Альтернатива жилью: 5 видов недвижимости для инвестирования в 2024

В качестве альтернативных вложений жилью частный инвестор может рассмотреть покупку небольшого офиса или коммерческое помещение в ЖК. Об особенностях таких инвестиций читайте в нашем материале

Привлекательность инвестиций в жилую недвижимость в последнее время снижается. Среди причин эксперты называют увеличение разрыва стоимости между первичным и вторичным жильем, рост ипотечных ставок, сокращение прироста цены за время строительства и невысокую арендную доходность— около 5–6% годовых.

При этом есть сегменты недвижимости, где доходность может быть выше. Рассказываем, в какие коммерческие объекты могут вложиться розничные инвесторы в 2024 году, сколько потратить и заработать.

1. Коммерческие помещения в жилых комплексах

rbc.group

Один из самых востребованных и понятных сегментов для инвестирования физлиц— коммерческие помещения в ЖК. Основная стратегия такого вложения— это арендная доходность. По оценкам NF Group, средняя арендная доходность коммерческих помещений в жилых комплексах составляет 8–10% годовых. «При покупке помещения на первых этажах ЖК можно рассчитывать на доходность в районе 10%. Однако показатель может корректироваться в зависимости от этапа строительства, на котором приобреталось помещение, сроков экспонирования на рынке аренды»,— рассказала директор направления стрит-ретейла NF Group Ирина Козина. «Средняя доходность коммерческой недвижимости в столичных ЖК комфорт-класса составляет 8–10%. Это выше, чем аналогичный показатель для квартир (6–7%)»,— отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.

Но бюджеты покупки коммерческих помещений выше, чем в жилье. По данным ЦИАН, порог входа в проектах комфорт-класса примерно в два раза выше, чем у квартир. «Цены на лоты, находящиеся в открытой экспозиции в строящихся корпусах прямо сейчас на первом этаже или в стилобате, в Старой Москве стартуют от 18 млн руб., в Новой Москве— от 14 млн руб.»,— рассказал Алексей Попов.

В NF Group порог входа оценивают выше. По их данным, средний бюджет покупки стрит-ретейла для частных инвесторов в новых ЖК варьируется от 40 млн до 100 млн руб. для блоков средней площадью— от 50 до 150 кв. м. «Можно приобрести варианты по стоимости ниже 40 млн руб., но, вероятнее всего, располагаться данные ЖК будут на периферии»,— уточнила Ирина Козина.

Коммерческие помещения, как и квартиры в новостройках, прирастают в цене за время строительства, поэтому такие объекты потенциально можно перепродать. По оценкам NF Group, рост стоимости квадратного метра при раннем входе возможен в пределах 20–30%. «Однако надо учитывать, что в период строительства возврата инвестиций не будет, что скажется на сроке окупаемости»,— указала директор направления стрит-ретейла NF Group.

Среди минусов таких вложений эксперты называют невозможность воспользоваться льготной ипотекой. «Обычный кредит получить сложнее»,— отметил Алексей Попов. Кроме того, при сдаче помещения в аренду нужно учитывать профиль арендатора и иметь опыт управления подобными объектами. «Можно выйти и на показатели выше медианного уровня, но вполне вероятно получить и худшие финансовые результаты»,— предупредил эксперт.

2. Апартаменты

Среди альтернативы классическому жилью эксперты называют апартаменты. Такие объекты привлекают более низким порогом входа и могут использоваться под сдачу в аренду. По данным компании «Метриум», средняя стоимость апартаментов в массовом сегменте составляет 9,8 млн руб., что на 24,2% дешевле квартир аналогичного сегмента. А доходность от аренды апартаментов составляет 8% годовых. Ставки аренды за квартиры и апартаменты практически не отличаются. «В тоже время апартаменты обычно стоят дешевле квартир аналогичного размера, поэтому срок их окупаемости в среднем на два-три года ниже»,— отметил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Минимальные цены на апартаменты начинаются от 3,5–4,5 млн руб. В данном случае речь идет о микроапартаментах в проектах реконструкции. «Такие комплексы оптимально подходят именно для инвесторов-рантье. Покупать небольшие апартаменты с целью перепродажи особого смысла не имеет»,— рассказал Руслан Сырцов

Апартаменты также можно приобрести на этапе строительства для дальнейшей перепродажи. «Прирост цены от котлована до ввода объекта в эксплуатацию может достигать 30% при усредненном сроке реализации проекта три года»,— рассказала заместитель директора по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис. Повысить доходность можно при покупке объекта на этапе предварительного бронирования, когда ценники минимальные, добавила эксперт.

Апартаменты, как и любая инвестиция, имеют не только плюсы. Например, коммунальные платежи и налоги по ним будут выше, чем по жилью. На апартаменты не распространяются льготные программы по ипотеке, а их правовой статус до сих пор не урегулирован.

