Гид офисного рантье: как выбрать доходный объект для инвестиций

Выясняем, как выйти на рынок инвестиций в офисы, выбрать прибыльный объект и успешно работать с арендаторами

Одним из наиболее прибыльных типов недвижимости считаются офисы— и совсем необязательно вкладывать в них миллиарды рублей, чтобы зарабатывать на аренде. Сейчас в Москве достаточно предложений маленьких лотов за умеренную цену, а также потенциальных арендаторов, готовых снять такое помещение.

Разбираемся в особенностях работы офисного рантье: как выбрать объект и чем такая инвестиция отличается от покупки квартиры или апартаментов.

Почему выбирают офисы

rbc.group

Первый вопрос— для чего рантье выбирать именно офис, а не склад или, к примеру, машино-место в новом жилом комплексе. Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», назвали офисный сегмент одним из самых «дружелюбных» даже для новичков. «Наиболее сбалансированно выглядят инвестиции в офисный сегмент. Это объясняется диверсифицированной клиентской базой арендаторов из разных отраслей, а также наличием качественных офисных объектов для инвестиций в столице»,— рассказал руководитель направления инвестиционного брокериджа CORE.XP Александр Пятин.

По его словам, вся коммерческая недвижимость, включая офисы, предлагает инвесторам более высокую арендную доходность, чем жилье. Если вложения в квартиру, по данным CORE.XP, могут в среднем принести доходность в 5%, то коммерческие объекты— порядка 11%. Кроме того, цены на офисы постоянно растут. «Наряду с арендной доходностью можно рассчитывать на рост стоимости актива на уровне инфляции, которая ожидается в долгосрочной перспективе около 4% в год»,— подсчитал Пятин.

Еще одно преимущество офисов как актива— стабильность и предсказуемость. «Офисная недвижимость по итогам 2023 года подтвердила устойчивость к кризисам, демонстрируя высокий уровень деловой активности рынка даже в сложившихся условиях»,— рассказал «РБК-Недвижимости» директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers Кирилл Кутявин.

При перепродаже такие помещения могут быть востребованы как среди профессиональных инвесторов, так и в кругу предпринимателей, которые ищут площади для собственных компаний. «Офисы интересны как средство для диверсификации портфеля и как необходимое пространство для расширяющегося российского бизнеса»,— подчеркнул брокер.

Что нужно сделать до покупки

Перед тем как задуматься о приобретении офиса, рантье необходимо позаботиться о юридической составляющей и выбрать организационно-правовую форму. По словам Аллы Глазковой, старшего директора департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership (CMWP), такой выбор зависит от целей покупки и размера инвестиций.

«Если объект приобретается для сдачи в аренду, его выгодно покупать индивидуальному предпринимателю (ИП) для последующего использования налогового вычета (6%). Если средства инвестирует конечный пользователь, чтобы использовать офис под собственные нужды, следует приобретать как физическое лицо. Тогда при последующей продаже— без драматичного повышения стоимости актива— физлицо заплатит 13% с разницы между стоимостью покупки и ценой продажи. ИП в этом случае заплатит 6% со всей стоимости сделки»,— объяснила Глазкова.

В некоторых случаях выгоднее использовать форму общества с ограниченной ответственностью (ООО) на упрощенной системе налогообложения. Это целесообразно для вложений в крупные объекты с большой стоимостью. «В этом сценарии в дальнейшем возможно будет продать компанию как готовый арендный бизнес со всеми заключенными договорами через отчуждение долей в ООО. Для налоговой прозрачности данной сделки важно рассматривать эту форму в первую очередь как продажу бизнеса, а не имущества»,— порекомендовали в CMWP.

Следующий шаг— построение финансовой модели. Расчет должен предусматривать все детали, включая расходы на имущественный и земельный налоги, оплату вознаграждения консультантам за поиск арендатора. Особое внимание стоит обратить на ремонтные траты, которые могут быть существенными. «Инвестор должен понимать, что офисы обычно приобретаются без отделки, поэтому необходимо четко определить размер будущих расходов, связанных с ремонтом»,— уточнила Алла Глазкова.

Главный критерий выбора— локация

Традиционно основным критерием выбора недвижимости считается локация. Именно от расположения зачастую зависит популярность бизнес-центра среди арендаторов. В Nikoliers рекомендуют оценить деловую активность района, инфраструктуру, наличие конкурентного окружения и зон притяжения горожан, видимость объекта с основных магистралей. «Большое значение имеет расстояние до метро. Как правило, наибольшим спросом пользуются офисы с доступностью до 10–12 минут пешком»,— указал Кирилл Кутявин.

Важность выбора правильной локации подтвердили и в Commonwealth Partnership: «Чем популярнее район, тем выше спрос на аренду. Город развивается, и некоторые неактивные локации с наличием «уставшего» класса А и объектами реконструкции трансформируются и обновляются: появляются доминанты, притягивающие бизнес и повышающие индекс качества городской среды».

Примером современного проекта класса А в удачной локации в CMWP назвали бизнес-центр Opus— 13-этажное здание с офисами площадью от 53 до 405 кв. м. Проект возводят в районе станции метро «Павелецкая», недалеко от Павелецкого делового кластера— второго по величине после «Москва-Сити». По данным девелоперской компании Pioneer, бизнес-центр станет первым за десять лет офисным проектом А-класса, расположенным на Дербеневской набережной.

