Рыночная аномалия: продажи жилья в Москве выросли за счет налички

Большинство сделок (до 90%) на вторичке в январе прошли за наличку, 80% сделок проходят со скидками. Цены продолжили стагнировать, показывая рост в пределах погрешности. При этом причин для снижения цен эксперты не видят

Несмотря на высокие ставки по ипотеке, настоящегообвала продаж на вторичном рынке Москвы в 2024 году не произошло. Результат прошлого года уступил на 16,4% показателю 2023 года, но тогда был зафиксирован рекордный спрос. Как начался для рынка вторичного жилья столицы 2025 год— рассказываем вместе с экспертами.

Спрос оживился

Вторичный рынок жилья уже адаптировался к высоким ставкам по ипотеке, и дальнейшего падения спроса не происходит, наоборот, наблюдается рост. По данным «Этажей» за январь, число сделок на вторичном рынке столицы в январе оказалось на 25% больше, чем в январе 2024 года. В то время как на рынке новостроек произошло снижение на 12%. При этом к декабрю эксперты отмечают обычное для январяпадение продаж на вторичке— примерно на 40%. «Спрос относительно декабря традиционно оказался ниже, в том числе из-за большого количества нерабочих дней в начале года»,— пояснила директор федеральной компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева.

rbc.group

Похожую картину наблюдают риелторы «Инком-Недвижимости». По их данным, январь 2025 года опередил по сделкам со вторичкой январь 2024 года на 15%, но настолькоже уступил декабрю. «Это нормальное явление, ведь в январе рабочих дней значительно меньше. В целом спрос на вторичном рынке довольно оживленный— таким он был и в декабре, и в январе»,— отметил директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

По словам экспертов, спрос на вторичном рынке поддерживают несколько факторов. Во-первых, покупатели переориентировались с первичного рынка, где цены выше, пояснил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Во-вторых, на рынок вышли покупатели с собственными средствами и накоплениями. «Последние на фоне нестабильности валютного курса, имевшего место в декабре, и слухов о возможной заморозке вкладов в банках выходят на рынок недвижимости, чтобы сохранить свои накопления»,— пояснил Олег Репченко.

90% сделок проходят за наличку

Фото: alexkich / Shutterstock / FOTODOM

Большинство продаж на вторичном рынке Москвы в 2025 году, как и во второй половине 2024 года, совершаются за счет собственных средств покупателей. По данным «Этажей», в январе доля сделок за собственные средства на московской вторичке составила 84%. «Это является абсолютным рекордом, лишь 16% занимает ипотека»,— отметила представитель компании. Кроме того, все активнее распространяются рассрочки между собственником и покупателем, в том числе с увеличением цены приобретаемого объекта, добавила эксперт.

В «Инком-Недвижимости» долю сделок за наличные в январе оценили в 90%, что стало рекордным показателем с марта 2016 года. Причем у таких покупателей востребованы более качественные квартиры в хорошем состоянии, указывают риелторы. «В этом отличие сегодняшнего спроса на вторичном рынке от того, каким он был при доступной ипотеке— тогда интерес большинства покупателей был сфокусирован на самых доступных по цене объектах»,— пояснил Сергей Шлома.

В тоже время самые недорогие квартиры— в панельных и кирпичных пятиэтажках— также продолжают пользоваться популярностью, добавили в «НДВ Супермаркет Недвижимости», ссылаясь на статистику своей компании. «С рынка вымываются в первую очередь самые бюджетные лоты— студии и однушки, что говорит об ограниченноплатежеспособном спросе»,— рассказала руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании Елена Мищенко.

Скидки и ценовая стагнация

Фото: fizkes / Shutterstock / FOTODOM

Спрос на вторичном рынке также поддерживается скидками. По оценкам «НДВ-Недвижимости», около 80% продаж проходит со скидками, а средний дисконт составляет около 3%. Аналогичным образом долю оценивают в «Инком-Недвижимости». «Примерно 80% сделок на московской вторичке сейчас проходят с дисконтом. Средний размер скидки— 5%, примерно таким он был и в 2024 году»,— пояснили в компании.

Объекты с хорошим дисконтом на рынке тоже можно найти. Как правило, это квартиры, владельцы которых заинтересованы в срочной продаже, добавила Ригина Гордеева. Например, им нужно погасить действующий кредит или они покупают новостройку по семейной ипотеке и боятся упустить понравившийся вариант. «В таких случаях дисконт при продаже доходит до 10–15% от начальной цены предложения»,— указала она.

В тоже время средний ценникна вторичном рынке почти не меняется, что говорит о продолжающейся стагнации, указывают эксперты. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», за январь квартиры в Москве подорожали всего на 0,3%, до 273,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Для сравнения, за весь прошлый год цены выросли всего на 0,8%. «Дорогая ипотека ограничивает спрос и не дает ценам расти, но спрос в целом остается активным, что не дает ценам просесть»,— пояснил Олег Репченко. «Незначительная динамика объясняется также уходом из экспозиции или появлением в ней более дорогих или более дешевых лотов»,— добавил представитель «Инком-Недвижимости».

Пониженный спрос и большой объем предложения давят на рынок, но есть и другие нюансы, продолжила Елена Мищенко. Например, высокие цены на новостройки, на которые ориентируются продавцы вторички. Влияет на общий уровень цен и политика других продавцов. «Например, если собственник видит, что в аналогичном доме другой продавец дает скидку, то он тоже готов уступить. Если кто-то повышает цены, то он тоже действует так»,— пояснила эксперт.

Но главная аномалия существующей рыночной ситуации, по мнению Ригина Гордеевой,— это отсутствие сигналов для падения цен при снизившемся спросе. «Законы рынка бессильны, спрос сократился, но цены продолжают хоть и медленно, но расти. При этом сегмент недорогого жилья растет более заметно, опережая рыночные показатели в среднем на 1–1,5%»,— указала эксперт.

Что касается полного восстановления спроса, то этому по-прежнему препятствуют дорогая ипотека и экономическая неопределенность. «Спрос начнет активно восстанавливаться при снижении ипотечных ставок до уровня 9–12% годовых, что маловероятно в 2025 году. Поэтому в ближайшей перспективе покупательская активность будет относительно низкой»,— считает представитель «Этажей». «Пока ключевая ставка остается высокой и ипотека чрезмерно дорогой, никаких особых изменений на рынке не ожидается»,— заключил Сергей Шлома.

Авторы Теги rbc.group