От стагнации к снижению: что происходит с ценами на вторичное жилье
Содержание:
Рассказываем, как изменились во втором квартале стоимость, спрос и предложение квартир на вторичном рынке России
Во втором квартале 2024 года цены на вторичное жилье в крупных городах России изменились мало. В некоторых регионах наметился тренд на снижение стоимости квартир. Это было связано с сезонным спадом активности, экономической неопределенностью и слабым спросом из-за высоких ипотечных ставок, которые достигают 19–20% годовых.
Вместе с аналитиками рассказываем, как менялись спрос, предложение и стоимость вторичного жилья в крупных городах страны, а также как ситуация может измениться в ближайшие пару месяцев.
Спрос снизился
За апрель — июнь 2024 года спрос на вторичную недвижимость снизился, утверждают аналитики. В среднем по России зафиксировано снижение на 32,2%, а в миллионниках отрицательная динамика составила 34,7%, то есть спрос на квартиры от собственников сократился в 1,5 раза, рассказал коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров.
Самара(Фото: Сергей Фадеичев / ТАСС)
С начала года в «Авито Недвижимости» наблюдали снижение активности покупателей на вторичном рынке, вызванное ростом ключевой ставки Банка России и последовавшим удорожанием ипотечных кредитов. «Часть спроса из вторички ожидаемо перетекла в новостройки, что стало еще более заметно во втором квартале, когда многие покупатели делали выбор в пользу первичного жилья в стремлении успеть приобрести новостройку до сворачивания массовой льготной ипотеки»,— отметил управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости Сергей Еремкин.
Также снижение интереса во многом обусловлено сезонным фактором. В летний период многие продавцы приостанавливают реализацию недвижимости на время отпуска, потребители тоже откладывают покупку на более удобное и подходящее время. «В отличие от рынка новостроек, где перед отменой программы сгосподдержкой отмечался повышенный спрос, приобретение вторички не зависит от изменений условий льготного кредитования и ориентируется только на рыночные ставки по ипотеке»,— резюмировал Евгений Белокуров.
Квартир становится больше
Во втором квартале 2024 года объем предложения продолжил восстанавливаться после резкого уменьшения во втором полугодии 2023 года, утверждают аналитики. «За последний квартал выбор у покупателей в миллионниках вырос на 4% (до 211 тыс. объявлений). Всего за календарный год этот показатель увеличился на 22%. Правда, до цифр прошлого лета рынок так и не восстановился— год назад объем активного предложения составлял 243 тыс. объявлений (на 15% больше, чем сейчас)»,— комментирует руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
Рост предложения во втором квартале связан с тем, что на фоне общего снижения спроса квартиры стали медленнее вымыватьсяиз экспозиции, уточнил управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Еремкин. Он подчеркнул, что продавать квартиры при высоких рыночных ставках стало сложнее.
Что с ценами
Стоимость предложения на протяжении второго квартала 2024 года практически не менялась, утверждают эксперты. «По выборке из 16 городов-миллионников, а также Московской и Ленинградской областей они выросли на 0,5% за три месяца. Рост постепенно затухал, в июле он составил 0,02%. Несмотря на очень высокие ставки по ипотеке, продавцы оказались не готовы снижать цены. Часть собственников заняла выжидательную позицию и решили пока не продавать квартиры или вывести их на рынок долгосрочной аренды, где ставки вновь начали расти, либоже попробовать себя в сегменте посуточной аренды, где доходность у качественных объектов еще выше»,— рассказал Алексей Попов.
Челябинск(Фото: kos1976 / Shutterstock / FOTODOM)
В «Яндексе» также заявили о стагнации. «Среди мегаполисов отрицательную динамику продемонстрировали два города. В Перми средняя стоимость «квадрата» вторичного жилья по сравнению с первом кварталом снизилась на 1,5%, до 98 тыс. руб. В Челябинске тоже отмечается сокращение средней стоимости— на 0,1%, до 95 тыс. руб. В других миллионниках мы видим небольшую положительную динамику, однако в половине из них она не превышает 1% и только в трех находится на отметке более 2%. Больше всего медианная стоимость метра вторичного жилья увеличилась в Ростове-на-Дону— на 3,5%, до 113 тыс. руб., в Красноярске— на 2,5%, до 118 тыс. руб., и в Казани— на 2,3%, до 163 тыс. руб.»,— рассказал Евгений Белокуров.
