Когда аренда жилья в Москве может подешеветь. 4 возможных варианта

Рынок арендного жилья чувствителен к экономическим и социальным изменениям. Например, в пандемию из-за падения спроса собственники стали снижать ставки. При каких еще условиях съемное жилье может подешеветь — спросили у экспертов

В Москве за последний год резко подорожала аренда жилья. Например, съемные однушки за год поднялись в цене почти на треть, до 56 тыс. руб., а стоимость аренды двушек выросла еще сильнее— на 42%, до 99 тыс. руб. По словам экспертов, сейчас цены на аренду находятся на пределе.

Спросили у экспертов, при каких обстоятельствах цены на съемное жилье в Москве могут начать снижаться.

1. Кризисы и шоки

rbc.group

Снижение цен на аренду жилья происходит по рыночным причинам— для этого нужно, чтобы спрос снизился, а предложение увеличилось.

Рынок найма в Москве очень чутко реагирует на все социальные и экономические изменения, отмечает замдиректора управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. Поэтому ситуацией, при которой аренда может начать дешеветь, эксперты называют кризисы и различные потрясения. Если говорить об экономическом кризисе, то обычно в первые два месяца происходит внутренняя миграция— арендаторы стремятся переехать в более дешевое жилье, что приводит к повышенному спросу на квартиры экономкласса и локальному росту цен, рассказывает Оксана Полякова. В то время как владельцы более дорогих квартир из-за простоя вынуждены постепенно снижать цены, отмечает эксперт.

Например, в ноябре кризисного 2014 года в Москве наблюдался массовый отток арендаторов. По оценкам «Инкома», тогда больше трети договоров найма было расторгнуто досрочно, освободились в том числе дешевые квартиры. В результате в начале 2015 года можно было добиться скидки в 10–15% в самом востребованном экономсегменте.

Следующее потрясение случилось весной 2020 года в связи с пандемией. Тогда рынок аренды отреагировал также снижением цен на съемное жилье. По данным «Инкома», спрос на аренду сократился на 20%, а скидки составляли 10–20% по текущим и новым договорам, рассказала представитель компании. «После объявления карантина весной 2020 года многие арендаторы потеряли работу или существенную часть дохода и уехали из столицы. Тогда цены предложения откатились с 40 тыс. руб. (в феврале 2020-го) до 35–36 тыс. руб. (в апреле— августе тогоже года)»,— подтвердил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.

По его словам, схожая ситуация была весной 2022 года, когда средняя цена предложения аренды снизилась с 50 тыс. руб. в феврале до 44 тыс. руб. в середине лета. «Но там на известную внешнюю повестку наложилась сезонность»,— пояснил эксперт.

2. Падение ипотечных ставок

Возможным вариантом удешевления аренды жилья эксперты называют и падение ставок по ипотеке. В таком случае спрос на съемное жилье будет снижаться в пользу покупки, что в свою очередь может охладить цены на аренду. «Снижение ставок аренды жилья, как это ни странно, сегодня зависит от того, как будут себя вести ставки по ипотеке. Многие арендаторы, которые раньше задумывались о покупке квартиры, сейчас остаются проживать в съемных квартирах, отложив жилищный вопрос до следующего снижения ипотечных ставок»,— отмечает директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. «Пока ипотечная ставка будет оставаться на высоком уровне, аренда останется востребованной и стоимость съемного жилья не упадет»,— считает эксперт.

Похожее мнение высказали аналитики «Домклик» Сбербанка. «На сегодняшний день основным препятствием для снижения цен на аренду остаются неблагоприятные условия для приобретения недвижимости, а именно высокая ставка ЦБ, ужесточение правил выдачи льготных кредитов и обновленные требования к заемщикам»,— рассказали в пресс-службе банка со ссылкой на аналитиков «Домклик». В итоге все больше потенциальных покупателей делают выбор в пользу аренды жилья вместо покупки. Продавцы также переориентируются на рынок аренды, добавили там.

В качестве примера аналитики привели ситуацию весны-лета 2022 года. По данным «Домклик», с витрины сервиса с февраля по апрель 2022 года было снято с продажи около трети от всех объявлений (32%), а по аренде приток составил 65%. При этом цена аренды также увеличилась. «Однако после возвращения ставок к привычному уровню (к середине лета) количество объявлений и стоимость аренды нормализовались»,— напомнили там.

Схожая ситуация наблюдалась и в прошлом году. Из-за роста ставок по ипотеке часть потенциальных заемщиков переориентировалась на рынок аренды, это привело к сокращению предложения и росту арендных ставок. По оценкам ЦИАН, снимать квартиру в Москве осенью прошлого года в среднем было в 2,3 раза дешевле, чем платить ипотеку. Сейчас эта разница еще выше — 2,5 раза.

3. Рост предложения

Причиной снижения цен на аренду жилья может стать рост предложения съемных квартир. Например, если на рынок выйдет большой объем инвестиционных квартир, которые планировалось перепродать. В последнее время перепродажа новостроек усложнилась в связи с ограничениями по льготным программам, а также из-за роста рыночных ставок. Но здесь нужно учитывать, что такие квартиры в новых жилых комплексах обычно выходят по ценам выше рынка, указывают эксперты.

По данным ЦИАН, за последнее десятилетие аренда жилья подорожала с 30–33 тыс. до 50–55 тыс. руб. за типовую однокомнатную квартиру. «Часть роста связана с инфляцией, часть— с изменениями в смежных сегментах, но не менее половины прироста объясняется ростом качества типовой однокомнатной квартиры»,— пояснил Алексей Попов. В середине 2010-х годов около половины квартиры в аренду были «с бабушкиным ремонтом», сейчас таких лотов стало кратно меньше, уточнил эксперт. Средним показателям ставок аренды по рынку в целом сложно будет упасть, потому что на рынок выходит все больше качественного предложения в недавно сданных новостройках.

Но возможно снижение цен на аренду в отдельных районах. «Если будет происходить локальный рост предложения, то возможна некоторая корректировка. Тем не менее на любом рынке— и продажи, и аренды— эту корректировку заметит только конечный потребитель»,— отметила Юлия Дымова.

4. Низкий сезон

Рынок арендного жилья подвержен сезонности, поэтому цены могут снижаться в определенный период. «В обычных обстоятельствах рынок аренды регулируется сезонными факторами. Так, на массовом рынке с января по март, как правило, спрос низкий и предложение накапливается— чтобы сдать квартиру, собственники могут предоставлять скидки в среднем 5–10%»,— говорит замдиректора управления аренды квартир «Инком-Недвижимости».

По ее словам, с апреля наступает небольшое оживление, в мае— небольшой спад на фоне праздников, до августа тоже обычно наблюдается невысокая активность, поэтому можно рассчитывать на дисконт. «Начиная со второй половины августа и до середины ноября спрос растет, собственники повышают стоимость аренды в среднем на 5–15%. К концу года спрос снижается, но по инерции после высокого сезона арендодатели стараются держать цены»,— добавила эксперт.

По словам руководителя «ЦИАН.Аналитики», временем низкого сезона традиционно считается октябрь—ноябрь и март—июнь. «В это время от локальных максимумов ставки могут снижаться на 15–20%, или на 8–10% от средних значений»,— пояснил эксперт. «Но в последние годы на рынке арендного жилья все меньше традиционного, все больше нестандартного»,— заключил он.

Авторы Теги rbc.group