«Эффект шринкфляции»: спрос на строительство частных домов обвалился

После отмены льготной ипотеки и введения эскроу-счетов для подрядчиков спрос на ипотеку в сегменте ИЖС упал в несколько раз. К каким еще последствиям это привело и как отразилось на ценах — рассказываем вместе с экспертами

Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в последние годы называли самым быстрорастущим и перспективным. Но с 1 июля ситуация изменилась. Продажи встали, число подрядчиков сократилось, в компаниях начались увольнения.

Разбираемся, что еще повлияло на сегмент и сколько времени потребуется для адаптации к новым условиям.

Спрос упал, ипотека сведена почти к нулю

rbc.group

Льготная ипотека была локомотивом не только для новостроек, но и для загородного строительства. По оценкам «Дом.РФ», в первом полугодии на программу приходилось около 60% выдач в сегменте ИЖС. Поэтому с отменой льготной программы ситуация резко изменилась— спрос рухнул. В июле выдача ипотеки в ИЖС упала в 6,2 раза, до 4 тыс. Для сравнения, в сегменте новостроек продажи сократились всего в три раза.

В сентябре падение спроса сохранилось. По данным «Дом.РФ», россияне оформили 3,6 тыс. кредитов на 40 млрд руб. на строительство собственных домов. Это на 73% меньше, чем годом ранее, по количеству и на 33%— по объему. Резкое сокращение спроса на ипотеку в сегменте ИЖС подтвердили в Сбербанке. По данным аналитиков «Домклик», после отмены льготной ипотеки выдачи на ИЖС сократились в июле— сентябре примерно в пять раз к аналогичному периоду прошлого года.

Фото: kuzsvetlaya / Shutterstock / FOTODOM

В Федерации ИЖС отметили, что максимальное падение продаж наблюдалось в августе. В сентябре спрос стал немного восстанавливаться «в связи с тесным взаимодействием банков и застройщиков». «Я как собственник строительной компании хочу сказать, что у нас в июле была одна сделка, в августе— ноль, в сентябре— уже пять»,— рассказывал президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов.

В строительной компании «Дом Лазовского» годовое сокращение спроса на объекты ИЖС оценили как троекратное. Среди причин падения продаж— отмена льготной ипотеки, нехватка лимитов по другим программам с господдержкой, макропруденциальные меры (повышенные требования к долговой нагрузке и первому взносу) и высокая ставка ЦБ, которая сделала рыночную ипотеку недоступной, пояснил владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. По оценкам «Дом.РФ», в октябре средняя рыночная ставка на строительство дома превысила 23% годовых. «Последние две причины привели к тому, что мы наблюдаем резкий переток целевой аудитории в аренду ИЖС. Итог— доля ипотечных сделок в нашем портфеле сведена к нулю»,— отметил Максим Лазовский.

Одновременно с этим резко сократился спрос на участки с подрядом и сами подряды— летом в сегментах эконом и комфорт падение было на 75–77%, что напрямую связано с изменением ипотечных программ, добавил учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов. «В сентябре в комфорт-классе наметился рост: некоторые строительные компании начали работать с эскроу-счетами, и с июля доля ИЖС в рамках семейной ипотеки выросла с 2,3% до 7,4%»,— отметил эксперт.

Влияние эскроу-счетов

Помимо отмены льготной ипотеки, влияние на рынок оказал переход на эскроу-счета по договорам подряда. Например, сейчас оформить кредит по семейной ипотеке можно только при использовании подрядчиком счетов эскроу. Это привело к сокращению числа подрядчиков, готовых работать по новым правилам. По оценкам «Домклик», с июля число активных подрядчиков уменьшилось в разы— с 3,5 тыс. до 900.

Фото: Bilanol / Shutterstock / FOTODOM

«Действительно, не все подрядчики готовы работать со счетами эскроу. Однако дефицита предложения с этой стороны не наблюдается, поскольку сокращение количества подрядчиков в сегменте ИЖС явно не успевает за снижением спроса»,— рассказали в пресс-службе «Сбера». «В результате, по нашим оценкам, в июле— сентябре предложение в этом сегменте в полтора-два раза превысило уровень аналогичного периода прошлого года»,— добавили там.