Активно развивающийся район Павелецкой— показательный пример сочетания сложившейся инфраструктуры и высокой транспортной доступности. Бизнес-центр будут окружать жилые проекты, школы, поликлиники, спортивные объекты, торговые центры, кафе и рестораны. При этом расстояние от OPUS до станции метро «Павелецкая» составит всего 1,2 км, а до Садового кольца— 1,4 км.

Важная особенность Павелецкого района— большой спрос и на его фоне малая доля вакантных площадей в бизнес-центрах высоких классов. «Павелецкая метрокоммуна— то есть зона вокруг станции метро— занимает второе место среди всех метрокоммун Москвы по объему спроса в классах А и В по итогам 2023 года— 120 тыс. кв. м,— указала Алла Глазкова.— Если доля свободных площадей в классе А по всему рынку составляет 11,8%, то у Павелецкой метрокоммуны этот показатель ниже среднерыночного уровня— 10,3%. Учитывая традиционно высокий интерес арендаторов к Павелецкому деловому району, а также ощутимый дефицит качественных офисных площадей в центральных районах города (ожидаемые к вводу в ближайшие годы объекты в большинстве своем уже заполнены), мы ожидаем повышенной востребованности такого высококачественного объекта, как бизнес-центр Opus».

На что еще обратить внимание

Кроме локации, эксперты советуют обратить внимание на технические характеристики офисов и наличие высокотехнологичных инженерных систем. Например, офису класса А соответствуют помещения с высокими потолками в 3,8 м, выделенной мощностью офисов 0,8 кВт на 1 кв. м, а также интегрированными системами вентиляции, кондиционирования, пожаротушения и оповещения.

Большое значение имеет не только инфраструктура района, но и собственные возможности бизнес-центра. Популярностью у арендаторов наверняка будут пользоваться проекты с благоустроенным двором, где можно отдохнуть или поработать под открытым небом, а также ретейлом на первом этаже. К примеру, около бизнес-центра Opus разобьют несколько зеленых зон для отдыха. Собственная торговая галерея закроет все потребности резидентов: здесь разместят магазины, кафе и отделения банков. Общая площадь ретейл-зоны на первом этаже Opus превысит 4 тыс. кв. м.

Кирилл Кутявин отдельно порекомендовал офисным рантье обращать внимание на репутацию застройщика. «Наиболее эффективно будет вкладывать в качественные проекты известных девелоперов,— сообщил представитель Nikoliers.— При выборе объекта в первую очередь стоит обращать внимание на проекты, у которых есть разрешение на строительство, а также те, которые реализуются профессиональными и опытными девелоперами».

Как работать с арендаторами

Непростой задачей для новичка в сфере офисной недвижимости может стать взаимодействие с арендаторами, особенно на этапе выбора будущих резидентов. В CMWP рекомендуют опираться на данные о компании и провести юридический аудит. «Изучить финансовые показатели, исключить судебные процессы, проанализировать бизнес и клиентов потенциального арендатора. Запросить историю взаимоотношений арендатора на предыдущем месте аренды и, опираясь на выводы, принять верное решение»,— перечислила необходимые шаги Алла Глазкова.

Следующий этап— составление договора аренды. В CORE.XP советуют прописать в нем не только срок аренды, параметры индексации, условия досрочного расторжения, но и условия арендных каникул в случае, если арендатор будет делать ремонт помещения за собственные средства.

Срок договора зависит от ситуации на рынке. На растущем рынке договор аренды разумнее заключать на полтора-два года, чтобы сохранить гибкость взаимоотношений сторон, посоветовали в Commonwealth Partnership. На падающем рынке для рантье выгоднее выбрать долгосрочный договор от трех лет.

«Более длинные договоры позволяют ожидать стабильный арендный поток, поэтому они предпочтительны,— заявил Александр Пятин.— В текущий момент сложилась практика трехлетних договоров. Однако в условиях дефицита качественных свободных площадей в престижных локациях можно ожидать попыток арендодателей переходить к более длительным договорам».

На то, какие именно компании будут арендовать офисы, зачастую влияет расположение бизнес-центра. Локация поблизости от крупного бизнес-кластера, такого как Павелецкий деловой район, формирует повышенный спрос на офисные площади среди компаний с большими финансовыми перспективами. «Деловая среда в окружении выступает фактором притяжения для размещения растущих и платежеспособных компаний»,— отметил Кирилл Кутявин.

По мнению Аллы Глазковой, офисы в бизнес-центре Opus могут быть интересны компаниям любого рода деятельности: «Многие сегменты бизнеса сейчас активно развиваются и растут: электронная коммерция, информационные технологии, сырьевые компании».

Какогобы арендатора ни предпочел рантье, в CMWP советуют сразу выстраивать партнерские отношения. Например, предусмотреть финансовый шаг навстречу арендатору и заложить в стоимость арендной платы возможность для торга. Это позволит с первых дней наладить продуктивную коммуникацию и обрести арендаторов, которые останутся в офисах надолго. С учетом потенциальной доходности такие долгосрочные отношения способны принести инвестору значительную выгоду в перспективе нескольких лет.

Авторы rbc.group