Дороже Москвы: что будет с ценами на новостройки в Сочи в 2025 году

По оценкам экспертов, цены на новостройки могут вырасти еще на 5–8%, а спрос — на 7–10%. Среди причин роста они называют ограниченность нового предложения и инвестиционную привлекательность курортной недвижимости

Сочи является самым дорогим городом с точки зрения стоимости недвижимости и опережает по средним ценам даже Москву. По данным агентства недвижимости «Этажи», с 2020 года цены в Сочи выросли на 400%. Но в прошлом году рост стоимости, как и в целом по рынку, замедлился.

Что будет с ценами на строящееся жилье в Сочи в 2025 году, рассказываем вместе с экспертами.

Снижение спроса и ценовая стабилизация

Рынок новостроек Сочи в прошлом году, как и в целом по стране, оказался под давлением из-за дороговизны ипотеки и завершения программы массовой льготной ипотеки, которую в том числе использовали для покупки курортной инвестиционной недвижимости. По данным ЦИАН, в 2024 году в Сочи было зарегистрировано 2,3 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) с квартирами. Эта цифра не включает сделки в ЖК, получивших разрешение на ввод в эксплуатацию, и продажи по иным схемам, отличным от прописанных в ФЗ-214. «В годовом выражении число сделок упало на 35%. Глубина падения сильнее, чем по стране в целом: в России спрос снизился на 23%, по выборке из городов-миллионников— на 31%»,— отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.

В массовом сегменте спрос и рост цен ограничивали высокие ипотечные ставки, плюс за последние несколько лет строительного бума произошло насыщение рынка предложением, особенно в районах Адлера и Хосты, добавил директор федеральной компании «Этажи» в Сочи Павел Быков. По его словам, наиболее проблемным был летний период, когда покупательская активность снизилась в два раза. «Однако потом спрос начал восстанавливаться и вышел на уровни прошлого года. В целом по 2024 году спрос снизился на 25–27%»,— указал Павел Быков. Инвестиционный спрос оставался стабильным благодаря туристической привлекательности Сочи и высокому спросу на аренду, который все больше теряет привязку к сезонности, добавил он.

Что касается премиального сегмента, то спрос на новостройки в нем поддерживался со стороны состоятельных россиян. «Ограничения на покупку зарубежной недвижимости и приток покупателей из отдаленных регионов положительно повлияли на общие показатели спроса в сегменте премиальной и элитной недвижимости Сочи: в 2024 году по отношению к 2023-му спрос в среднем вырос на 11,6%»,— рассказала коммерческий директор группы «Мантера» Ирина Игнатьева.

По данным аналитиков агентства «Ricci.Жилая недвижимость» и группы «Мантера», в 2024 году доля покупателей элитной недвижимости в Сочи из других регионов превысила 90%. Чаще всего элитную недвижимость в Сочи приобретают жители Москвы и Подмосковья (39%). А доля инвесторов среди региональных покупателей элитной недвижимости в Сочи в 2024 году выросла на 14 п.п., до 68%, добавили аналитики.

В NF Group отметили снижение спроса на элитные новостройки Сочи на 9% за прошлый год. «Несмотря на отрицательную динамику, данный объем продаж является хорошим результатом, учитывая общую ситуацию на первичном рынке и наблюдаемое постепенное снижение покупательской активности на протяжении последних двух лет»,— пояснили аналитики. Кроме того, предложение нового элитного жилья в Сочи показало рекордный рост: за прошлый год оно увеличилось на 82%, до 600 лотов, главным образом за счет премиального сегмента, указали в NF Group.

Динамикапредложения на первичном рынкеэлитной жилой недвижимости Сочи, шт.(Фото: NF Group )

Самые дорогие новостройки России

Фото: Vilgun / Shutterstock / FOTODOM

Цены на первичном рынке жилья Сочи в 2024 году показывали смешанные результаты. По данным ЦИАН, в годовом выражении цены предложения за 2024 год на первичном рынке Сочи выросли на 5% (без учета элитных ЖК) или снизились на 7% (если учитывать все жилые комплексы). «Оценки, в которых озвучивается рост цен, как правило, связаны с расширительным трактованием термина «новостройка» (когда учитываются и лоты в сданных корпусах, и предложения по схемам продаж, отличным от 214 ФЗ). Стабилизация цен, к которым относятся обе наши оценки, связана с эффектом высокой базы, с ростом конкуренции со стороны московской элитной недвижимости и сохраняющимися логистическими ограничениями на российском юге»,— пояснил Алексей Попов.

