорит Виталий Шакин. По словам юриста, гаражи часто находятся на землях сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов. «Более аккуратно следует относиться к сделке с гаражом на земле сельхозназначения, так как это не основная категория для таких объектов, но в тоже время допустимая в некоторых случаях»,— говорит юрист.

Первоначально следует узнать кадастровый номер земельного участка. Владелец гаража должен знать его и, по словам Шакина, сложно представить, что он, желая совершить сделку, будет его скрывать. В противном случае не исключено, что земельный участок под гаражом не сформирован, не привязан к границам, поэтому владелец может что-то недоговаривать.

Кадастровый номер и категорию земли обязательно прописывают в договоре купли-продажи. Проверить, к какой категории относится земля, можно на сайте Росреестра, открыв онлайн-карту и выбрав нужный адрес. По участку выдается усеченная информация: кадастровый номер, вид собственности и категория земель.

— Если гараж находится на территории города, то это будут земли населенных пунктов. Есть нюанс: земли в данной категории, как и в любой другой, могут быть отнесены к землям общего пользования или частной собственности. В первом случае собственнику гаража дается право пользоваться участком на основе договора аренды или иного договора с муниципальными органами власти, он может размещать гараж на определенное время на согласованном участке земли.

При этом муниципалитет вправе в одностороннем порядке в любой момент расторгнуть договор и попросить убрать гараж. Еслиже это частная собственность, то муниципальные власти вправе изъять для нужд города данный земельный участок с уплатой компенсации собственнику согласно нормам Земельного кодекса Российской Федерации (от 25.10.2001 N 136-ФЗ).

Официальную расширенную выписку на земельный участок, где будет в том числе содержаться информация о границах земельного участка, может запросить собственник либо кадастровый инженер.

Также важно проверить наличие сервитутов, то есть обременений (отражено в расширенной выписке). Например, если окажется, что участок попадает в охранную зону газопровода, то балансодержатель вправе потребовать убрать постройку.

В гаражном кооперативе

Гаражный строительный кооператив (ГСК)— это форма организации владельцев гаражей, при которой они совместно управляют общим имуществом [4]. ГСК похож на объединение дачников в СНТ, но только с целью хранения автомобилей. Руководит кооперативом председатель. Поэтому при покупке гаража в ГСК без общения с ним не обойтись. Какие документы нужны запросить при покупке гаража в ГСК:

• статус и категория земель под гаражом;
• сведения о долгах собственника;
• устав ГСК;
• документы о вводе в эксплуатацию кооператива;
• подтверждение права ГСК на землю;
• справка о членстве собственника;
• выписка об уплате пая ГСК.

Без документов

Бывают случаи, когда у продавца гаража нет никаких документов на руках, кроме членской книжки. За определенную сумму он переписывает ее на нового владельца— и сделка вродебы завершена. Но по факту покупатель приобретает только право пользования и членство в ГСК.

Регистрация договора купли-продажи гаража

Договор купли-продажи гаража можно не регистрировать. Стороны составляют его самостоятельно, подписывают, затем покупатель регистрирует документы в Росреестре.

При желании оформить ДКП можно через нотариуса. По ст. 163 ГК РФ, нотариальное заверение сделки подтверждает ее законность [5]. Нотариус поможет составить правильно договор, запросит все необходимые документы и самостоятельно отправит их на перерегистрацию.

Авторы Теги rbc.group