Какие принципы градостроительства соблюдаются в современных

Разбираем на примерах подход девелоперов из разных городов к созданию современных жилых проектов

Чем больше город, тем сильнее конкуренция у застройщиков, которая стимулирует постоянно развивать проекты, добавляя все новые опции. Все это на руку покупателю: уже давно никто не продает просто квадратные метры— современный девелоперский продукт обеспечен инфраструктурой, имеет продуманную комфортную среду и, как правило, предлагает своим жителям уникальные фишки— от видовых характеристик до умного дома, от арт-объектов на территории до партнерских программ с культурными институциями.

Есть и ряд принципов, которым застройщики следуют при выборе визуальных решений и наполнения своих проектов. Вместе с архитекторами и экспертами рынка новостроек РБК составил список таких принципов на примере современных российских проектов.

Принцип №1: разнообразие

rbc.group

Все просто: жилые комплексы не должны быть однотипными. Давно известно, что монотонная застройка негативно влияет на состояние человека, поэтому в современных девелоперских проектах большое внимание уделяется визуальному ряду. Пример удачного решения— урбан-блоки, которые формируются из сочетания разновысотных зданий отличающейся типологии, рассказывает директор по проектированию в GAFA architects Светлана Будекина. «Разная высота создает уникальный облик застройки. Например, это может быть здание выше 100м и примыкающие к нему дома высотой в пять, шесть, девять этажей— все в рамках одного квартала,— рассказывает эксперт.— Такой подход делает застройку интересной для абриса города при взгляде издалека и в тоже время красивой и комфортной вблизи».

Визуальное разнообразие способно снижать социальную напряженность, добавляет главный архитектор UNK architects (входит в экосистему UNK) Дмитрий Иконников. «Типы жилья часто связаны с разным уровнем дохода людей,— объясняет Дмитрий Иконников.— Если мы не выделяем такие типы жилья в отдельные гетто, а смешиваем в одной среде, то разрыв не столь заметен. В итоге люди с разным уровнем дохода могут жить в таунхаусах или однокомнатных квартирах, но при этом все они горожане и пользуются одинаково хорошо благоустроенной общественной средой, улицами, парками, дворами внутри районов и социальной инфраструктурой».

В современных девелоперских проектах большое внимание уделяется визуальному ряду(Фото: пресс-служба «Брусника»)

Кроме того, подобное соседство позволяет оптимизировать расходы на содержание качественных городских пространств при их максимальном КПД, подчеркивает эксперт. Примеры разнообразной застройки легко найти и в обеих столицах, и в регионах, говорит Сергей Тимофеев, руководитель отдела архитектуры «Брусники». «В Санкт-Петербурге это, например, проект «Чистое небо» от Setl Group,— рассказывает Тимофеев.— Разновысотные корпуса, комплексный подход к планировке, широкая линейка объектов инфраструктуры— притом что речь идет о проекте комфорт-класса, подход застройщика соответствует более высокому уровню».

В проектах «Брусники» также соблюдается принцип визуального разнообразия, добавляет он. Например, в столичном квартале «Метроном» корпуса имеют разную этажность, секции объединены стилобатом, а на крышах обустроены открытые террасы. Этот принцип соблюдается и при разработке планировочных решений— их более ста, включая довольно экзотические: например, многоуровневые квартиры и квартиры с отдельным входом. Проект иллюстрирует и фактор, обозначенный Дмитрием Иконниковым из UNK architects,— на одном этаже могут быть представлены варианты в самом разном бюджете— от 5 млн до 25 млн руб. «Инфраструктура этого проекта включает не только обязательные для современного проекта лобби для деловых встреч и другие общественные пространства для жителей, но и центр добрососедства, где можно проводить праздники, назначать совместные мероприятия и спортивные занятия. За долгие годы такие центры зарекомендовали себя эффективным способом создания микроклимата в наших кварталах»,— говорит Сергей Тимофеев.

Также в качестве удачного примера эксперт приводит проект «Северный порт» (Legenda) в Москве— он реализуется по программе комплексного развития территорий (КРТ) и также отличается архитектурным и инфраструктурным разнообразием. «В данном случае застройщик максимально использует близость комплекса к воде: в дополнение к стандартной коммерческой инфраструктуре появится обустроенная набережная-променад,— рассказывает эксперт.— Интересно продумана и архитектурная концепция: остекленные фасады выигрышно смотрятся рядом с водной гладью».

Принцип №2: высокая плотность

Это может звучать необычно, но именно плотность участники рынка включают в число важных градостроительных принципов. Правда, понятие это намного шире привычной плотности застройки— оно включает и благоустройство, и озеленение, и возможности для отдыха и поддержания себя в форме. «Мы трактуем плотность достаточно широко. Этот термин касается и застройки, и функций, и коммуникаций,— рассказывает директор «Брусники» в Москве и Московской области Евгений Арапов.— Еще недавно практически на каждом урбанистическом форуме говорили про 15-минутный город. Но этот подход уже устарел, покупателям нужен город пятиминутный. И с выходом на рынок людей, рожденных в 2000-е, этот тренд будет только усиливаться. Они в принципе не понимают, как это— тратить какое-то значительное время, чтобы получить услугу».

Плотным должно быть и озеленение, продолжает эксперт. Опыт азиатских мегаполисов типа Токио и Шанхая показывает, что таким образом можно сформировать гуманную среду даже в деловых центрах, где основной архитектурный объем составляют дома высотой 150–300 м.

