Офисный ренессанс у метро «Калужская»: в чем причины интереса

В ближайшее время в этой локации появятся несколько крупных бизнес-центров. Разбираемся, чем район привлекает девелоперов, а значит, и компании, которые находятся в поиске офисов под аренду или в собственность

Юго-Западное направление представляет собой одну из важных деловых локаций Москвы. Исторически здесь располагаются офисы крупных нефтегазовых компаний и научно-исследовательские институты. Сегодня основной офисный сток района представлен классом В+. Но, по прогнозу Commonwealth Partnership, прирост качественных офисных площадей рядом с пересечением улиц Профсоюзной и Обручева к 2028 году составит 35%. Так, с начала 2024 года рядом со станциями метро «Калужская» и «Воронцовская» в Обручевском районе анонсировано строительство сразу нескольких бизнес-центров полезной площадью около 143 тыс. кв. м, подсчитали по запросу «РБК-Недвижимости» в NF Group. В их числе «Геолог 2» (18 тыс. кв. м), «Level Work Воронцовская» (27 тыс. кв. м) и «АФИ Парк Воронцовский» (9 тыс. кв. м), уточнили в CORE.XP. Еще один офисный квартал класса А площадью 58 тыс. кв. м под названием «Stone Калужская» построит крупнейший по версии рейтинга РБК девелопер коммерческой недвижимости— компания Stone.

Вместе с экспертами рассказываем о причинах повышенного внимания девелоперов к локации вблизи станций метро «Калужская» и «Воронцовская».

Метрокоммуна «Калужская»: основные показатели офисного субрынка

rbc.group

Текущий объем офисов в метрокоммуне «Калужская» (так квалифицируют минимальную единицу для географического анализа рынка коммерческой недвижимости Москвы в консалтинговой компании Commonwealth Partnership) оценивается в 328 тыс. кв. м. Основное предложение офисов в этой локации до последнего времени приходилось на бизнес-центры класса B. «Большая часть существующего фонда состоит из офисов класса B+ (76%), остальная преобладающая часть приходится на офисы класса B- (22%)»,— уточнил директор, руководитель отдела услуг собственникам CORE.XP Кирилл Бабиченко. К немногочисленным офисным объектам класса А относятся такие деловые центры, как «Геолог» и «Лотте».

В настоящий момент в метрокоммуне «Калужская» доля вакантных офисных площадей по классу А и В составляет 7,4%, что соответствует среднерыночному уровню в Москве. «В БЦ «Кругозор» у станции метро «Калужская» ранее располагались офисы многих иностранных компаний— например, штаб-квартира концерна «Фольксваген», выбранная во многом благодаря удобному доступу к заводу в Калуге. Стоит сказать, что после перехода компании к русским владельцам этот офис продолжает оставаться у них в аренде»,— говорит член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. В целом на юго-западе столицы располагаются офисы крупных российских компаний, в числе которых штаб-квартиры НОВАТЭКа, «Ростелекома», «Сбера», структур «Газпрома», а также строящийся комплекс «Яндекса».

Текущие ставки аренды на офисы в районе «Калужской» сохраняли стабильность на протяжении 2023 года и показали технический рост в пределах 3–4%, констатируют в Commonwealth Partnership. При этом они остаются невысокими по сравнению с другими деловыми районами Москвы. «Более доступные ставки аренды по сравнению с другими деловыми районами Москвы делают юго-запад столицы привлекательным для компаний, ищущих качественное офисное пространство, и предоставляют уникальные возможности для девелоперов и арендаторов на этом рынке»,— говорит партнер NF Group Мария Зимина.

К показателям субрынка также можно отнести текущие объемы жилищного строительства. По данным Commonwealth Partnership, на территории метрокоммуны реализуются две площадки по городской программе Комплексного развития территорий (КРТ), строятся пять жилых комплексов общей площадью 650 тыс. кв. м. Крупные жилые комплексы здесь возводят такие компании, как Tekta Group, ФСК, ГК «Основа», «Кортрос», ЛСР и AFI Development и другие.

Что «драйвит» местный офисный рынок

Инфраструктурной основой для развития в районе стала открытая в 2021 году станция «Воронцовская» Большой кольцевой линии метро (БКЛ). Благодаря пересечению в этой точке Калужско-Рижской линии и БКЛ обеспечивается прямая связь с формирующимися центрами «Большой Сити» и «Южный Порт». «Эта локация— новый географический центр столицы с учетом присоединения территорий Новой Москвы»,— отмечает международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership Наталья Никитина.

«Район станции метро «Калужская» выделяется своим расположением вблизи крупных транспортных артерий (примерно в 6км от ТТК и МКАД), что может способствовать увеличению спроса на бизнес-центры в этом районе»,— говорит Кирилл Бабиченко.

По словам партнера NF Group Марии Зиминой, эта территория исторически считалась деловым коридором, якорным резидентом которой был «Газпром», притягивавший нефтегазовые и добывающие корпорации. За счет нового строительства сегодня район испытывает своеобразный ренессанс. «С учетом присоединения территорий Новой Москвы «Калужскую» действительно можно условно считать новым географическим центром города. С развитием транспортной сети здесь постепенно появляется все больше новых офисных проектов, и в ближайшие несколько лет сложившийся офисный сток будет существенно обновляться»,— уточняет Екатерина Белова.

Новые офисные проекты на «Калужской»

В апреле 2024 года Stone объявил о начале реализации делового квартала класса А «Stone Калужская». Квартал расположится рядом со станцией БКЛ «Воронцовская» и будет состоять из трех зданий. Доминантой комплекса станет 100-метровая башня общей площадью 24 тыс. кв. м.

В двух башнях офисы можно приобрести как этажами, так и в «мелкую нарезку», причем минимальный лот составляет 45 кв. м. Третью башню девелопер намерен реализовать целиком под одного собственника. Внутренняя инфраструктура квартала будет включать кафе и рестораны с летними верандами, столовую для сотрудников, бизнес-гостиную с кофейней, конференц-зал для проведения командных сессий и лекториев.

«Stone Калужская» станет девятым офисным объектом в линейке Stone и отличается одним из самых доступных ценников за 1 кв. м в деловом окружении. «С учетом низкой вакансии в офисах в текущем моменте любой новый проект является очень привлекательным с точки зрения покупателя. Покупатели предпочитают первичку вторичке, даже если ценник высокий, они понимают, что переплачивают за качество. Девелоперы подогревают или удерживают спрос, предлагая беспроцентные рассрочки, удобные для крупного бизнеса. Покупателиже видят очевидные плюсы в сравнении с арендой, причиной чему— высокая инфляция и нехватка вакантных мест»,— считает руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership Наталья Никитина.

Авторы rbc.group