Коммерческий директор Stone — о рисках и перспективах инвестиций в

Что происходит с рынком офисов в Москве? Насколько сбалансирован спрос на офисы с предложением? Стоит ли рассматривать покупку офисов как инвестицию в текущей экономической ситуации?

Девелопер Stone, который третий год подряд держит лидерство в рейтинге РБК по продажам офисной недвижимости, на днях анонсировал строительство нового бизнес-центра на Ходынском поле в Москве. Кроме того, недавно девелопер объявил о создании Stone Realty— по сути, агентства коммерческой недвижимости, годом ранее— о строительстве жилья. О рыночной конъюнктуре, инвестициях в офисы и диверсификации портфеля проектов в интервью «РБК-Недвижимости» рассказала директор коммерческого управления Stone Кристина Недря.

— О чем говорят главные индикаторы рынка офисной недвижимости Москвы?

— В прошлом году спрос на офисы в Москве и объем инвестиций в сегмент стали рекордными за последние десять лет. Если говорить о поглощении, то именно покупка под конечного пользователя отыграла большую часть спроса. Драйверами выступали представители государственных структур, финансового и IT-сектора. Так, в первом квартале 2024 года мы продолжаем наблюдать снижение вакансии и технический рост ставок аренды. При этом ввод объектов сохраняется в дефиците, и это важный фактор, который влияет на дальнейшее развитие рынка. Более того, тенденция продолжится в перспективе как минимум двух ближайших лет. Основной объем офисной недвижимости только начинает строиться, а объекты, которые будут введены в перспективе 2024–2025 годов, уже фактически заполнены на 70%.

— Иными словами, продажи продолжат расти?

— Ябы не стала прогнозировать очередных рекордов по итогам 2024 года. Существуют новые факторы, сдерживающие спрос,— например, влияние высокой ключевой ставки ЦБ. Тем не менее сейчас мы видим, что компании, которые замедляли активность в 2020–2022 годах, возвращаются к долгосрочному планированию и готовы к развитию. Они, полагаю, могут обеспечить спрос и активность на офисном рынке.

rbc.group

— Как высокие ставки на кредиты отражаются на вашем рынке?

— Высокие ставки на кредиты стали для многих компаний, которые строят на банковские средства, сдерживающим фактором для вывода новых объектов. Поэтому, несмотря на то что мы регулярно видим новости о новых перспективных офисных проектах, часть из них с высокой долей вероятности будет отложена до изменения базового показателя ставки и соответствующего снижения ставок проектного финансирования.

Высокая ключевая ставка достаточно сильно влияет и на экономику проекта в целом. Офисная недвижимость для многих девелоперов— это непрофильное направление. Дополнительно давление оказывает рост себестоимости, который отмечается каждый год.

При совокупности всех факторов мы прогнозируем, что на рынок будет выходить не так много новых проектов— скорее, будут достраиваться те, что сейчас в реализации. Для рынка в целом такую динамику нельзя назвать благоприятной. Но если говорить о нашей компании, то мы изначально выбрали для себя более устойчивую финансовую модель. Офисные проекты Stone строятся преимущественно на собственные средства и капитал наших партнеров-инвесторов. Также у нас есть свои внутренние инструменты, благодаря которым мы сохраняем стабильные темпы продаж: войти в сделку можно с небольшим первым взносом и уйти в платную рассрочку, ставки по которой ниже ключевой, есть и программы с отложенным платежом.

— Остаетсяли глобально в связи с вышеперечисленным рынок офисов интересным для инвесторов— корпоративных и частных?

— Офисы на продажу— это изначально инвестиционный продукт, который очень устойчив в плане сохранения привлекательности. Прогнозируемый рост стоимости квадратного метра за период строительства составляет 40%. Более того, в условиях сокращения альтернативных инструментов инвестирования переток вложений в офисный сегмент только усилился. Безусловно, при высоких ставках по депозитам многие несут средства в банки. Но доходность депозитов всегда ограничена временным периодом, а ставка постоянно двигается. Недвижимость— это более надежный и стабильный актив, где рост цены метра прогнозируем, зависит от стройки и кратно превышает доход с депозита. Но это игра вдолгую.

Инвестиционные стратегии основной массы инвесторов тоже поменялись в последние годы. Если раньше люди искали стресс-активы, то сегодня большинство инвесторов выбирают менее рисковые стратегии с понятным и прогнозируемым доходом. Уже не кажутся настолько привлекательными, например, ГАБы (готовый арендный бизнес.— «РБК-Недвижимость»), когда арендатор может съехать и морально устаревшее помещение после его выезда будет требовать ремонта, а это дополнительные расходы для инвестора и вынужденный простой помещения. Строящиеся проекты— продукт другого качества, который в долгосрочной перспективе будет востребован на рынке аренды. Интересные условия входа и рассрочка до окончания стройки позволяют покупателям рассчитать свои денежные потоки и распределить платежи, не выводя весь капитал из оборота бизнеса. Покупка офиса— это инвестиция и для компании. Организации, которые ранее не задумывались о приобретении офисных помещений, меняют свои стратегии и приобретают офис как инструмент сохранения капитала. Офис в собственности работает также, как инвестиция в HR-бренд, и повышает статус компании в глазах банков и партнеров.