Динамика стоимости квадратного метра по сравнению с первым кварталом 2024 года
| Город | стоимость кв. м (июнь 2024 г.) | Динамика за квартал |
|---|---|---|
| Ростов-на-Дону | 113 000 | 3,5% |
| Красноярск | 118 000 | 2,5% |
| Казань | 163 000 | 2,3% |
| Омск | 104 000 | 1,8% |
| Волгоград | 95 000 | 1,6% |
| Воронеж | 96 000 | 1,3% |
| Краснодар | 114 000 | 1,1% |
| Нижний Новгород | 128 000 | 0,9% |
| Санкт-Петербург | 202 000 | 0,9% |
| Самара | 113 000 | 0,8% |
| Москва | 333 000 | 0,6% |
| Новосибирск | 112 000 | 0,4% |
| Екатеринбург | 115 000 | 0,2% |
| Уфа | 109 000 | 0,2% |
| Пермь | 98 000 | -1,5% |
| Челябинск | 95 000 | -0,1% |
| Итог | 132 000 | 1,0% |
Таблица: «Яндекс Недвижимость»
«Ситуация с ценами связана с неуверенностью собственников в вопросах ценообразования. Многие продавцы понимают, что приобретение вторички менее доступно части потребителей из-за высоких рыночных ипотечных ставок и отсутствия каких-либо значимых льгот и спецпрограмм, которые есть на рынке новостроек. В результате собственники редко выпускают в экспозицию лоты по завышенной стоимости: они дают реальную стоимость квартиры или даже заранее немного снижают ее. При этом не исключено, что на момент сделки некоторые объекты вторичной недвижимости еще больше теряют в цене после торга с продавцом»,— резюмировал партнер группы SRG Максим Русаков.
Прогноз
Ростов-на-Дону(Фото: Эрик Романенко / ТАСС)
По прогнозу опрошенных редакцией аналитиков, цены на вторичном рынке будут стагнировать, но возможно и небольшое снижение. «В дальнейшем в сегменте вторичной недвижимости сохранится тенденция к стагнации стоимости. Пока не ожидается кардинальных изменений, которые моглибы привести к аномалиям. Это возможно в случае снижения ключевой ставки Центробанка, однако оно должно быть ощутимым, чтобы вместе с ключевой ставкой снизились и рыночные ипотечные ставки. Однако в ближайшей перспективе это маловероятно. Скорее всего, стоимость квартир от собственника продолжит колебаться в небольшом диапазоне. Также мы полагаем, что собственники продолжат идти на торг с покупателями, но из-за отмены программы господдержки размер дисконта может немного сократиться»,— прогнозирует Белокуров.
В ЦИАНсчитают, что на вторичном рынке недвижимости в России сформировался тренд на снижение. «В мае сформировался тренд на переход от стагнации к снижению— начали снижаться цены в Москве и Петербурге, стали чаще встречаться случаи заметного понижения витринных цен, чуть дешевле стали новые лоты. Ужесточение условий по ипотеке, в том числе рост спреда между ставками по реально выдаваемым кредитам (почти 20%) и ключевой ставкой ЦБ (16%), слабый спрос в новостройках, летний спад активности должны усилить этот тренд в ближайшие пару месяцев»,— резюмировал Попов.
Москва(Фото: BestPhotoPlus / Shutterstock / FOTODOM)
Данные Росреестра за июнь пока не опубликованы, но по итогам апреля-мая 2024 года на вторичном рынке Москвы зарегистрировано 24477 переходов прав по договорам купли-продажи (мены) жилья. По сравнению с январем-февралем это на 35% больше, сказал Родионцев.
Аналитики отмечают, что в июле спрос на квартиры в Москве начал снижаться. «На фоне высоких ипотечных ставок спрос просядет, и это в перспективе будет толкать цены вниз. Продажи уже снижаются. На вторичном рынке остались только покупатели с живымиденьгами, ипотечники, у которых есть значительная сумма для первого взноса, и те, кто кредитуется на короткий срок. Взять ипотеку под 19,2–19,5% годовых— а это минимальный уровень ставок сегодня у крупных банков— не по карману большинству заемщиков. Но пока цены меняются мало. Снижению стоимости жилья препятствует медленный прирост объемов предложения. Понимая, что продать квартиру дорого при нынешнем уровне ставок не получится, собственники снимают объекты с продажи до лучших времен. Поэтому в ближайшие месяцы, скорее всего, стагнация на рынке продолжится»,— прогнозировал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Авторы Теги rbc.group
Комментарии закрыты.