Тренд на децентрализацию: чем интересны офисы на юго-западе Москвы

Почему возникла тенденция строить деловые кластеры подальше от центра столицы и что может предложить покупателю офисный проект класса А у станции «Калужская»

В последние годы все больше застройщиков выбирают для своих бизнес-центров локации за пределами центра Москвы. По данным CORE.XP, в 2023-2025 годы в столице возведут 2,1 млн кв. м новых офисов— и 56% из них расположатся в зоне от ТТК до МКАД. Эти показатели говорят о продолжении тренда на децентрализацию офисов, который появился в столице в прошлом десятилетии.

Почему офисные здания постепенно уходят из центральной части мегаполиса и что нравится в них покупателям недвижимости? Разбираем на примере Geolog2— делового центра, который имеет все шансы стать флагманом развития офисного девелопмента класса А в Юго-Западном административном округе (ЮЗАО) Москвы.

Проблемы центра

rbc.group

Офис в центре города— устоявшийся за долгие годы маркер успешности бизнеса. Многие предприниматели стремятся развить свое дело до таких масштабов, чтобы позволить себе обустроить штаб-квартиру поближе к Кремлю. В такой локации арендаторов и покупателей привлекает статусность, обилие достопримечательностей, административных учреждений и коммерческой инфраструктуры.

Однако у расположения офиса в центре города есть и минусы. В первую очередь— высокие цены, продиктованные локацией. В центре реже располагаются большие зеленые зоны, что лишает сотрудников шанс пообедать в парке или пройтись по ближайшему скверу. Кроме того, интенсивное движение автомобилей вредит экологии и создает сложности с парковкой: зачастую число парковочных мест в офисных зданиях центра Москвы позволяет вместить разве что автомобиль директора и его заместителя.

Недостатки центрального расположения заставляют предпринимателей и девелоперов пристальнее смотреть на территории за пределами ТТК, но в черте МКАД. Так формируется тренд на децентрализацию офисов. По словам старшего директора, руководителя департамента офисной недвижимости и направления интегрированных решений для клиентов CORE.XP Ирины Хорошиловой, эта тенденция возникла в Москве в 2010-х годах.

«Развитие децентрализации обусловлено несколькими факторами: нехваткой доступных земельных участков, ограничением на строительство в зоне центрального делового района, а также развитием новых деловых коридоров, например, Белорусского, Савеловско-Менделеевского, Можайско-Мичуринского проспекта. На сегодняшний день этот процесс включает реализацию проектов по реорганизации бывших промышленных зон Москвы, в основном расположенных за пределами ТТК»,— пояснила эксперт в беседе с «РБК-Недвижимостью».

ЮЗАО выходит на замену

Тренд на децентрализацию офисной недвижимости в Москве зафиксировала вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина. По ее наблюдениям, строительство бизнес-объектов активно развивается на юге и юго-западе Москвы. У этих районов эксперт отмечает высокий потенциал для высококлассного офисного девелопмента.

Одной из причин внимания к ЮЗАО вообще и Обручевскому району в частности стало его преображение, случившееся в последние годы. В рамках программы «Мой район» в 2018-2019 годах в Обручевском районе обустроили сотни дворов, создали спортивные и детские площадки, обновили пешеходные зоны. За счет этих изменений район стал более благоустроенным и привлекательным для переезда с семьей. Стремление горожан поселиться на юго-западе в свою очередь сформировало потребность в росте социальной и офисной инфраструктуры, а также увеличении числа жилых проектов.

В апреле 2023 года руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин сообщил о планах масштабной стройки в Обручевском районе. Общая площадь реорганизуемой территории составит 9,31 гектара, на ней разместят школу, детский сад, физкультурно-оздоровительный комплекс и общественно-деловые объекты. Всего по программе комплексного развития территорий между улицами академика Челомея и архитектора Власова возведут 61,5 тыс. кв. м недвижимости. По данным девелоперской компании Hutton, общая площадь строящихся в этой локации жилых комплексов уже сегодня превышает 652,5 тыс. кв. м. Уже совсем скоро жители новостроек зададутся вопросом, какбы найти работу поближе к дому. Здесь в игру вступает офисный девелопмент.

Одним из оснований для размещения офисных проектов в юго-западной части Москвы стала высокая транспортная доступность, обычно характерная только для центра города. Например, от бизнес-центра Geolog2, который расположится на улице Обручева, 23, всего 600м до станции метро «Калужская» и 800м до станции «Воронцовская». Близость крупных автомобильных магистралей позволит резидентам бизнес-центра легко добраться до любого района города на личном транспорте: МКАД находится в 6км от Geolog2, ТТК— в 7км.