— Ваша компания третий год занимает лидирующую позицию в рейтинге РБК. А естьли планы на будущее— какие объемы строительства закладываете?

— Удерживать лидерство среди конкурентов нам позволяет в первую очередь широкая линейка предложений на разной стадии готовности и с большой географией. У нас есть офисы от 40 кв. м до блоков по несколько этажей и зданий целиком, в сложившихся деловых районах и в новых локациях. Также в портфеле Stone всегда есть резерв, который мы можем предложить крупным компаниям: большой объем офисов на ранней стадии. Сегодня у нас семь бизнес-центров в реализации, готовимся к старту восьмого флагманского проекта. Все это соответствует стратегическому плану развития компании. Мы непрерывно отсматриваем земельные участки для увеличения объема офисной недвижимости в портфеле, так как хотим сохранять свое лидерство на офисном рынке. Но при этом понимаем, что пришло время диверсифицировать наш портфель. Мы уже заявляли о наших планах в жилой недвижимости, поэтому будем развивать параллельно направления и офисной, и жилой недвижимости.

Мы действительно понимаем, что есть локации, где не хватает офисных объектов при активном развитии транспортной инфраструктуры и жилья в окружении. Как компания, которая слышит запрос городских властей на полицентричность мегаполиса, мы готовы строить офисы в сложившихся жилых районах. Более того, видим запрос на то, чтобы жить и работать в одном районе. Это в том числе соответствует концепции наших проектов, когда в рамках одной локации мы планируем развивать как офисную, так и жилую функции.

— Давайте поговорим о жилье. Какова сейчас стадия готовности ваших проектов? Какой тренд видите в ценообразовании? Эксперты рынка считают, что цены на жилье находятся в равновесии из-за коррекции спроса. Насколько сейчас перспективно инвестировать в жилье для розничных покупателей? Офисы и даже апартаменты чувствуют себя лучше…

— Мы уже много говорили о том, что в портфеле компании есть четыре жилых проекта. Один из них в апреле выйдет на рынок— это жилой комплекс в Сокольниках. У нас давно не было стартов в жилье, и большое количество наших постоянных покупателей, которые инвестировали с нами в офисы и апартаменты, ждут новых предложений.

Stone зарекомендовал себя как девелопер, который предлагает своим клиентам инвестиционную недвижимость. Поэтому в жилое направление, которое сейчас только запускается, ретранслируем все ценности, которые годами закладывали в офисном сегменте. Мы ориентированы на инвестиционные старты: во-первых, как я уже сказала, это понятная модель для наших клиентов, во-вторых, мы выходим на высококонкурентный рынок и ожидаемо будем предлагать лучшие цены на начальном этапе. Если говорить о нашей стратегии реализации недвижимости в целом, то, как правило, мы не даем больших скидок и не меняем характеристики продукта в процессе строительства в сторону упрощения. Поэтому наши покупатели уверены в том, что, купив недвижимость сейчас, их инвестиции отыграются за счет роста стоимости квадратного метра, а продукт не потеряет в качестве на выходе. Все эти динамики заложены в финансовую модель, которая построена на реальных цифрах. Мы видим перспективы для того, чтобы наше предложение стало инвестиционным на рынке жилья.

— Вернемся к ближайшей перспективе— к офисам. На днях вы анонсировали новый проект на Ходынском поле. Как вы оцениваете эту локацию и проект? Как он продвигается?

— С учетом повышенного спроса, который был отмечен в первом офисном проекте Stone на Ходынке, могу с уверенностью сказать, что это та локация, которая будет актуальной всегда. Более того, сегодня это один из самых динамично растущих бизнес-районов. Он является продолжением географического делового кластера на «Белорусской» и Ленинградского делового коридора. Очень удобная транспортная доступность и много запросов на офисы от конечных пользователей— собственников бизнеса, которые живут в этом районе. На сегодняшний день Ходынка— это сформированный современный жилой район бизнес- и премиум-класса, есть и перспективные площадки, о планах развития которых уже известно. Одним словом, она интересна для инвестиций в недвижимость.

Понимая, что локация еще не поглотила весь отложенный спрос, мы выводим вторую площадку под офисное строительство, которая находится в непосредственной близости от метро «ЦСКА» и нашего офисного квартала «Stone Ходынка». Более того, работаем и над третьей фазой, потому что потенциал не исчерпан. Это будет здание под штаб-квартиру крупной компании (порядка 50 тыс. кв. м). Именно поэтому мы закладываем такую площадь инфраструктуры— около 8 тыс. кв. м, в «Stone Ходынка 2».

