Склад, офис, шоурум: про инвестиции в новые комплексы light industrial

Современные объекты light industrial*— один из самых востребованных форматов индустриально-складской недвижимости. По данным IBC Real Estate, общий объем предложения light industrial в Московском регионе на начало лета составляет 902 тыс. кв. м, 87% площадей арендовано или приобретено производственными компаниями.

«В текущих условиях рынка вакантные площади появляются только в строящихся объектах, но, как правило, здание вводится в эксплуатацию почти полностью законтрактованным, а дальнейшая реализация объекта осуществляется в кратчайшие сроки»,— говорит член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. По его словам, формат light industrial имеет значительный объем неудовлетворенного спроса в горизонте трех— пяти лет. Аналитики IBC Real Estate ожидают, что к 2026 году объем введенных в эксплуатацию площадей light industrial в Московском регионе достигнет более 1,4 млн кв. м, то есть увеличится на 56% по сравнению с существующим объемом. Однако «наличие промышленной ипотеки, расширение программы КРТ и включение новых участков стимулируют приток спроса в сегмент в долгосрочной перспективе», говорит эксперт.

Промышленный парк «Бутово»(Фото: Parametr )

rbc.group

Крупнейшие игроки

Одним из ведущих девелоперов формата light industrial выступает компания Parametr. В ее портфеле более 1,2 млн кв. м коммерческой недвижимости форматов light industrial и big box, а земельный банк в Москве и Подмосковье насчитывает 250 га. Сегодня Parametr реализует несколько проектов light industrial: промышленные парки «Сенькино» и «Кувекино» находятся в стадии строительства, еще два проекта— на этапе проектирования. Среди реализованных— промышленный парк «Бутово».

Промышленный парк «Сенькино»

Первая очередь промышленного парка «Сенькино» уже почти построена. Комплекс находится в Новой Москве, на пересечении ЦКАД и Калужского шоссе, и состоит из пяти зданий общей площадью 75 тыс. кв. м.

К началу лета в промпарке продано уже более 70% площадей: резидентами станут компании, занимающиеся производством оборудования для водоочистки, электрораспределения, телекоммуникаций и другие.

Строительство промышленного парка «Сенькино»(Фото: Parametr )

Александр Манунин, управляющий партнер компании Parametr:

— Старт продаж второй очереди «Сенькино» позволит клиентам выбрать оптимальное для себя соотношение между сроками готовности и стоимостью приобретаемого помещения. Например, резиденты, для которых быстрый срок заезда не является приоритетным фактором покупки, смогут реализовать инвестиционный потенциал проекта.

Промышленный парк «Сенькино». ВизуализацияПромышленный парк «Сенькино». ВизуализацияПромышленный парк «Сенькино». Визуализация

Инвестиции

Особенность комплексов light industrial— возможность приобретения в нем площадей для получения инвестиционного дохода через рост стоимости актива и/или организацию готового арендного бизнеса (ГАБ).

Спрос на объекты недвижимости промышленного назначения в Московском регионе обеспечен как минимум на ближайшие годы. Например, макроэкономисты инвестиционной компании «Альфа-Капитал» оценивают объем неудовлетворенного спроса в сегменте light industrial в Москве и Подмосковье на уровне 3 млн кв. м. По данным Parametr, только за первые пять месяцев 2024 года общий объем спроса на площади light industrial уже превысил 1 млн кв. м.

«Поддерживать этот спрос в ближайшее время будут два драйвера: московская программа комплексного развития территорий (КРТ) и курс на импортозамещение,— считает Александр Манунин.— В рамках программы КРТ большое количество компаний, которые сегодня занимают площади в устаревших промзонах, будут вынуждены искать новые варианты размещения. Наше исследование резидентов промзон, которое мы провели в прошлом году, показало, что более 40% компаний готовы к переезду в современный формат light industrial. Кроме того, курс на импортозамещение также стимулирует рост спроса на новые площади. Так, согласно нашей статистике, более 56% резидентов переезжают в light industrial в связи с развитием бизнеса. Росту спроса также будут способствовать государственные программы поддержки производителей. Московский Фонд поддержки промышленности и предпринимательства (МФППиП), например, субсидирует процентную ставку для производителей, и в наших объектах есть успешные примеры применения такой программы».

«Только за 2023 год благодаря такой поддержке столичные производители смогли привлечь свыше 105 млрд руб. Эта программа способствует появлению новых производственных объектов в столице, ведь часть денег компенсируется и компания или инвестор получает «дешевые» деньги. Это снижает общую сумму затрат на проект, поэтому программа остается популярной и востребованной»,— рассказали в пресс-службе МФППиП.

Постоянное увеличение спроса формирует активную динамику цены продажи light industrial. По данным IBC Real Estate, среднегодовой темп роста цены квадратного метра составляет 11% начиная с 2020 года. Растут и cтавки аренды: только за последние полгода они выросли на 20%— до 12 тыс. за 1 кв. м в год без учета НДС и операционных расходов.

Важный позитивный фактор для инвесторов: в формате light industrial девелоперский цикл, как правило, не превышает 12 месяцев, а средний рост цены квадратного метра за время строительства составляет в среднем 20%. В отдельных проектах с уникальной локацией и качеством продукта эта цифра может быть выше. Так, рост стоимости цены в промпарке «Бутово» за год реализации проекта составил, по подсчетам Parametr, 38%.

Инвестиционный доход в light industrial можно получать и от аренды— через создание готового арендного бизнеса (ГАБ). По данным аналитиков IBC Real Estate, бо́льшая доля запросов (около 53%) на объекты light industrial приходится на помещения в аренду.

Александр Манунин:

— Спрос на покупку и аренду помещений light industrial распределяется примерно 50/50. Однако покупатели приходят на стадии строительства объектов, и к моменту готовности объекта, когда арендаторы надеются снять помещение, все лоты уже заняты конечными пользователями. Таким образом, частные инвесторы, доля которых в общем объеме покупателей пока не превышает 5%, смогут оперативно сдать свои площади арендаторам. При этом дополнительных инвестиций в отделку и оборудование помещения им не понадобится.

Более того, в сегменте light industrial приняты долгосрочные неразрывные договоры аренды, что говорит о стабильности арендного потока. Так сложилось из-за промышленной специфики резидентов— производственные предприятия редко меняют локации. Защиту от инфляционных рисков обеспечивает ежегодная индексация арендной ставки, закрепленная условиями договора.

В итоге вне зависимости от выбранной стратегии покупки— на стадии девелопмента или в качестве готового арендного бизнеса— актив формата light industrial способен генерировать доход выше инфляции и ставок по вкладам. Причем обе инвестмодели будут актуальны продолжительное время— из-за тренда на развитие промышленного потенциала.

*— помещения для размещения легких производств, организации хранения, офиса и т.д.

Реклама. ООО «ПИК-Коммерческая недвижимость», erid: F7NfYUJCUneLsWgEuD5E

Авторы rbc.group