Конкурент Сочи: почему рынок новостроек Дагестана начал активно расти

Цены на новостройки за последние два года выросли вдвое за счет высокого спроса, развития туризма и инвестиций в регион и его инфраструктуру. В то же время цивилизованный рынок новостроек здесь только формируется

Дагестан называют регионом с большим потенциалом развития рынка жилья. Здесь активно развивается туризм, строится инфраструктура, появляются проекты комплексного развития территорий.

Вместе с экспертами разбираемся, в чем особенности рынка новостроек Дагестана и где его точки роста.

В стадии формирования

rbc.group

Рынок новостроек Дагестана только формируется— здесь происходит переход на эскроу-счета и проектное финансирование. В тоже время, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в Дагестане сейчас строится 875 тыс. кв. м жилья, в том числе 770 тыс. кв. м по эскроу. По данным Росстата, за 2021–2023 годы застройщики ввели в эксплуатацию 1,5 млн кв. м жилья.

О несформированности рынка новостроек в Дагестане говорят сами застройщики, которые перешли на эскроу-счета. До реформы долевого строительства многоквартирные дома в основном строились и покупались в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). «Рынок новостроек пока еще сырой, культура строительства только формируется. Когда мы запускались с эскроу— примерно два с половиной года назад,— было переживание, как это будет работать. Ипотека в тот момент тоже была слабо распространена»,— говорит представитель компании ARDV Developer, которая строит жилые комплексы в Каспийске. «Но в итоге механизм заработал, люди стали брать ипотеку, потому что условия были комфортные»,— добавил представитель застройщика.

Похожим образом ситуацию описали в компании Effect development, которая реализует проекты в рамках КРТ микрорайона Южный в Дербенте и планирует запуск проекта в Каспийске. «Большая часть рынка недвижимости Дагестана продолжает находиться в серой зоне. Основная масса девелоперов работает не по 214-ФЗ»,— говорит руководитель отдела маркетинга Effect development Юлия Титоренко. По ее словам, компания одна из первых перешла на новую схему. Например, застройщик провел одну из первых в Дагестане сделок в рамках проектного финансирования с применением эскроу и одну из первых сделок в России по ипотеке Мурабаха (продукт, позволяющий приобрести жилье с соблюдением принципов исламского финансирования).

С переходом на новые правила финансирования поменялся подход к строительству самих ЖК, отмечают застройщики. Если раньше могли сдаваться просто бетонные коробки без коммуникаций, то сейчас это ЖК, готовые для жизни. «Раньше проект согласовывался только в местных органах власти, сегодня добавился банк, который имеет своих экспертов по строительству. Они досконально изучают проект и предъявляют свои требования, которые застройщик не может проигнорировать»,— пояснил представитель ARDV Developer.

Одновременно удалось нарастить долю сделок с ипотекой, добавила Юлия Титоренко. По данным сервиса «Продома», около 50% ипотечных сделок в регионе за 2023 год пришлись на Effect development.

Точки роста— Каспийск и Дербент

Дербент(Фото: Валерий Шарифулин / ТАСС)

Активнее всего в республике сейчас застраиваются Дербент, Каспийск и Махачкала (в столице долгое время действовал мораторий на строительство). По данным ЕИСЖС, больше всего жилья на начало ноября возводится в Дербенте (252 тыс. кв. м, ) и Каспийске (226 тыс. кв. м). В Махачкале строится 172 тыс. кв. м.

Эти города развиваются под влиянием нескольких факторов, поясняет президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Во-первых, в них растет население. Во-вторых, активно развивается инфраструктура для жизни. «Это повышает интерес граждан и инвесторов к покупке новостроек. Например, в Дербенте реализуется проект по комплексному развитию»,— пояснил президент НОСТРОЙ. В-третьих, положительное влияние оказывает туризм. «Дербент и Каспийск стали центрами туристической активности региона, что не может не влиять на повышение количества курортной недвижимости в регионе»,— сказал эксперт.

Дербент сегодня переживает бум своего развития благодаря вниманию правительства России по развитию новых морских курортов. Каспийский прибрежный кластер, который расположится в Дербентском районе, в числе приоритетных. Поддержку развитию Дербента оказывает сенатор Сулейман Керимов, который родился в этом городе.

