Рост цен и ажиотажный спрос: что происходит с новостройками Москвы

Рассказываем, как изменился спрос, предложение и стоимость квартир на первичном рынке столицы в третьем квартале 2023 года

Третий квартал 2023 года на первичном рынке жилья в Москве стал рекордным по спросу. В связи с этим цены на квартиры в новостройках выросли, а девелоперы сократили размер дисконтов. Кроме того, ажиотажный спрос привел к сокращению объемов предложения в столичных новостройках.

Вместе с экспертами подводим итоги третьего квартала на рынке столичных новостроек.

Почему резко вырос спрос на новостройки

В третьем квартале 2023 года произошло сразу несколько крупных событий, которые привели к ажиотажному всплеску спроса на московские новостройки. «Признаки нетрадиционного для лета оживления появились еще в июне, когда курс доллара перешагнул отметку в 80 руб. Граждане, как это обычно бывает, начали активно спасать свои сбережения в недвижимости. Уже с июля Центробанк начал повышать ключевую ставку, сначала до 8,5% годовых, потом резко до 12%, а потом и до 13%, что стало мощным толчком продаж, в том числе, на первичном рынке»,— рассказал руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов также называет одной из причин роста спроса на новостройки в Москвепадение курса рубля. Благодаря этому, по его словам, у некоторых потенциальных покупателей образовалась сумма денег больше ожиданий, что позволило купить жилье больше или выше классом, чем планировалось.

Среди причин роста спроса— ожидание изменений условий выдачи льготной ипотеки— это увеличение первоначального взноса до 20% и рост минимальных ставок, которое началосьс 20 сентября, но анонсировалось заранее, уточнил Репченко. По его словам, спрос также подогревало ожидание ввода с 1 октября запретительных надбавок к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков. Цель новых коэффициентов —ограничить субсидированнуюипотеку от застройщиков. В связи с этими факторами те, у кого действовали одобрения по ипотеке по старым ставкам, не стали откладывать и тоже ускорились, подчеркнул аналитик IRN.RU.

В итоге, по данным Росреестра по Москве, в июле число сделок в новостройках увеличилось на 10,6% по сравнению с июнем, до 8634, а август вообще оказался рекордным— 11501 сделка, что на 33,2% больше, чем в июле, и сопоставимо с пиковым по числу сделок в 2021 году декабрем. В годовой динамикечисло договоров долевого участия (ДДУ) в августе 2023 года на 67,5% превысило август 2022 года.

Сентябрь также показал рекордный рост. По данным ЦИАН, в столице было заключено 13,4 тыс. ДДУ, что на 16,5% больше, чем в августе и почти вдвое больше, чем в сентябре 2022 года. Всего за три месяца было продано 33,7 тыс. квартир и апартаментов— результат оказался на 49% выше, чем во втором квартале текущего года (22,6 тыс. ДДУ).

Однако, по прогнозу Олега Репченко, уже в конце октября возможен спад спроса на столичные новостройки, в том числе из-за введения с 1 октября новых надбавок по ипотеке.

Сокращениепредложения

Высокий спрос способствовал снижению объема предложения новостроек. По данным риелторской компании Est-a-Tet, в третьем квартале 2023 года на первичном рынке Москвы объем предложения составил 2,7 млн кв. м жилья или 48 тыс. квартир и апартаментов. За это период в продажу вышло 177,9 тыс. кв. м нового предложения— как в новых проектах, так и новых корпусах в старых. Относительно предыдущего квартала объем нового предложения снизился на 16,5%, в годовой динамике— на 12,6%.

«Дополнительным фактором влияния на объем предложения стала ассортиментная политика девелоперов, предотвращающая избыточность предложения и контролирующая объем продаж в проектах на различных этапах реализации, особенно при всплеске спроса»,— отметил коммерческий директор, партнер Est-a-Tet Владимир Моребис.

При этом средний размер приобретаемого жилья на первичном рынке столицы немного снизился. По словам управляющего партнера bnMAP.pro, основателя «Бест-Новострой», Ирины Доброхотовой, средняя площадь лота в столичных новостройках немного сократилась (менее половины процента). В июле средняя площадь предложения составляла 56,4 кв. м, а по итогам сентября— 55,8 кв. м.

Цены на новостройки продолжили рост

Увеличение покупательской активности сказалось на стоимости новостроек, утверждают аналитики, опрошенные редакций «РБК-Недвижимость». По оценке «НДВ Супермаркет Недвижимости», по итогам третьего квартала 2023 года на первичном рынке Москвы средняя цена квадратного метра (квартиры и апартаменты) составила 432,2 тыс. руб., что на 5,7% больше чем в предыдущем квартале и на 9% больше, чем год назад. По сравнению с прошлым кварталом средняя стоимость квадратного метра в новостройках больше всего выросла в комфорт-классе— на 7,6%, в бизнес-классе прирост составил 4,6%, уточнила исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.

Изменение цен на квартиры и апартаменты в новостройках Москвы

Таблица: «НДВ Супермаркет Недвижимости»

При этом столичные застройщики существенно сократили размер скидок или вовсе от них отказались. Если весной— в начале лета скидки на новостройки в 15-20% были рядовым явлением, то сейчас таких предложений стало значительно меньше, уточнил Олег Репченко. Он отметил, что несмотря на это максимальный дисконт на первичном рынке все еще достигает 40% (на апартаменты), максимальные скидки на квартиры — 20%.

rbc.group