Заработать или сохранить: стоит ли инвестировать в жилье в 2024 году

Сколько можно заработать на перепродаже квартиры и сдаче ее в аренду в 2024 году — рассказываем вместе с экспертами

На рынке жилья в прошлом году наблюдался ажиотажный спрос, который сопровождался ростом цен и ставок арендной платы. Однако к началу 2024 года на фоне ужесточений в ипотеке (повышение первого взноса, рост рыночных ставок) ситуация начала меняться, и интерес к покупке жилья стал ослабевать. По оценкам риелторов, в январе число новых заявок на покупку вторичного жилья в Москве за три неполные недели января 2024 года снизилось на 30–35% в годовом исчислении и втрое к аналогичному периоду декабря.

Вместе с экспертами, разбираемся стоитли инвестировать в жилую недвижимость в таких условиях. Рассмотрим это на примере двух основных стратегий— покупке квартиры для последующей перепродажи и под сдачу.

Когда лучше инвестировать

rbc.group

Сейчас на рынке жилой недвижимости России наблюдается ситуация, которую можно охарактеризовать как «избыток предложения и нехватка спроса». Так, объем нераспроданного жилья в новостройках за год увеличился на 7% до 72,5 млн кв. м к началу этого года. При этом существенная часть спроса содержит в себе ипотечные средства, рассказывает аналитик ФГ «Финам» Полина Щукина. По ее словам, ужесточения требований к выдаче ипотеки приводят к снижению спроса. Он может активизироваться только после снижения ключевой ставки, которое прогнозируется во второй половине 2024 года.

Одновременно усиливается разница между ценами на первичном и вторичном рынках, что может свидетельствовать о возможном перегреве сектора, продолжила эксперт. Так, по оценкам «Финама», с начала 2022 года разрыв между средней ценой «квадрата» в новостройках (она выше) и средней стоимостью 1 кв. м. на «вторичке» увеличился к концу декабря 2023 года на 113% в целом по России, а по Москве в девять раз— с 1,7 тыс. руб. в январе 2022г. до 16,6 тыс. руб. в декабре 2023 года. «Для инвестора в такой ситуации важно дождаться стабилизации фундаментальных показателей (цен, спроса, ипотечных ставок), а также оценить политику банков по кредитам. В противном случае цены на недвижимость могут быть завышены из-за этих нестабильных факторов»,— отметила аналитик «Финама».

Инвестору сейчас следует ориентироваться на политику ЦБ по ключевой ставке, которая влияет на ставки по кредитам, добавила гендиректор Accent Capital Марина Харитонова. Сейчас ставки по ипотеки и депозитам высокие (например, по краткосрочным вкладам они достигают 16-17%, по рыночной ипотеке— 17-18%). В таких условиях инвестору можно разместить средства на вкладе на короткий срок под высокий процент, а после снижения ключевой рассматривать вложения в недвижимость, рекомендовала Марина Харитонова. Как только ЦБ удастся стабилизировать темпы инфляции на уровне целевых показателей, вслед за ключевой ставкой начнут снижаться ставки по вкладам и ипотеке. «В связи с этим мы не исключаем целесообразность инвестиций в жилье в начале периода снижения ставок— во второй половине 2024 года»,— сказала глава Accent Capital.

Но стоит учитывать, что инвестиции в недвижимость— это консервативный инструмент сохранения капитала, отмечает управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова. «В долгосрочной перспективе недвижимость всегда дорожает и для инвестора с долгим горизонтом вложений может быть эффективной. При такой инвестиции можно рассчитывать на сохранение средств от инфляции, но врядли на их значительное приумножение»,— пояснила эксперт.

По ее словам, сейчас для инвестора с ограниченной экспертизой на рынке недвижимости возможность заработать ограничена. «Уровень цен сейчас относительно высокий и предложений много с различными продуктовыми характеристиками, поэтому сложнее подобрать наиболее ликвидный лот с оптимальным соотношением рыночной ценности к запрашиваемой цене»,— уточнила управляющий директор NF Dom.

Основными стратегиями, по словам экспертов, сейчас остаются покупка новостройки на этапе строительства для дальнейшей перепродажи и приобретение квартиры под сдачу в аренду. Рассмотрим каждую их них.

