Под давлением себестоимости: почему растут цены на новые офисы

По оценкам экспертов, рост себестоимости строительства бизнес-центров класса А в 2023 году составил в России от 15% до 50%. Это связано с увеличением цен на стройматериалы, валютными колебаниями и дефицитом рабочей силы

Рынок строительства офисов класса А наиболее подвержен росту себестоимости из-за высокой доли импортной составляющей и своей технологичности. Давление на цены оказывает и общее подорожание строительных материалов.

Вместе с экспертами разбираемся, как себестоимость влияет на ценообразование в данном сегменте и какие проекты могут в связи с этим быть привлекательны для инвестора.

Почему офисы класса А наиболее подвержены росту себестоимости

rbc.group

Себестоимость строительства офисов складывается из нескольких составляющих, основными из которых являются затраты на общестроительные работы, расходы на стройматериалы и инженерные системы и высокотехнологические решения. По словам гендиректора компании по управлению строительно-ремонтными проектами Q1 Group Екатерины Ньюман, в себестоимости строительства качественных офисов около 43–47% занимают общестроительные работы, куда входят расходы на стройматериалы. Заметную часть расходов (до трети) составляют инженерные системы и другие высокотехнологичные решения. Среди них, например, электрика и водоснабжение, кондиционирование, противопожарные системы и системы контроля и управления доступом (СКУД), привела примеры эксперт.

«Себестоимость строительства качественных офисных проектов формируется преимущественно из стоимости отделочных материалов и инженерных систем, причем на последние, как правило, приходится около 60% от всего бюджета проекта»,— добавила партнер управления проектами строительства IBC Real Estate| RITM project Инна Травина.

При этом именно строительство премиальных офисов наиболее подвержено росту себестоимости, отмечают эксперты. Это связано с дорогостоящими техническими решениями и с высокой долей импорта. «Премиальный класс в целом зависит от импортной составляющей, его доля в проектах может составлять 30%. Речь идет об отделочных материалах, облицовке фасадов, инженерном оборудовании»,— пояснил технический директор направления управления проектами строительства CORE.XP Александр Никулин. «Соответственно, курсовые колебания, санкционная составляющая существенно влияют на конечную себестоимость продукта»,— добавил эксперт.

По сравнению с другими классами строительство офисов класса А, подобно жилью сегментов премиум и элит, в большей степени подвержено изменению себестоимости, подтвердил партнер Nikoliers Игорь Темнышев, связав это также с высокой долей дорогих импортных составляющих. По его словам, сейчас девелоперы смогли адаптироваться к текущим условиям: закрыли вопросы с поставками, нашли решения, которые помогают сохранить качество строительства и выводить на рынок новые проекты. «Мы наблюдаем, что рынок купли-продажи офисов активизировался, количество таких сделок растет и самые привлекательные предложения раскупаются еще на этапе строительства»,— пояснил Игорь Темнышев.

Как изменилась себестоимость в 2023 году и что на это повлияло

Строительство премиальных офисов в этом году было подвержено сильному росту себестоимости. Об этом свидетельствуют данные экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью». По оценкам IBC Real Estate, рост стоимости строительства премиальных офисных объектов в этом году составил до 50% по сравнению с прошлым годом. Аналитики CORE.XP оценили увеличение себестоимости строительства таких объектов в 15–20%. Согласно подсчетам Q1 Group, стоимость работ и материалов 1 кв. м с начала года повысилась в среднем на 25–30%. «Для заказчиков, которые всеже настаивают на использовании европейских материалов, стоимость выросла еще заметнее— уже на 50–60%»,— отметила глава компании.

Среди факторов, которые повлияли на такую динамику, эксперты называют рост цен на стройматериалы. «Первопричиной стало подорожание самих материалов: металла, стекла, дерева, шпона. Потолочные системы и гипсокартон, используемые в офисах, также подорожали»,— пояснила Екатерина Ньюман.

В 2023 году наблюдался сильный скачок цен на арматуру. На это в начале года обратил внимание Минстрой. По оценкам министерства, только с середины февраля по апрель арматурная сталь подорожала на 27%, а стальные трубы— на 10%.

Сентябрь также ознаменовался существенным ростом цен на стройматериалы, драйвером которого оказался металл, отметил президент национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. По оценкам НОСТРОЙ, арматурная сталь за месяц подорожала на 16%. С начала года рост цен на нее в среднем по стране составил свыше 57%, а в отдельных регионах превысил 70%. Заметное повышение цен отмечается на портландцемент— до 20% с начала года. «Такая ситуация негативно сказывается на строительном рынке»,— отметил Антон Глушков.

Давление на себестоимость строительства премиальных бизнес-центров оказали валютные колебания из-за высокой доли импорта в таких объектах. Заметно в 2023 году подорожала рабочая сила из-за дефицита кадров. «Стоимость работ на строительство вентиляции, кондиционирования, системы контроля и управления доступом выросла до 30% за квадратный метр»,— привела примеры гендиректор Q1 Group.

На увеличение себестоимости повлияли повышение Банком России ключевой ставки, удорожание логистики, рост стоимости сырья и общая инфляция, добавила партнер управления проектами строительства IBC Real Estate| RITM project Инна Травина.

Все это в совокупности с ростом спроса и дефицитом качественных площадей привело к росту стоимости квадратного метра в новых премиальных офисах. По данным CORE.XP, цена «квадрата» строящихся объектов класса А с начала года выросла на 8,5%, до 382 тыс. руб.

В каких проектах рост себестоимости самый высокий и при чем тут инвесторы

Если рассматривать стадии строительства, то особенно сильный рост себестоимости испытывают офисные проекты, которые только выходят на рынок. Это связано с тем, что застройщикам необходимо закладывать в цену продажи недвижимости дальнейшие риски увеличения стоимости стройматериалов. «Наиболее подвержены росту себестоимости проекты, которые находятся на начальной стадии строительства. Проекты на высоких стадиях готовности в меньшей степени подвержены влиянию внешних факторов, так как большая часть материалов и необходимых комплектующих для них уже была приобретена заранее, соответственно, у девелоперов есть возможность завершить проекты на прежних условиях»,— пояснил партнер Nikoliers.

Что касается доходности проектов, то инвестор, входящий в проект на начальной стадии строительства, в первую очередь фиксирует прибыль за счет роста рынка и стадии строительной готовности, добавил эксперт. «В этом случае за счет повышенных рисков, которые инвестор берет на себя, прирост стоимости квадратного метра может составить порядка 40% относительно стоимости на стадии котлована, а риск изменения конъюнктуры рынка инвестор с себя снимает»,— сказал Игорь Темнышев.

rbc.group