Не только Дубай: изучаем рынок недвижимости ОАЭ

Первичный рынок недвижимости Дубая не первый год привлекает россиян своими возможностями. Между тем Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ) состоят из нескольких не менее интересных эмиратов, где есть что посмотреть, есть что приобрести и есть во что инвестировать. Знакомство с не очень пока известными российскому покупателю рынками сулит интересные перспективы. Разобраться в деталях местного рынка недвижимости поможет CEO агентства MIRA Real Estate Тамара Гетигежева (на фото).

Страхи и гарантии

rbc.group

Первое и основное, что волнует осторожных инвесторов в новостройки ОАЭ на стадии реализации,— достроятли, не пропадутли деньги? «Действительно, такие опасения были небеспочвенны до 2009 года, но власти ОАЭ делают выводы из кризисов и быстро воплощают их в реальные законодательные инструменты. Так, после кризиса 2008 года, больно ударившего по рынку жилья страны, были внесены поправки, которые обязывают применять счета-эскроу для постройки дома. Механизм известен и в РФ, но в ОАЭ у него есть свои особенности. Нужно быть владельцем участка и до получения разрешения заложить на счет эскроу до 50% от стоимости строительства. Таким образом, застройщик дает гарантию и правительству, и будущим покупателям. И пока объект не сдан, свою прибыль с эскроу-счета застройщик не получает. Если вы видите рекламу того или иного объекта, значит он уже с эскроу и разрешением. Также есть приложение «Дубай REST», где можно посмотреть все данные по проекту. Там в том числе указан номер эскроу. Это дополнительный инструмент контроля за финансами»,— рассказала Тамара Гетигежева.

Второе опасение инвестора в рынок ОАЭ— это схлопывание ценового пузыря. «Это довольно интересный момент, который требует статданных и аналитических выкладок. Цены действительно растут несколько лет подряд. На это повлияли многие факторы: геополитическая ситуация, инфляция, цены на стройматериалы, рост стоимости земли. К томуже стоит вспомнить, что ОАЭ— это некая тихая гавань, но цены на жилье здесь ниже, чем в топовых городах мира. Это дает огромный потенциал. Только подумайте— сейчас в Дубае можно приобрести недвижимость с ценником Подмосковья, но с отделкой, обслуживанием и другими опциями. Но это возможно, конечно, если вы грамотно вкладываете в проект и покупаете у профессионалов, которые давно в рынке»,— объяснила Тамара Гетигежева.

Разумеется, рост не может длиться вечно и никто точно не скажет, когда это прекратится. Но и резкого схлопывания можно не опасаться. Напомним, что цены в Дубае в предыдущий подъем достигали пика в 2014 году. Сейчас они на этомже уровне. Но с учетом инфляции потенциал роста еще есть. На чем основана такая уверенность? На знании местной специфики. «В сравнении с другими городами еще много причин для покупки: вы не платите налоги, тут безопасно, транспортное сообщение прекрасное, образование и инфраструктура хорошие. Да, летом жарко, но и в Москве зимой холодно»,— напомнила Тамара Гетигежева. По ее мнению, цены в мире на недвижимость растут, и этот рост не прекращается. «Это доказывает, что рост цен в Дубае не связан с потоком «русских денег». Просто рынок предлагает покупателям все более желанный продукт, все более надежный»,— прогнозирует CEO агентства MIRA Real Estate.

Такие выводы подтверждаются и текущим состоянием рынка. Эксперты рынка отмечают, что спрос на недвижимость в Дубае вырос на 23% за год— по итогам третьего квартала в Дубае было заключено 31,4 тыс. сделок. Общий бюджет сделок также показал положительную динамику— плюс 40% за год— и составил 97,5 млн дирхамов. Важно, что общая сумма сделок в сегменте новостроек составила 43 млн дирхамов. За третий квартал было заключено 16,4 тыс таких сделок, что на 18% больше третьего квартала 2022 года.

Что касается показателей за три квартала в совокупности, то, по официальным данным, общий объем транзакций в Дубае достиг 87 тыс.— это самый высокий показатель за аналогичный период. Причем число операций в сегменте незавершенного строительства увеличилось на 55,3%, а на вторичном рынке— на 19%, что свидетельствует о продолжающемся укреплении спроса. «По итогам 2023 года рост цен на недвижимость в Дубае станет одним из самых высоких в мире— 15–18%, что вполне соответствует ожиданиям, озвученным в начале года. Ситуация на рынке говорит о его стабилизации после взрывного роста последней пары лет»,— говорит Тамара Гетигежева.

Где покупать

На фоне высокого спроса Дубай продолжает наращивать предложение, объявляя о стартах новых проектов. По данным экспертов рынка, за первое полугодие текущего года было анонсировано более 100 проектов и 40,9 тыс. лотов, что на 54% больше первого полугодия прошлого года. За третий квартал рынок недвижимости Дубая пополнился еще 48 новыми проектами. Но, как говорится, не все проекты одинаково инвестпривлекательны. Тамара Гетигежева предостерегает неофитов этого рынка от импульсных покупок в проектах, агрессивно рекламируемых, например, блогерами. «Маркетинг интересная штука, чем больше звезд вовлечено, тем больше люди денег тратят. А по итогу продукт один и тотже. Блогер, который приехал на десять дней, не может разбираться в рынке также, как местный профессионал»,— предостерегает эксперт.