Озеленение на территории жилого комплекса должно быть разноуровневым и учитывать все сезоны(Фото: пресс-служба «Брусника»)

«Человек не ощущает себя в каменных джунглях, потому что на уровне глаз он видит кустарники и деревья, а не стекло и бетон,— объясняет Арапов.— Озеленение должно быть разноуровневым и учитывать все сезоны. Нельзя допускать, чтобы квартал или район зимой превращался в черно-белое пространство экзистенциального ужаса».

Пример— хабаровский ЖК «Дом у озера» (А-101). В городе не так много действительно высоких домов, но в этом комплексе 21 этаж. Придомовая территория очень насыщенная: помимо значительного озеленения, здесь есть собственный обустроенный выход к озеру, небольшая набережная, зоны для детских игр, спортивных занятий, отдыха— и все это на относительно небольшом участке.

Из московских проектов эксперты приводят в пример квартал «Издание», где представлены ландшафтный парк, дождевые сады и несколько водных объектов— фонтаны и пруд. Продуманность озеленения заключается в том, что растения подобраны с учетом их высоты и других особенностей— получается многоярусный сад непрерывного цветения, отмечает Сергей Тимофеев.

Еще один вектор развития городских застройщиков— частичный переход на загородный рынок, что лишний раз подтверждает высокий спрос на близость к природе, продолжает эксперт. Отвечая на этот покупательский запрос, застройщик «А-101» построил поселок таунхаусов «Кронбург»: концепция предполагает сочетание городской инфраструктуры и коммуникаций с обстановкой загородного участка.

Принцип №3: контекстуальность

Если проект вписан в контекст района, он получает дополнительные баллы и с градостроительной, и с потребительской точки зрения, считают опрошенные редакцией участники рынка. Конечно, ткань города, особенно города с историей, не может быть однородной: здания строились в разное время по разным технологиям. Однако архитекторы могут удачно вписать новый проект на старую улицу так, что он станет украшением и дополнением.

«Самое ценное, что в архитектуре существует, это работа с контекстом. Архитектура не существует вне пространства и времени, а архитектор всегда пытается найти то, за что можно зацепиться, чтобы создать новую сущность,— говорит архитектор, руководитель архитектурного бюро ARCHINFORM Тимур Абдуллаев.— В основном эти точки отсчета находятся именно в контексте: культурном, историческом, ландшафтном, социальном, политическом».

Главной задачей любого архитектора эксперт считает создание объекта, соответствующего как пространству, так и времени. Если архитектор с этой задачей не справляется, возникает диссонанс. В качестве примера Тимур Абдуллаев приводит малые города с древней историей, где рядом с особняками VIII–IX века появляются панельные дома. Такой дом является инородным по параметрам, материалам и образу— налицо пренебрежение контекстом. Впрочем, добавляет эксперт, городская ткань не статична: города меняются, приходят новые типологии и технологии.

Если проект вписан в контекст района, он получает дополнительные баллы и с градостроительной, и с потребительской точки зрения(Фото: пресс-служба «Брусника»)

«Монс» («Брусника»)— как раз удачный пример новой типологии и технологии, вписанных в контекст, говорит эксперт. Проект расположен в Бутырском районе, история которого началась еще в XIV веке— тогда здесь проходил важный торговый путь. Спустя сотни лет принципиальных изменений не произошло: здесь по-прежнему проходят торговые пути, теперь железнодорожные и автомобильные. «Монс» повторяет исторически возложенные обязательства: это функциональный проект в транспортной доступности от центра. При этом строгие линии фасадов ассоциируются с одной из самых интересных эпох— началом XX века.

Схожие примеры— еще два поселка таунхаусов. Первый— «Вяземское» от «А-101». Он построен в русском стиле и отсылает к истории локации, которой долгое время владел княжеский род Вяземских. Второй— «Дворцовый фасад» от Setl Group. Поселок соседствует с историческими ансамблями Стрельны и Петергофа, а фасады, будучи современными, перекликаются с историческими традициями: тут и строгая симметрия, и фонтаны-шутихи— все это характерно для знаменитых парков.

Принцип №4: опережающая инфраструктура

Мало построить собственную школу и детский сад— современным застройщикам необходимо продумывать, чем еще усилить свои проекты. Так, некоторые застройщики запускают социальную инфраструктуру одновременно с первой очередью жилья, а некоторые идут еще дальше и предусматривают даже создание офисно-делового и торгового центров.

Сомасштабный проект реализуется, например, в Екатеринбурге— это Forum City от застройщика «Талан». Здесь строится город в городе: со своим деловым и торговым центрами, с маркетом, образовательными и медицинскими учреждениями, а также с развлекательной зоной. Сопоставимый проект— петербургская «Легенда Васильевского» (Legenda). Соседство с одной из самых креативных локаций города— Севкабелем— предполагает, что комплекс со временем органично дополнит уже существующий объект и вместе они образуют синергию. Концепция проекта предусматривает объединение разных стилей жизни, интересов и способов коммуникации своих жителей.

Упомянутые выше принципы сродни четырехполосному шоссе: они связаны общим направлением и при этом следуют параллельными курсами. «У каждого принципа своя цель и свои способы реализации. Но вместе они усиливают друг друга, делая проекты застройщика наиболее комфортными и оттого привлекательными»,— заключает Сергей Тимофеев.

rbc.group