Децентрализация офисов началась в Москве не так давно, при этом некоторые компании уже много лет располагаются именно в ЮЗАО. Исторически здесь сосредоточились офисы одной из крупнейших энергетических компаний страны. «У метро «Калужская» сформировался небольшой офисный кластер из существующих бизнес-центров. Строительство новых бизнес-центров, а также возведение целых кварталов жилья могут вдохнуть новую жизнь в деловой кластер, до которого теперь можно удобно доехать по Большой кольцевой линии метро»,— подчеркнул в комментарии «РБК-Недвижимости» Дмитрий Клапша, генеральный директор консалтинговой компании Remain.

Высокий класс

Число офисных зданий за пределами ТТК растет, однако предложение зачастую реализовано в классе В. По оценке Ирины Хорошиловой, в радиусе километра от станций метро «Калужская» и «Воронцовская» расположено 11 офисных объектов класса B совокупной площадью порядка 370 тыс. кв. м. При этом за последние пять лет на этой территории ввели в эксплуатацию всего 2% новых площадей от существующего офисного предложения в городе.

Одним из первых бизнес-центров класса А в локации станет Geolog2. В 18-этажном здании общей площадью 27 тыс. кв. м расположатся 80 офисов. Небольшое число деловых пространств в камерном проекте поможет резидентам вести бизнес с максимальным удобством, не ощущая себя частью гигантского бизнес-муравейника.

Высота потолков от 3,4 до 5,6 м в сочетании с шагом колонн до 8,9 м формирует просторные офисные помещения, а витражное остекление с системой проветривания обеспечит блоки обилием света и воздуха. Классу А в Geolog2 соответствуют инженерные системы и оснащение. В бизнес-центре предусмотрена центральная приточно-вытяжная система вентиляции, централизованное кондиционирование. Добираться до нужного этажа сотрудники смогут на одном из пяти пассажирских лифтов, а для различных грузов предусмотрен отдельный сервисный лифт и буферная зона разгрузки.

Geolog2 позволит покупателям и арендаторам экспериментировать с дизайном и наполнением своих офисов. Например, в здании можно обустроить деловое пространство с антресолью. Эта зона станет эффектным местом для ведения переговоров или мозговых штурмов команды.

Для удобства резидентов и их гостей в Geolog2 предусмотрена четырехуровневая парковка. В большом лобби сотрудники смогут встретить партнеров и провести встречу в бизнес-гостиной. После рабочего дня резидентам не потребуется спешить за покупками или на занятия спортом в другую часть города. Первый этаж Geolog2 займут кафе, второй— фитнес-центр.

Офис как вложение

По данным CORE.XP, на юго-западное направление за пределами ТТК приходится 23% (465 тыс. кв. м) от заявленного девелоперами объема новых офисов на 2023-2025 годы. При этом доля свободных офисов в Обручевском районе составляет порядка 13%. Это немногим выше среднего значения по субрынку (11,4%) и по Москве в целом (9,4%) в первом полугодии 2023 года.

Значительно изменилась стоимость офисов в Обручевском районе. Исследование CORE.XP показало, что средняя цена на офисы здесь за год выросла примерно на 27%. Рост цен на офисную недвижимость делает локацию интересной для потенциальных инвесторов, среди которых могут быть и физические лица.

Верность такой оценки подтвердил Дмитрий Клапша. «Доходность в офисах в два раза выше, чем в жилье. Кроме того, офисная недвижимость сейчас больше «растет» на этапе строительства, чем жилая»,— пояснил глава Remain. По мнению Клапши, бизнес-центр Geolog2 представляет собой новое современное здание, которое может быть востребованным для покупки офисных помещений. «Сейчас на это есть спрос»,— резюмировал эксперт.

Реклама. Рекламодатель ООО «Хаттон Девелопмент», ОГРН 5167746210781. Застройщик ООО «СЗ Обручево-Инвест», ОГРН 1207700283592. Визуализация объекта является ориентировочной, Застройщик вправе вносить изменения в проект в соответствии с законодательством. Проектная декларация на сайте наш.дом.рф. Не является публичной офертой. Подробности на сайте hutton.ru/offices/geolog2

erid: 4CQwVszH9pUmpWS7Qor

rbc.group