Она призывает в первую очередь опираться на профессионалов, отталкиваясь от собственных предпочтений. «На местном рынке главное— локация, второе— репутация застройщика, затем— лайф-стайл (куда ты попадаешь, выходя из дома). В больших районах застройщики конкурируют в этой части лучше, чем в точечной застройке»,— отмечает глава агентства MIRA Real Estate.

Что касается репутации застройщика, из наиболее известных компаний рынка Дубая можно выделить топ-6, которые реализуют как раз крупные комплексные проекты с инфраструктурой и благоустройством. В первую очередь это Emaar, построивший «Бурдж-Халифа» и торговый центр Dubai Mall. Девелоперский конгломерат Dubai Holding, который реализует район Madinat Jumeirah Living (MJL). Nakheel — еще один застройщик с репутацией лидера рынка с рядом знаковых объектов и сооружений в ОАЭ. Пожалуй, самым известным из них является «Пальма Джумейра», а также торговый центр Nakheel Mall. Кроме того, стоит упомянуть Aldar, который работает уже 17 лет и является одним из крупнейших застройщиков Абу-Даби.

Новым игрокам на плотном конкурентном рынке застройки ОАЭ должно быть не очень уютно. Исключение составляют компании, органически выросшие из этой среды. Одним из первых застройщиков Дубая, который был основан экспертами агентства недвижимости, является MIRA Developments. Команда знает потребности и боли своей аудитории: в MIRA Developments заметили, что местные девелоперы не всегда отвечают этим запросам, поэтому в 2023 году запустили собственную застройку в ОАЭ. В настоящее время профессионалы находятся на стадии подготовки к запуску четырех проектов, еще шесть уже в разработке. У компании большой опыт. Речь идет об общей жилой площади более 82 тыс кв. м.

«Мы знаем, как соблюдать сроки на Ближнем Востоке»,— заверила основательница компании Тамара Гетигежева. В компании понимают, что рынок ОАЭ большой и на Дубае он не заканчивается. Подразделения девелопера работают в разных частях ОАЭ, включая Дубай, Абу-Даби, Шарджу и Рас-Аль-Хайму (это самый северный эмират ОАЭ, расположенный в сотне километров от Дубая).

Говоря о Рас-Аль-Хайме, нельзя не упомянуть о масштабном проекте, который обещает стать новой достопримечательностью страны. Это первый отель с казино в ОАЭ— страны— комплекс Wynn Al Marjan Island Resort на острове Al Marjan. Для его создания власти страны обновили законодательную базу об азартных играх, взяв за образец правила мировых лидеров в этой части. Завершение строительства курорта полностью планируется в 2027 году, но уже на этапе реализации он привлечет миллионы туристов, считают в Colliers International.

Помимо турпотока, эмират может ожидать общего подъема экономики и, соответственно, роста инвестиционной привлекательности расположенной здесь курортной недвижимости. Предвосхищая этот тренд, MIRA Developments и бренд Gianfranco Ferre совместно строят здесь ультрароскошную и экологичную жилую башню. Интересно, что коллаборация застройщика и известного дома моды— редкая возможность для покупателей. Такие проекты являются штучным товаром на любом рынке, каждый из них уникален. Но для девелопера партнерство с этим брендом— не единственный опыт. Еще одним партнером— fashion-брендом для компании MIRA Developments стал Trussardi и Bentley. Важно, что MIRA является одним из застройщиков в Дубае, которые реализуют по-настоящему брендовые резиденции, не только используя звучные имена партнеров, но и полностью сохраняя и интегрируя их стилистику— от интерьеров до меблировки.

Что выбирать

Недвижимость для инвестиций— тот самый товар, который нужно выбирать не сердцем. Только с холодной головой можно оценить потенциал лота, который принесет наибольшую доходность. «Бывает, что не самые интересные на первый взгляд районы приносят прибыль 10–12%. Полуспальники с низкими ценами дают высокую доходность, а люксовые— 3–4%. Но в люксе цены будут расти, а в спальниках стагнировать или падать— постоянно застраиваются новые районы, поэтому новизна здания тоже имеет значение»,— рассказывают в MIRA.

Поэтому крайне важно, чтобы покупатель определился со своей стратегией, понял, чего именно он хочет. В этом на помощь ему приходят брокеры. «Приобретать недвижимость могут все, обратиться к застройщику можно и напрямую. Но это не совсем верная стратегия. Покупатель не обладает экспертной компетенцией, этоже не его основной бизнес. То есть условно это поведение на уровне «зачем идти к врачу, если есть аптека». Тем более что покупка строящегося жилья через брокера ни на дирхам не дороже, чем у застройщика— комиссию платит тот, кто продает. А вот предостеречь от покупки переоцененного лота или от покупки неликвида брокер точно может, ведь это играет на его репутацию»,— рассказала Тамара Гетигежева.

Что касается локации, в каждом районе есть плюсы и минусы. Они «играют» в зависимости от того, каковы запросы и цели. «Но русские всегда предпочитают жилье у моря»,— уточнила эксперт.

Реклама. ООО «МИРА», erid: 4CQwVszH9pWvJQcH4qS

rbc.group