Что ждет рынок офисов, жилья и торговой недвижимости Москвы в 2025

Замедление деловой активности уже отмечается на рынке столичной недвижимости. Эта тенденция продолжится и в 2025 году, на рынке будет меньше сделок по покупке и аренде офисов, девелоперы приостановят запуск новых проектов жилой и коммерческой недвижимости

Эксперты уже отмечают замедление деловой активности девелоперов во всех секторах недвижимости. По прогнозу аналитиков, из-за высокой ключевой ставки ЦБ эта тенденция сохранится и в 2025 году. Экономическая ситуация не позволяет застройщикам и инвесторам запускать новые проекты, активно приобретать новые земельные участки под будущие проекты. Ставки по проектному финансированию под новые объекты в сегменте жилой и коммерческой недвижимости сейчас могут достигать 28%.

В следующем году рынок недвижимости продолжит существовать в жестких экономических условиях. Участники выставки Mallpic рассказали редакции «РБК-Недвижимости», что будет с инвестициями и запусками новых проектов офисной, торговой и жилой недвижимости в 2025 году.

rbc.group

Что будет с жилыми проектами в 2025 году

2025–2026 годы на рынке земельных участков под жилые проекты в Москве, по мнению экспертов, пройдут под лозунгом «Оптимизация земельного банка». Этим придется заниматься почти всем девелоперам, пока ключевая ставка не снизится настолько, что позволит застройщикам снова наполнять свои портфели площадок про запас, сообщил «РБК-Недвижимости» директор департамента земельных проектов NF Group Максим Чернядьев. «Ключевая ставка ЦБ, безусловно, влияет обратно пропорционально на интерес девелоперов к площадкам, но не является основным фактором, равно как и условия на ипотечном рынке. Когда площадка будет застроена жильем, еще и ипотека снова должна стать доступной для большинства покупателей жилья»,— поясняет эксперт.

Из-за сложившейся ситуации видимый рынку объем прямых инвестиций в площадки снизится, при этом часть прямых сделок по приобретению площадок сменится на различные формы партнерства между девелоперами и владельцами активов под редевелопмент и площадок под застройку, прогнозирует Максим Чернядьев. В NF Group ожидают, что более половины сделок на рынке земельных площадок станут партнерскими. С учетом этих сделок общий объем инвестиций составит в 2025 году не менее 200 млрд руб., что также немало для московского рынка.

«В ситуации, когда девелопер заходит на площадку без утвержденных градостроительных регламентов и приобретает ее по партнерской схеме, наиболее разумный подход— переждать период турбулентности на рынке, не спеша занимаясь подготовкой площадки к строительству, что, как правило, занимает не менее 12–24 месяцев»,— считает Максим Чернядьев.

Что ждет рынок офисной недвижимости в 2025 году

Фото: Maksim Zaytsev / Shutterstock/ FOTODOM

В конце 2024 года на рынке уже отмечается замедление деловой активности. На фоне дорогих денег в 2025 году компании снизят активность по покупке и аренде офисной недвижимости в Москве, считают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» эксперты.

«Мы ожидаем более осторожную инициацию новых крупных сделок на фоне дорогих денег, размытого горизонта планирования и отсутствия достаточного предложения на столичном рынке офисной недвижимости. В целом это приведет к плавному снижению деловой активности»,— говорит директор, руководитель департамента исследований и аналитики консалтинговой компании CMWP Полина Афанасьева.

Многие игроки рынка, заинтересованные в наращивании площадей в 2023–2024 годах, уже начали переориентироваться на продажу. В 2025 году эта тенденция продолжится, считает эксперт. По ее оценке, продажа офисных площадей сохранится приоритетной стратегией реализации для девелоперов новых бизнес-центров.

Однако стоит отметить, что спрос на покупку и аренду офисов может быть среди компаний, которые получили бюджетный импульс, считает Полина Афанасьева. С этим мнением согласна и партнер консалтинговой компании NF Group Мария Зимина. Она считает, что спрос на офисы может сохраниться на высоком уровне прежде всего за счет активности компаний с участием госкапитала, производственных и технологических.

Что ждет рынок торговой недвижимости в 2025 году

Согласно прогнозу ЦБ, в 2025 году все еще будет наблюдаться ажиотажный потребительский спрос, значимые признаки охлаждения которого могут появиться лишь в конце года. При этом жесткие денежно-кредитные условия по-прежнему будут ограничивать крупные покупки населения и благоприятствовать развитию общепита, услуг и повседневного спроса. «Отражение этого тренда мы еще увидим в появлении новых флагманских пространств, повышении разнообразия набора арендаторов и в апробации новых форматов»,— отмечает Полина Афанасьева.

Запланированный объем ввода торговых площадей в Москве в 2025 году будет значительно опережать текущий год, главным образом благодаря открытию крупных торговых центров, говорит Полина Афанасьева. «Экономический фон будет служить ограничением на вход в эту нишу, а ценз станет определяться наличием достаточных финансовых резервов для строительства со сниженным привлечением заемного капитала, поэтому заявлять и вводить новые объекты смогут либо крупные игроки в сфере коммерческой недвижимости, либо жилые девелоперы»,— прогнозирует эксперт.

«Текущие ставки по проектному финансированию делают невыгодным для инвесторов вывод новых торговых центров на рынок, так как во многих бизнес-моделях арендные платежи просто не будут покрывать платежи по обслуживанию кредита, что, по сути, делает девелоперов операционными банкротами»,— пояснил ситуацию на рынке основатель, управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников.

Вывод небольших ТЦ возможен жилыми девелоперами, так как значимым фактором для них является льгота по смене вида размешенного использования земельного участка в рамках столичной программы комплексного развития территорий, считает Полина Афанасьева. Однако в последнее время все больше девелоперов отдают предпочтение возведению складских комплексов формата Light Industrial, чем более дорогому и затяжному строительству торговых центров, что может повлиять на строительную активность в этом сегменте и на долю районных ТЦ в новом строительстве, поясняет аналитик.

Авторы Теги rbc.group