— Расскажите подробнее о новом проекте.

— Могу сказать, что это будет принципиально другой продукт как по архитектуре, так и по позиционированию. На этом проекте мы впервые сотрудничаем с бюро Kleinewelt Architekten. Важным элементом квартала станет сквозная парящая стеклянная галерея, объединяющая три башни. Восьмой флагман Stone в офисах объединит весь накопленный опыт компании в девелопменте коммерческой недвижимости. Инвестиции в проект составят порядка 25 млрд руб. Запрос «работать, жить и отдыхать в одном месте»— один из самых ярких трендов отрасли. А Ходынка— одна из тех точек на карте, которая сосредоточила в себе синергию трех составляющих. Здесь достаточно много крупных компаний, которые расширяются, и они притягивают к себе другой бизнес, разнообразные сателлиты.

— Вы еще анонсировали услугу проперти-сервиса от Stone. Развиваетсяли она сегодня? Зачем вообще крупному девелоперу функция, которая приносит в разы меньше дохода, чем продажа и аренда… Не проще былобы нанять подрядчика?

— Мы изначально понимали, что не хотим оставлять наших клиентов-инвесторов один на один с офисным блоком в бетоне. Особенно тех, для кого это первая инвестиция в коммерческую недвижимость и нет навыков управления активом. Поэтому для нас стало логичным решением запустить отдельное направление по сдаче помещений в аренду и рекомендациям по ремонтным работам. Учитывая, что сейчас мы готовимся к вводу второй очереди Stone Towers на «Белорусской», пришло время активной работы над проперти-сервисами. Девелопмент остается основным бизнесом Stone, а для предоставления услуг мы привлекли эксклюзивного партнера— агентство Stone Realty. Главная цель его работы— обеспечить комплекс услуг по комфортному владению активом для наших клиентов. Вместе мы будем работать на лояльность покупателей и их желание выходить на повторные сделки. Сейчас ключевой задачей агентства станет поиск арендаторов для Tower B, C офисного квартала Stone Towers. В бизнес-центре с большим количеством собственников важно соблюдать баланс профилей арендаторов и сохранять правильную ротацию. С помощью Stone Realty мы как раз сможем следить за этими процессами. Более того, мы понимаем, что небольшие помещения с отделкой сдаются быстрее. А в новых бизнес-центрах класса А такого продукта нет. Поэтому более опытные и дальновидные инвесторы сделают ремонт, чтобы именно их лоты ушли в первую очередь. И Stone Realty будет предлагать нашим клиентам такую опцию.

Возвращаясь к вашему вопросу о том, почему мы делаем это сами: потому что это наша репутация, а мы нацелены на выстраивание долгих отношений с клиентами. Наше партнерское направление по аренде по уровню сервиса будет отвечать стандартам Stone. У компании уже есть в этом опыт: вместе с партнерами мы заполняли арендаторами наши бизнес-центры класса В+ и делали это максимально быстро. Еще один важный момент— ставки аренды. В объектах нового уровня ставки будут выше средних по рынку, и задача Stone Realty учитывать интересы наших инвесторов в этом вопросе.

— А какие продуктовые тренды выбы назвали формирующими для сегмента офисов сегодня?

— Одна из основных тенденций в офисной недвижимости, как я уже сказала, это запрос на работу и отдых в одном месте. От людей, которые уделяют много времени работе, проводят в офисе большую часть дня. Особенно если мы говорим о качественных офисах— это компании, которые смотрят на перспективу, развитие и рост своих сотрудников, и работники очень мотивированы на активную деятельность. Но, чтобы проводить на работе много времени и не выгорать, нужны дополнительные опции, такие как инфраструктурные объекты, где мы можем не только в моменте заказать услугу, но и в том числе иметь возможность выйти на свежий воздух, отдохнуть и перезагрузиться.

Поэтому мы уделяем много внимания благоустройству наших офисных объектов, а по-настоящему уникальными площадками под офисное строительство становятся те, где уже есть природный зеленый ландшафт поблизости и при этом сохраняется высокая транспортная доступность. Зеленое окружение положительно влияет на человека и способствует снятию стресса. Еще антистресс-факторами для жителей мегаполиса становятся спорт и искусство: тренд на здоровый образ жизни развивается не первый год, а культурные объекты в большом городе стабильно привлекают внимание аудитории. Поэтому если раньше инфраструктура бизнес-центров была сосредоточена на ресторанах, столовых, кафе и сервисах, то сейчас востребованный объект невозможно представить без спортивных студий, арт-галереи, развлечений. Современный офис должен поддерживать образ жизни своих пользователей, поэтому тренды офисов и жилья так тесно переплетаются, а курс на work-life balance у передовых девелоперов будет только усиливаться.

Авторы rbc.group