3. Небольшие офисы

Еще один сегмент, на которые растет спрос частных инвесторов,— это офисы небольшими блоками в строящихся бизнес-центрах. Привлекательность таких вложений эксперты объясняют сопоставимым с жильем порогом входа при более высокой доходности. По данным IBC Real Estate, цены на строящиеся офисы начинаются от 150–170 тыс. руб. за 1 кв. м в проектах за МКАД, в пределах МКАД— от 300 тыс. руб. за 1 кв. м, в премиальных проектах и востребованных локациях— от 600 тыс. руб. Минимальный размер блока на продажу в строящихся офисных центрах составляет 30–40 кв. м, а наибольший спрос приходится на лоты площадью до 250 «квадратов».

«Сейчас многие застройщики предлагают выгодную рассрочку, когда при заключении сделки выплачивается только первоначальный взнос 10%. Даже без использования рассрочки вложений на уровне 15–20 млн руб. достаточно для приобретения небольшого офисного блока в строящемся здании в Москве»,— рассказала член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.

Вход в проект на ранней стадии позволяет зафиксировать привлекательную цену, которая повышается по мере строительства. «Обычно в финансовую модель закладывается рост в пределах 12–15% за год, то есть за три года стройки в среднем заявлен рост цены около 40%»,— отметила Екатерина Белова.

Помимо заработка на приросте цены за время строительства, инвестор может получать пассивный доход от сдачи офиса в аренду. По оценкам экспертов, в премиальных бизнес-центрах Москвы доходность составляет около 10–11%. Однако при выборе офиса, как и любого объекта, нужно учитывать локацию, указала эксперт.

Среди сложностей такой инвестиций— отсутствие льготных программ и правильный подбор арендатора. Также важно учитывать цикличность рынка, отметила руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate. «Например, через три года, когда объект достроится, каким будетли офисный рынок, будетли он находиться в фазе бурного роста или, наоборот, в фазе стагнации»,— отметила эксперт.

4. Складские помещения

Частные инвесторы могут также рассмотреть складскую недвижимость, но порог входа здесь гораздо выше, чем в жилье. «Для частных инвесторов доступен вариант с покупкой блока в объектах формата light industrial. Средняя стоимость 1 кв. м в Московском регионе составляет 94 тыс. руб. без НДС, средний размер блока— 700–800 кв. м. Таким образом, минимальный порог входа составляет 65–75 млн руб. без НДС»,— рассказал партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко. Средняя по рынку ставка аренды составляет порядка 10 тыс. руб. за 1 кв. м в год без НДС и операционных расходов, добавил он.

«Если мы говорим о сегменте light industrial, который подходит для инвестиций частных инвесторов, то при текущих ценах минимальный чек находится на уровне 60–70 млн руб.»,— добавил старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев.

В складской недвижимости также существует прирост объекта в цене за время строительства. «В текущем рынке такой прирост может составлять 5–10%, речь о формате light industrial»,— сказал старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP.

Среди плюсов складской недвижимости эксперты называют стабильный рост стоимости на протяжении почти четырех лет— около 96%, по оценке NF Group. Среди рисков частных инвестиций в склады эксперты указывают выбор арендатора. «Круг интересантов на такие помещения очень широк, речь может идти как о краткосрочных договорах, так и более длинных (от трех лет). В первом случае надо быть готовым к более частой сменяемости арендаторов»,— пояснил Антон Алябьев.

5. Машино-места

В качестве инструмента инвестиций, по словам экспертов, можно использовать покупку машино-места в новостройках. По данным «Бест-Новостроя», стоимость машино-мест на рынке столичных новостроек варьируются от 3–5 млн до 10–20 млн руб. Сдавать машино-места можно по цене от 7 тыс. до 30 тыс. руб. в зависимости от класса проекта. По словам заместителя гендиректора по развитию бизнеса компании «Бест-Новострой» Александра Кржевова, к факторам, определяющим инвестиционную привлекательность машино-мест, относятся:

• низкая обеспеченность жилого комплекса м/м (доля 1–15% относительно числа квартир);
• привлекательные цены (особенно на старте продаж)— с расчетной окупаемостью 9–12 лет;
• низкий бюджет покупки— непрофессиональный инвестор с учетом ограниченного бюджета часто не может приобрести альтернативные объекты недвижимости: квартиру/ апартаменты/ коммерческое помещение;
• удаленность новостройки от метро и удобных маршрутов общественного транспорта, значительная доля покупателей-автовладельцев.

На машино-места, как и другие коммерческие объекты, также не распространяются льготные ипотечные программы. При инвестировании в машино-места нужно учитывать индивидуальные факторы проекта и спрос на такие объекты. «Например, в феврале 2024 года в Москве интерес к приобретению и аренде гаражей снизился на 20% и 16% соответственно. При этом за год спрос на покупку и аренду машино-мест вырос на 38% и 20% соответственно»,— рассказала руководитель продаж категории коммерческой недвижимости сервиса «Авито» Виктория Сафронова.

Авторы Теги rbc.group