По данным «Этажей», средняя стоимость квадратного метра в наиболее востребованных локациях в новостройках Сочи в 2024 году выросла на 4–6% и находится на уровне 343,75 тыс. руб., по рынку рост составил около 3%. «Но пока еще не закончился период стабилизации: после роста на 400% с 2020 года рынок достиг плато и временная заморозка цен стала вполне естественным для рынка явлением»,— пояснил Павел Быков.

В дорогих новостройках Сочи наблюдался рост цен. По данным NF Group, средняя цена 1 кв. м в премиум-классе выросла на 14%, до 1,8 млн руб., а в де-люкс— на 16%, до 2,9 млн руб. «У нас прошел плановый рост к концу года, он связан с завершением работ на объектах. Цены начинаются от 1,5 млн руб. за квадратный метр, но 2025 год обещает также рост»,— добавили в пресс-службе ГК «Десо», которая специализируется на проектах в высокобюджетном сегменте.

Динамика среднейцены предложения на первичном рынкеэлитной жилой недвижимости Сочи, тыс. руб. за 1кв. м.(Фото: NF Group )

Сочи сегодня является самым дорогим городом России с точки зрения средних цен на жилье и опережает Москву. По оценкам «Этажей», средняя цена 1 кв. м строящегося жилья в этом курортном городе в массовом сегменте составляет 343,75 тыс. руб. «Высокая средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости в Сочи оправдана высокой инвестиционной привлекательностью, ростом качества и класса строительства и планами по развитию инфраструктуры, в том числе туристической»,— пояснили в компании.

В ЦИАН среднюю цену 1 кв. м в новостройках Сочи (с учетом элитных ЖК) оценивают в 540 тыс. руб., а в Москве— в 530 тыс. руб. «В Сочи— самые высокие цены на новостройки в стране. В отличие от Москвы (да и почти любого другого города) в этом главном курорте почти нет массового жилья, недорогих районов. Если здесь выдается разрешение на строительство, то с максимально высокой вероятностью будет реализован дорогой проект»,— объяснил высокую стоимость новостроек в Сочи Алексей Попов.

В тоже время, по его словам, ценовой разрыв между новостройками Сочи и Москвы в последние годы сокращается. «Основная причина этого тренда— рост цен и рост доли ЖК премиальных сегментов в Москве»,— пояснил глава «ЦИАН.Аналитики».

Разница в цене в новостройках Москвы и Сочи

Год	Средняя цена 1 кв. м в Москве, тыс. руб.	Средняя цена 1 кв. м в Сочи, тыс. руб.	Цены в Сочи по сравнению с ценами в Москве
Цены в новостройках (без элитных ЖК)
2021 год	267	382	в 1,4 раза выше
2022 год	318	346	в 1,1 раза выше
2023 год	326	394	в 1,2 раза выше
2024 год	361	413	в 1,1 раза выше
2025 год (январь-февраль)	382	443	в 1,2 раза выше
Цены в новостройках (с учетом элитных ЖК)
2021 год	417	593	в 1,4 раза выше
2022 год	385	452	в 1,2 раза выше
2023 год	392	522	в 1,3 раза выше
2024 год	461	487	на 5% выше
2025 год (январь-февраль)	530	540	на 2% выше

Данные: «ЦИАН.Аналитика»

Что происходит на рынке Сочи в начале года

В начале 2025 года первичный рынок Сочи демонстрирует умеренный рост. По оценкам «Этажей», спрос относительно конца 2024 года вырос на 5–7%. В основном это произошло за счет привлекательных акций и скидок от застройщиков до 15–20%, пояснил Павел Быков.

Среди причин эксперт также назвал рост турпотока, стабильный спрос со стороны жителей северных регионов и сокращение предложения, особенно в шаговой доступности от моря. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), сейчас в Сочи строится свыше 505 тыс. кв. м жилья (речь о проектах с применением эскроу-счетов). Для сравнения, в Москве этот показатель превышает 17,4 млн кв. м.