Популярность Каспийска объясняется расположением— от него удобно добраться в любую точку Дагестана. Здесь также реализуются проекты КРТ. По оценкам властей, в Каспийске на стадии строительства и проектирования 71 объект с жилым фондом на 1,2 млн кв. м. Одновременно город становится деловым центром региона. «Каспийск давно стал второй неформальной столицей Дагестана. Там проводится много форумов, масштабных мероприятий»— отмечал глава Дагестана Сергей Меликов.

Цены и спрос

Развитие региона, запуск новых проектов и спрос на строящееся жилье привели к резкому росту цен на жилую недвижимость. Согласно ЕИСЖС, в сентябре 2024 года средняя цена 1 кв. м нового жилья в Дагестане достигла 50 тыс. руб. Для сравнения, в сентябре 2023 года цена «квадрата» была 37 тыс. руб., а в сентябре 2022 года— 26 тыс. руб. Таким образом, за два года новостройки подорожали почти вдвое.

По данным ЦИАН, средние цены предложения на первичном рынке в Дагестане сейчас составляют 119 тыс. руб. за 1 кв. м. «За год они выросли на 32%, за два года— почти в два раза. Это существенно выше, чем по стране в целом (в среднем по РФ новостройки подорожали на 13% и 24% соответственно)»,— отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.

Что касается спроса на новое жилье, то, по словам застройщиков, его формируют в первую очередь местные жители. На инвесторов и приезжих из других регионов приходится около 10%. Но после отмены льготной ипотеки и ужесточения условий по семейной ипотеке застройщики столкнулись с падением спроса, в том числе со стороны местных. «Сейчас рынок переживает тяжелый период как со стороны покупателей (высокие ставки по ипотеке и другой уровень цен), так и со стороны застройщиков, у которых упали продажи»,— сказал застройщик, работающий в Каспийске. «Если до 1 июля мы закрывали на старте 50–60 квартир в квартал, то сегодня это несколько сделок. Мы находимся в постоянном диалоге с банком и надеемся, что этот период закончится»,— заключил он.

Большой потенциал развития

Фото: Igor Stomakhin / Shutterstock / FOTODOM

Несмотря на то что переход на схему проектного финансирования еще идет, а рынок формируется, регион имеет большой потенциал, считают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». Об этом свидетельствует статистика. Согласно ЕИСЖС, за год объемы строительства жилья выросли почти в два раза, а за два года— в 3,6 раза. В ноябре 2023 года объем строительства жилья составлял 459 тыс. кв. м, а в ноябре 2022 года— 241 тыс. кв. м.

Одновременно в Дагестане растет ввод жилья. По данным Росстата, с января по сентябрь 2024 года в регионе было построено более 2,7 млн кв. м жилой недвижимости. Прирост к аналогичному периоду прошлого года составил 151%. В тоже время большая часть пришлась на частные дома— 2,2 млн кв. м. Благодаря высоким темпам ввода Дагестан вышел на первое место по жилищному строительству среди регионов Северо-Кавказского федерального округа, отмечает гендиректор РАСК Федор Выломов.

«Такая динамика обусловлена акцентом на предоставление инфраструктурной поддержки: в республике активно строят новые школы, детские сады, больницы, дороги, обновляется коммунальная инфраструктура»,— пояснил Федор Выломов. «Это также подтверждается и переходом на реализацию проектов комплексного развития территорий: Дагестан входит в топ-15 регионов России по внедрению данного механизма»,— уточнил эксперт.

Среди факторов развития Дагестана президент НОСТРОЙ Антон Глушков называет стабильный спрос на жилье и невысокие цены относительно других регионов. «Рынок новостроек Дагестана привлекает многих инвесторов, поскольку данный регион является очень перспективным в части развития туризма и инфраструктуры»,— указал еще один драйвер развития Глушков.

По мнению президента Национального объединения организаций в сфере технологий информационного моделирования (НОТИМ) Михаила Викторова, Каспийское побережье и Дагестан имеют большой индустриальный и туристический потенциал и являются конкурентом Сочи и побережью Краснодарского края.

Среди факторов развития рынка жилья эксперты указывают невысокую обеспеченность населения строящимся жильем в Дагестане— 20,9 кв. м на 100 жителей против 78,9 кв. м в целом по России, отметили в консалтинговой компании Key Capital. В тоже время в регионе растет численность населения, он занимает десятое место по этому показателю, добавил Алексей Попов. «Одновременно идет внутрирегиональная миграция (переезд из сельской местности в крупные города и столицу республики). Существующий жилой фонд Махачкалы явно недостаточен для возросшего спроса»,— отметил он.

Авторы rbc.group