Квартира на этапе строительства для перепродажи

Привлекательность этого инструмента в последние годы сокращается— это связано с общим ростом цен и трудностями дальнейшей перепродажи. По оценкам ЦИАН, сейчас в Московском регионе цены на новостройки от старта продаж до даты получения разрешения на ввод в среднем растут на 38%. Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов отмечает, что по сравнению с предыдущими годами этот показатель увеличился, но нужно иметь в виду, что сейчас:

• у застройщиков остается больше нераспроданных лотов на высоких стадиях строительства;
• быстро продать такое жилье по переуступке или на вторичке стало сложнее (из-за разницы в ставках и по причине высокой конкуренции).

Таким образом, за три года (средний срок строительства) рублевая цена актива растет примерно на 40%, но итоговая эффективность вложений будет формироваться еще и с учетом снижения цены при продаже на вторичном рынке, затрат на проведение такой сделки (оплаты услуг риелтора), уплаты налога, пояснил Алексей Попов. «Далеко не любой «инвестор» при таких раскладах останется в плюсе по сравнению с держателем трехлетнего депозита»,— добавил эксперт.

В текущих рыночных условиях, когда застройщики продолжают повышать цены на новостройки, а вторичный рынок стоит на месте, перепродать объект с прибылью становится все сложнее, подтвердила консультант по инвестициям в жилую недвижимость, автор телеграм-канала «Новостройка по расчету» Дарья Изварина.

«Если брать за основу предположение, что цены на вторичном рынке за время стройки не вырастут, а покупка делается за наличные, то годовая доходность в самых интересных проектах сейчас получается не выше 8-9%. При этом большая часть проектов выходит в ноль. Для сравнения 2-3 года назад расчетный показатель годовой доходности с темиже условиями был на 50% выше и достигал 12-13%»,— привела расчеты эксперт. По ее словам, снижение доходности случилось в основном из-за резкого роста цен на первичном рынке, подогреваемого льготными ипотечными программами, и стагнации на вторичном рынке на фоне высоких рыночных ипотечных ставок. «То есть цены на котловане сейчас зачастую равны или даже выше цен аналогичной вторички»,— пояснила Дарья Изварина.

По оценкам NF Dom, прирост цены за время строительства (от котлована до ввода в эксплуатацию) сейчас в среднем составляет 15-20%. Но этот показатель сокращается, отмечает Наталья Сазонова:

• в 2020-2022 происходил активный рост цен из-за дешевой ипотеки, который замедлился только в 2023;
• наличие эскроу-счетов снижает разницу в цене предложения на этапе котлована и готового жилья из-за минимизации рисков недостроя объекта;
• застройщики изначально стартуют по довольно высоким ценам из-за растущих издержек.

Покупка квартиры под сдачу в аренду

Еще одна популярная инвестиционная стратегия— покупка квартиры под сдачу в аренду. Несмотря на рост арендных ставок, который наблюдался на рынке съемного жилья с лета прошлого года, доходность от сдачи в аренду остается невысокой, отмечают в ЦИАН. По их оценкам, сейчас средняя арендная доходность вложений в жилье в Москве составляет 5,2% против 4,5% в 2023 году. В 2020-2021 гг. показатель был на уроне 5%.

Это средний показатель, который не учитывает много тонкостей, связанных со сдачей конкретного помещения— например, коммунальные платежи, затраты на обслуживание, пояснил руководитель «ЦИАН.Аналитики». Кроме того, аренда— это рынок, где сильно выражена сезонность— ставки могут меняться на 25-30% даже без влияния внешних факторов. «Поэтому средняя доходность в 5% может и превратиться в 7-8% (при удачном заключении сделки), или снизиться, если не повезет с арендаторами, которые внезапно решат съехать в низкий сезон или испортят ремонт или мебель»,— отметил эксперт.

По оценкам Accent Capital, средняя доходность от аренды в 2023 году составила 5%. «В 2024 году мы не видим предпосылок для роста, так как цены на квартиры в этот период росли быстрее стоимости аренды. А с учетом большого числа инвестиционных квартир рост аренды ставки будет сдерживаться в ближайшее время»,— пояснила глава компании.

Реальная доходность объекта может быть выше или ниже расчетных показателей в зависимости от конкретного объекта, его месторасположения и состояния. По словам Алексея Попова, наиболее ликвидными вариантами являются компактные квартиры, рядом с транспортными узлами. «Лучше, если это будет относительно небольшой современный ЖК (для снижения конкуренции), а в помещении будет выполнен ремонт с разумными затратами на него и нейтральными стилевыми решениями»,— отметил Алексей Попов. «Сегодня для инвестиций выгоднее покупать небольшую квартиру без избыточной площади, но с хорошей планировкой и в удачной локации»,— добавила Марина Харитонова.

От редакции: настоящая статья не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет исключительно ознакомительный характер.

Авторы Теги rbc.group