Эксперты из «Авито Недвижимости» также отмечают интерес к новостройкам в Сочи. По их наблюдениям, спрос растет последние четыре месяца. В январе он оказался на 29% выше декабря и на 55%— показателей октября. При этом текущие значения уступают показателям начала 2024 года. Это связано с тем, что тогда покупателям новостроек была доступна льготная ипотека, пояснил управляющий директор направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. «Вместе с тем за счет снижения темпов вывода нового жилья застройщиками спрос и предложение сегодня приближены к равновесию. Так, число доступных для покупки новостроек в Сочи в январе 2025 года оказалось на 10% меньше, чем в январе 2024 года»,— отметил Дмитрий Алексеев.

На начало 2025 года спрос на премиум-недвижимость «ожидаемо стабильный», добавили в ГК «Десо». «Люди готовы покупать, даже несмотря на высокую ставку: помогает рассрочка от девелопера»,— пояснили там.

Что касается цен на первичном рынке Сочи, то они в начале года, по оценкам «Этажей», в среднем выросли на 2–3% за счет локаций, которые попадают в зону инфраструктурных изменений, в том числе тех, где на фоне строительства трассы Джубга— Сочи значительно вырастет транспортная доступность. В среднем по рынку новостроек цены относительно конца года почти не изменились, указал представитель компании.

Продолжатли дорожать новостройки Сочи

Фото: Михаил Мокрушин / РИА Новости

По мнению экспертов, рост цен и спроса на первичном рынке Сочи в 2025 году сохранится. Согласно оценкам «Этажей», цены на новостройки на курорте могут вырасти еще на 5–8%, а спрос— на 7–10% при условии постепенного повышения доступности ипотечных кредитов. «Средняя цена квадратного метра будет расти, в том числе из-за постепенного изменения структуры предложения: новые проекты концентрируются в горных районах, где строительство дороже»,— пояснил Павел Быков. «Драйвером роста также станет продолжающееся развитие туристической инфраструктуры: появление новых термальных комплексов, расширение конгресс-туризма»,— добавил эксперт.

Давление на стоимость новостроек в Сочи окажет сокращение темпов вывода новых объектов на рынок. Таким образом девелоперы адаптируются к текущим рыночным условиям— возросшей кредитной нагрузке и более низкой активности покупателей после завершения массовой льготной ипотеки, пояснил представитель «Авито Недвижимости». «С учетом перечисленных факторов цены на первичное жилье врядли изменятся значительно»,— добавил эксперт.

Премиальные застройщики тоже прогнозируют сохранение стабильного интереса к своим проектам и рост цен на уровне 5–7%. Это связано как с ограниченностью и уникальностью такого предложения на рынке, так и со спросом на такие объекты, в том числе как в качестве альтернативы зарубежным курортам, отметили в ГК «Десо». Там добавили, что положительную роль играет инвестиционная привлекательность туристических комплексов, усиленная развитой инфраструктурой и новыми проектами, такими как скоростная трасса Джубга— Сочи.

Кроме того, строительство новых объектов в центре и туристических зонах ограничено, а свободных территорий под застройку остается все меньше. «Это создает дефицит предложения, что также поддерживает цены и делает существующие объекты еще более ценными. Таким образом, рынок премиальной недвижимости Сочи сохранит свою динамику, оставаясь одним из ключевых направлений для вложений»,— указали в «Десо».

Алексей Попов из ЦИАН свою очередь настроен менее оптимистично. По его мнению, сочинским проектам будет сложно сохранить текущие темпы продаж из-за высокой стоимости. «Очень высокие цены снижают потенциал спроса, это заметно по динамике сделок за последний год. Для тех, кто хочет сохранить свои большие капиталы, вложившись в недвижимость, появилось гораздо больше альтернатив в столичном регионе»,— пояснил аналитик. Дополнительным фактором давления на этот локальный рынок в этом году может стать медиаэффект от загрязнения Черного моря, добавил он.

Несмотря на эти ограничения, рынок новостроек Сочи сохранит статус одного из самых динамичных в России, уверен Павел Быков. «Курортная специфика, дефицит земли у моря и инфраструктурные проекты обеспечат устойчивый спрос. Для инвесторов наиболее перспективными останутся объекты в пешей доступности от моря и в развивающихся районах, таких как Имеретинка и Олимпийский парк»,— заключил он.

Авторы Теги rbc.group