Как изменились предпочтения покупателей жилья в Москве

Рассказываем, как изменились критерии, по которым граждане выбирают квартиры на вторичном рынке и в новостройках столицы

В 2023 году в Москве было побито несколько рекордов по числу сделок— как с новостройками, так и с квартирами на вторичном рынке. Рынок недвижимости достаточно консервативен, радикальных изменений в потребительских предпочтениях за небольшой отрезок времени здесь не происходит. Однако некоторые изменения за год все-таки можно заметить.

Эксперты рассказали, как изменился покупательский спрос и подход к выбору жилья в Москве.

Вторичное жилье

За первые девять месяцев 2023 года в Москве зарегистрировано 127,56 тыс. сделок на вторичном рынке, что стало историческим рекордом для данного периода. Такую активность покупателей эксперты объясняют меняющимися условиями ипотечного кредитования в связи с ростом ключевой ставки ЦБ, а главное— перспективой дальнейшего их ужесточения и роста ставок по ипотеке до заградительных.

Одним из трендов 2023 года на рынке вторичной недвижимости стал повышенный спрос на квартиры с ремонтом, утверждают эксперты. «Это связано с ростом цен на строительные материалы. Покупатели рассматривают варианты с отделкой, поскольку выгоднее отдать больше денег за квартиру, в которую уже можно заезжать, чем тратиться на самостоятельный ремонт. Также неинтересен «бабушкин» ремонт, покупатели рассматривают современные варианты отделки и отдают предпочтение лотам со свежим ремонтом, где для максимально комфортной жизни придется приложить минимум усилий»,— комментирует руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

В октябре 2023 года наибольшим спросом у покупателей вторичного жилья в Москве пользовались двухкомнатные квартиры (32,6% на данный момент), средняя площадь— 55 кв. м, рассказал коммерческий директор «Авито Недвижимости» Николай Попов. Он отметил, что хотя категория двушек по-прежнему популярна, спрос на них за год упал на 2 п.п. Покупатели стали чаще искать квартиры с тремя комнатами и более, доля спроса выросла на 1,6 п.п., а средняя площадь таких лотов— 163 кв. м, уточнил эксперт. Среди планировок наиболее популярны евродвушки: малогабаритные лоты с просторными кухнями (16–18 кв. м) и миниатюрными комнатами (9–10 кв. м).

Распределение спроса по разным категориям комнатности на вторичном рынке столицы, первая половина октября 2022 и 2023 годов

Комнатность	Доля спроса в октябре 2022 года	Доля спроса в октябре 2023 года	Динамика
Студия	13,1%	13,2%	+0,1 п.п.
1-комн.	29,6%	30,3%	+0,7 п.п.
2-комн.	34,6%	32,6%	-2 п.п.
3-комн.	19,7%	19,2%	-0,5 п.п.
4+-комн.	2,7%	4,3%	+1,6 п.п.
Свободная планировка	0,3%	0,4%	+0,1 п.п.

Таблица: «Авито Недвижимость»

Риелторы подтверждают эту тенденцию. «Действительно, если в прошлом году больший интерес покупатели проявляли к однокомнатным и двухкомнатным форматам, то сегодня все чаще интересуются многокомнатными лотами. Все больше запросов на кухню-гостиную, где можно комфортно расположиться всей семье. Поскольку многие сейчас работают дистанционно, покупатели приходят с запросом на дополнительную комнату для обустройства кабинета»,— рассказала директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

За год средней бюджет сделки со вторичными квартирами вырос на 15%, уточнила Дымова. По ее словам, если раньше превалировала доля сделок в бюджете от 8 млн до 17 млн руб., то сейчас увеличилось число сделок от 20 млн руб. и более.

Еще одна яркая тенденция этого года на вторичном рынке— повышенный интерес к Новой Москве, отметила Мищенко. Она уточнила, что покупатели понимают, что присоединенные районы активно развиваются: открываются станции метро, появляются новые объекты социальной и коммерческой инфраструктуры. «Кроме того, здесь средний уровень цен может быть ниже, чем по Москве. Например, в столице в целом средний ценник квартир в этом сегменте составляет сейчас 14,5 млн руб., а в Сосенском— 12,7 млн руб. Это несомненный плюс»,— сказал Попов из «Авито».

Новостройки

В январе— сентябре 2023 года на столичном рынке новостроек Росреестр зарегистрировал 113,97 тыс. сделок. Это абсолютный рекорд, который на 20% больше аналогичного периода прошлого года (95 тыс.).

Одним из главных трендов 2023 года стало уменьшение площади приобретаемых квартир на первичном рынке, утверждают эксперты. опрошенные редакцией. По данным компании «Бест-Новострой», в 2021 году средняя площадь лотов в сделках составляла 57,1 кв. м, в 2022-м она резко сократилась до 50,6 кв. м, в 2023-м продолжила снижение и по итогам девяти месяцев достигла 48,9 кв. м. «Это говорит о том, что люди стали приобретать более компактные квартиры— это связано и с ростом цен, и с уменьшением платежеспособности покупателей»,— пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Особенно сильно в этом году на рынке новостроек повысился интерес к студиям— за год с 10,7% до 18,1%, средний метраж такого варианта— 24 кв. м. Заметнее всего спрос просел в категории трехкомнатных объектов (78 кв. м)— минус 5,1 п.п., уточнил Попов из «Авито». Также, по его словам, уменьшился спрос, который приходится на однушки (38 кв. м), — минус 3,1 п.п., а вот квартиры с четырьмя комнатами и более стали больше привлекать внимание покупателей— плюс 4 п.п.

По оценке «Метриума», три четверти сделок в Москве— 75,6%— приходятся на лоты с чистовой отделкой и white box. В эту статистику не входят проекты, в которых девелоперы предлагают ремонт в качестве дополнительной опции. Тройка самых привлекательных московских округов для клиентов первичного рынка по результатам третьего квартала 2023 года— Новомосковский (9,4 тыс. ДДУ), Юго-Восточный (3,6 тыс. ДДУ), Северный (3,6 тыс. ДДУ). «Год назад лидеры были прежними, а топ-3 замыкал Западный округ»,— отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

По оценке «Бест-Новостроя», по сравнению с 2022 годом средний бюджет сделки вырос на 5,3% и достиг 17,8 млн руб. «В прошлом году компания фиксировала небольшую просадку (чуть более 1% к 2021 год)— люди покупали в целом более бюджетные лоты. В 2021 году средний бюджет сделки в Москве на первичном рынке составлял 17,1 млн руб. Больше всего покупали лоты за 6–10 млн руб.»,— рассказала Доброхотова. Она уточнила, что максимальное количество сделок зафиксировано с лотами площадью 30–40 «квадратов». Чуть меньше интерес к лотам площадью 20–30 кв. м, на третьем месте популярности квартиры от 40м до 50м, резюмировала аналитик.

rbc.group