Рост цен и алчные брокеры: чем сложен Дубай для начинающего инвестора

Поговорили с участниками рынка недвижимости ОАЭ о том, какие неожиданности могут подстерегать неподготовленного покупателя

Рынок жилья Дубая продолжает расти, и не в последнюю очередь за счет россиян, которые, по оценке участников рынка, входят в топ самых активных покупателей-иностранцев местной недвижимости. Вместе с тем, как отмечают эксперты по недвижимости Дубая, этот рынок может легко ввести в заблуждение инвестора, незнакомого с местной спецификой. Разбираемся вместе с аналитиками и экспертами рынка, в чем основные отличия от вложений в российскую недвижимость и какие сложности могут ждать неподготовленного покупателя.

Спрос на недвижимость Дубая растет, цены тоже

По оценке аналитиков консалтинговой компании Nikoliers, активность покупателей на рынке недвижимости Дубая по итогам первого полугодия 2024 года была на 30% выше, чем в аналогичном периоде 2023-го. Выросли и цены— на апартаменты (+11%) и виллы (+21%), а особенно сильно— на земельные участки (+124% год к году). В Nikoliers отмечают, что причина столь сильного роста цен на землю— высокая активность девелоперов на фоне крайне активного спроса на жилье. Востребованность коммерческой недвижимости тоже растет, поскольку на рынок Дубая активно выходят все новые иностранные компании, которых привлекают местные экономические условия.

Немаловажно, что цены на недвижимость, несмотря на рост и активный спрос, все еще ниже, чем в Майами, Гонконге и других мегаполисах,— это делает местный рынок привлекательным для инвесторов.

Почему инвесторы интересуются Дубаем

Фото: BASHIR LUKYAMUZI / Shutterstock / FOTODOM

Активное развитие региона, постоянный приток иностранных компаний и инвесторов обеспечивают местному рынку недвижимости стабильный спрос, говорит генеральный директор The Honest Group Сергей Арзамасов. «Прирост жителей составляет около 350 тыс. человек в год, а застройщики сдают в эксплуатацию лишь 65 тыс. юнитов в год,— говорит эксперт.— Спрос на квартиры и виллы продолжает расти каждый туристический сезон, что обеспечивает стабильные доходы для инвесторов, ориентированных на Airbnb-бизнес».

Аналитики Nikoliers также отмечают в качестве важного фактора инвестиционного спроса отмену минимального первоначального взноса в размере 1 млн дирхамов ($272 тыс.) при покупке недвижимости для оформления визы инвестора. С 2024 года вместо такого взноса разрешено вносить депозит в пределах 10–20% стоимости приобретаемого объекта— по прогнозам консультантов, это дополнительно усилит приток в регион бизнеса, капитала, рабочей силы, обеспеченных резидентов.

«Рост спроса на жилье связан со значительным притоком персонала, в том числе высокооплачиваемого, в сферах менеджмента, финансов и IT. Сотрудники компаний, занимающие руководящие должности, переезжают в Дубай со своими семьями и зачастую склонны отдавать предпочтение собственному жилью»,— рассказывает партнер Nikoliers Андрей Косарев.

Благодаря постоянному притоку новых жителей в Дубае активно растет аренда. Как отмечает генеральный директор компании G-Homes Тимур Гимаев, качественное предложение серьезно отстает от спроса. «Даже летом— в Дубае это низкий сезон— становится сложно найти объекты по сниженной цене, собственники стараются не «прожиматься», даже взаимодействуя с опытными арендаторами»,— рассказывает эксперт. Тимур Гимаев также обращает внимание на то, что в ОАЭ нет подоходного налога для физических лиц, что дополнительно увеличивает привлекательность вложений в недвижимость под сдачу в аренду. «Сегодня средняя стоимость годовой аренды жилья, как правило, превышает 10% от стоимости недвижимости,— приводит расчеты Гимаев.— Учитывая отсутствие налога на прибыль от сдачи имущества в аренду, бизнес-модель для инвестора выгодно отличается от моделей в России и европейских странах».

Сергей Арзамасов также отмечает этот факт. «В Дубае можно получить ипотеку под 6% на вторичную недвижимость, сдавать ее в аренду и окупить инвестиции гораздо быстрее, чем в России,— разъясняет эксперт.— Рантье не платит налоги на прибыль от сдачи в аренду и налоги на имущество, что также влияет на сроки окупаемости и стабильность капитала».

«Срок окупаемости недвижимости в ОАЭ не превышает 15 лет— это существенно быстрее, чем в России. Учитывая рост цен, при перепродаже сразу после получения ключей собственник может заработать на вложении в объект в Дубае до 40%»,— рассказывает основатель агентства недвижимости The Honest Real Estate Евгений Бежан.

По оценке The Honest Group, доходность от вложений в недвижимость Дубая в долларах США без учета последующей аренды может достигать 7–10%, с учетом аренды— 17–20%.

В чем сложности рынка недвижимости Дубая

Фото: Yasmina H / Unsplash

Но высокую доходность обеспечивают грамотно сделанные вложения— без знания местной специфики, подчеркивают опрошенные редакцией участники рынка, неподготовленному инвестору довольно легко ошибиться.

«Успешное инвестирование требует понимания рынка, знания правовых аспектов и стратегического подхода,— рассказывает Сергей Арзамасов.— Главная проблема Дубая— это количество брокеров на квадратный метр: в эмирате работают 149 тыс. официально зарегистрированных специалистов, еще примерно столькоже— фрилансеров, включая молодых специалистов, которые только начали свой путь в этой профессии».