Переход на счета-эскроу поменял структуру финансирования стройки, в связи с этим происходит адаптация участников рынка (банков, подрядчиков, заказчиков) к новым условиям, пояснили в институте жилищного развития. В тоже время новые правила игры подразумевают повышение прозрачности сегмента частного домостроения, в том числе за счет вымывания недобросовестных подрядчиков. «Поэтому в текущих условиях подрядным организациям необходимо корректировать финансовую модель своей деятельности с учетом выстраивающегося цивилизованного рынка ИЖС»,— указали в «Дом.РФ».

Среди негативных последствий трансформации рынка ИЖС эксперты указывают сокращение штата сотрудников. «Многие строительные компании после отмены льготной ипотеки были вынуждены сократить число проектов, что впоследствии привело к сокращению действующего штата сотрудников»,— пояснил Рамиль Усманов. «В летний период из-за существенного падения спроса на строительство домов некоторые строительные компании сократили штат до 50%»,— добавил Валерий Лукинов.

Эффект «шринкфляции»

Завершение льготной ипотеки не повлияло напрямую на цену строительства дома для конечного потребителя, указывают в «Дом.РФ». По данным портала «строим.дом.рф», средняя цена строительства частного дома в октябре составляет порядка 7,6 млн руб., в начале года показатель был такимже. «На рынке частного домостроения наблюдается эффект «шринкфляции». То есть за одинаковую сумму в октябре 2024 года можно построить дом площадью около 117 кв. м, тогда как в январе 2024 года возможно было построить дом площадью около 130 кв. м»,— отметили в институте жилищного развития.

Фото: vshq / Shutterstock / FOTODOM

Давление на цены в последнее время оказывал возросший спрос в сегменте ИЖС, который не был обеспечен предложением в достаточном объеме, пояснили в «Дом.РФ». Это вызвало рост цен для конечного потребителя на строительство и на покупку готовых частных домов. Влияние на стоимость также оказали рост цен на стройматериалы, кадровый дефицит и конъюнктура логистического рынка, добавили там.

В тоже время некоторые застройщики в сегменте ИЖС после отмены льготной ипотеки и спада продаж начали снижать цену на объекты для привлечения покупателей, добавил президент Федерации ИЖС. «При этом есть и те, кто повышал цену на объекты в связи с повышением себестоимости объектов»,— уточнил Рамиль Усманов.

Что касается цен на дома и участки в пределах ЦКАД, то они не снижаются, а растут, в отличие от квартир, отметил Валерий Лукинов. «Это связано с минимальным количеством качественного предложения, что провоцирует существенный рост (30–50% за год) на участки. Однако цены на участки и дома, расположенные далее 70км от МКАД, замерли до весны»,— добавил эксперт.

Что поможет ИЖС

Сейчас рынок частного домостроения находится в состоянии структурных изменений, связанных с новыми условиями работы строительных и подрядных компаний. По оценкам «Дом.РФ», этап адаптации должен завершиться во втором квартале 2025 года, в том числе когда вступят в силу закон об эскроу-счетах при договорах подряда и закон, освобождающий подрядчиков от уплаты НДС.

Среди мер, которые моглибы сейчас поддержать рынок ИЖС, в «Дом.РФ» также называют:

• в условиях снижающегося платежеспособного спроса граждан— льготные ипотечные программы, которые уже запущены и успешно реализуются по принципу адресности;
• меры поддержки для семей с детьми: маткапитал и выплата для многодетных семей 450 тыс. руб.;
• налоговые вычеты;
• региональные меры поддержки граждан. Ознакомиться с ними можно на портале «спроси.дом.рф» в разделе «Каталог программ с государственной поддержкой».

Федерация ИЖС также сейчас ведет работу с Минстроем и «Дом.РФ» по введению механизма эскроу в сферу малоэтажного строительства. «Благодаря нововведениям рынок выйдет на новый уровень, станет более лояльным, открытым и прозрачным для потенциальных покупателей, тем самым привлечет новых клиентов загородной недвижимости»,— считает глава организации.

Авторы Теги rbc.group