Эксперт обращает внимание, что сложившаяся конъюнктура Дубая с растущими ценами, дефицитом арендного предложения и постоянным притоком состоятельных клиентов привлекает в регион в том числе брокеров, которые не обладают должным знанием рынка. «Очень часто недвижимость продается неопытным инвесторам исключительно с позиции выгоды самих брокеров, которые стремятся не столько выполнить обязательства и ожидания инвестора, сколько заработать повышенную комиссию в кратчайшие сроки,— поясняет Сергей Арзамасов.— Чрезмерное агентское влияние способно сбить с толку неподготовленного покупателя».

Аналитик, финансовый советник крупного отельного холдинга в ОАЭ и Китае Al Seeb София Герис отмечает, что при выборе объекта для инвестиций в Дубае нужно будет проделать немалую подготовительную работу. «Потребуется изучить рынок, провести детальный анализ объектов, районов и их инвестиционного потенциала, используя доступные отчеты и статистику,— рекомендует эксперт.— При покупке недвижимости на стадии строительства важно проверить репутацию и надежность застройщика, его предыдущие проекты и финансовое состояние. Сейчас немало сервисов и государственных платформ, которые дают доступ к аналитическим данным по всем транзакциям с недвижимостью. А также там можно изучить планы развития региона и сопоставить это с вашими ожиданиями по срокам инвестирования». Несмотря на то что практически вся нужная информация есть в открытом доступе, ее поиск и интерпретация могут быть сложны для неподготовленного инвестора, заключает эксперт.

На этот момент обращает внимание и Сергей Арзамасов. «На рынке ОАЭ немало информационных порталов, где информация разбросана по разным углам, и без профессионального взгляда трудно уловить закономерности и точки роста тех или иных проектов недвижимости,— говорит эксперт.— Чтобы упростить инвесторам выбор, мы делаем сервис, который объединит в одном диалоговом окне всю необходимую информацию, на базе которой можно будет увидеть объективную картину в реальном времени, сэкономить время на собственном ресерче, а также проверить брокера».

На российском рынке присутствует ряд подобных сервисов, говорит Сергей Арзамасов, что существенно облегчает жизнь покупателям и арендаторам недвижимости,— в Дубаеже подобные платформы не представлены. «Мы, выходцы из России и СНГ, избалованы качеством онлайн-сервисов и интерфейсами, которые помогают нам жить проще. The Honest— один из таких продуктов, который призван упростить работу по изучению рынка недвижимости и очистить инвестиционные решения от влияния мнений заинтересованных третьих лиц»,— добавляет эксперт.

Какие районы Дубая пользуются повышенным спросом

ОстровПалм-Джумейра(Фото: Markus Mainka / Shutterstock / FOTODOM)

Опрошенные редакцией участники рынка считают, что при выборе объекта для вложений в первую очередь имеет смысл обращать внимание на районы, где ведется активное развитие инфраструктуры и строительство знаковых мегапроектов. «Потенциалом обладают районы Expo 2020, Dubai South и MBR City, а также проекты, расширяющие береговую линию,— такие как Dubai Islands. Также популярны объекты в районах Arabian Ranches, Dubai Hills Estate и Palm Jumeirah. Эти районы предлагают роскошный образ жизни и высокие стандарты приватности, что делает их привлекательными для состоятельных инвесторов с семьями»,— рассказывает предприниматель и инвестор в недвижимость ОАЭ и Германии с 15-летним опытом, партнер компании The Honest по направлению собственного строительства Мартин Хофф.

Наиболее востребованные районы Дубая по количеству заключенных сделок продажи в первом полугодии 2024 года

Район	Сделки, шт.	млрд AED	млн USD
Jumeirah Village Circle	1 594	1,42	386,67
Zaabeel First	1 054	3,25	884,98
Business Bay	796	1,45	394,84
Dubai Marina	546	1,72	468,36
Dubai Hills Estate	437	0,92	250,52
Dubai Islands	137	1,34	364,88

Данные: Nikoliers

Вместе с тем, как предостерегает ведущий аналитик DXB Interact Махмуд Альблуши, при самостоятельном подборе объекта в условиях местного рынка легко ошибиться, ориентируясь исключительно на востребованный развивающийся район. «Бывают переоцененные проекты— как правило, нашпигованные маркетингом и сильными брендами. Объекты в престижных районах, таких как Downtown Dubai или Palm Jumeirah, могут привлекать неопытных инвесторов высоким статусом и потенциалом роста. Однако из-за высокого спроса на старте продаж такие объекты могут быть переоценены и последующий прирост стоимости может не оправдать ожидания инвестора. В престижных районах могут быть высокие эксплуатационные и коммунальные расходы, что снижает общую доходность от инвестиций»,— подчеркивает эксперт.

Махмуд Альблуши указывает в качестве действенной стратегии выбор недвижимости в районах, где развитие только началось или было заявлено. «Недвижимость в удаленных или развивающихся районах может выглядеть привлекательно из-за более низких цен и обещаний будущей инфраструктуры, но только полноценно понимая планы развития районов можно с точностью предсказать, успеетли инфраструктура развиться синхронно с завершением строительства»,— предостерегает эксперт.

Теги rbc.group