Изменения в «Семейной ипотеке»: что будет с ценами на новостройки

Обновленная программа будет действовать до 2030 года. В связи с ее продлением из бюджета дополнительно выделят ₽66,2 млрд

10 июля Минфин опубликовал новые параметры программы «Семейная ипотека». Теперь ипотека под6% годовых будет доступна семьям с детьми в возрасте до шести лет, а также семьям, воспитывающим несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью. Также субсидированная ставка распространяется на отдельные регионы. Расспросили экспертов о том, как нововведение скажется на ценах на новостройки.

Кто теперь может взять кредит по семейной госпрограмме

Как следует из опубликованных Минфином параметров программы, ставка по ней составит 6%, максимальная сумма кредита— 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 6 млн руб.— для остальных регионов. Взять кредит можно и на бо́льшую сумму: до 30 млн руб.в столичных регионах и до 15 млн руб.в остальных субъектах Федерации. Но в этом случае ипотека будет комбинированной: ставка в 6% распространится только на вышеуказанные лимиты в размере 12 млн и 6 млн руб., а оставшаяся сумма будет кредитоваться по рыночной ставке, которая, по статистике «Дом.РФ», составляет для банков из топ-20 по выдаче 19,46% (данные на 1–7 июля 2024 года).

rbc.group

Первый взнос по программе составит от 20% стоимости приобретаемой недвижимости, срок кредита— до 30 лет.

Воспользоваться обновленной семейной ипотекой смогут следующие категории заемщиков:

• семьи, где есть хотябы один ребенок в возрасте до шести лет;
• семьи, где есть ребенок-инвалид;
• семьи из малых городов (до 50 тыс. жителей), где есть двое или более несовершеннолетних детей;
• семьи с двумя или более несовершеннолетними детьми, проживающие в регионах с низким объемом строительства или в регионах с индивидуальными программами развития.

«При рождении ребенка можно рефинансировать ранее выданный кредит»,— отмечается в сообщении Минфина. Как и прежде, программа распространяется не только на многоквартирные дома, но и на сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Но построить дом или купить его в рамках программы семейной ипотеки можно только в том случае, если строительство ведется по 214-ФЗ или по договору подряда с обязательным открытием эскроу-счета. Еще одно важное условие: воспользоваться семейной ипотекой можно только один раз.

«В целом можно сказать, что семейная ипотека осталась в томже виде, как и была ранее. При первом запуске она предоставлялась семьям с детьми, рожденными в период с 2018 года по 31 декабря 2023 года (то есть семьям с детьми младше шести лет), что в целом сохранилось,— говорит руководитель отдела кредитования и партнерских программ компании PIONEER Юрий Никитчук.— Семьи с детьми с ограниченными физическими возможностями как были в данной программе, так и остались. Единственная корректировка, которая коснется Московского и Ленинградского регионов,— семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми, возраст которых более семи лет (включительно). С данным сегментом клиентов рынок новостроек работал на рубеже полутора лет».

Крупные банки уже отреагировали на обновление параметров семейной программы. На момент публикации о начале приема заявок по новым правилам сообщили Сбербанк, ВТБ и банк «Дом.РФ». «Все поданные до сегодняшнего дня заявки нашими клиентами по программе «Семейная ипотека» будут пересмотрены банком по новым условиям»,— рассказал первый заместитель председателя правления Сбербанка Кирилл Царев.

Как изменения в программе скажутся на ценах на новостройки

Москва(Фото: Studio MDF / Shutterstock / FOTODOM)

Основные пользователи семейной госпрограммы, как отмечает Юрий Никитчук,— это именно семьи с маленькими детьми. «Другими словами, внесенные корректировки несущественно скажутся на количестве выдач по семейной программе в больших городах»,— заключает эксперт.

«Влияние изменения параметров семейной ипотеки не будет столь значительным, как прекращение действия ипотечной госпрограммы, так как последнюю выдавали массово— и объективно нуждающимся, и тем, кто просто хотел заработать на росте цен»,— отмечает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

Топ-брокер Whitewill Оксана Романовская оценивает долю семей с детьми в возрасте до шести лет примерно в 30% от всей целевой аудитории рынка новостроек.

«Безусловно, новые условия благотворно будут влиять на продажи в малых городах и регионах с низким объемом строительства,— считает Романовская.— Однако не думаю, что это сильно активизирует рост цен и строительство в целом именно в регионах, потому что сегмент покупателей, которые могут воспользоваться текущими условиями, ограничен».

О том, что спрос на новостройки в малых городах сейчас невелик, говорят и другие эксперты. Так, по оценке ЦИАН, в 2024 году на такие города пришлось не более 1,7% всех сделок с новостройками в стране. Предложение новостроек сейчас представлено только в 71 малом городе из 809, притом что в целом на этот тип населенных пунктов приходится более 70% российских городов.

В Рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК) по запросу «РБК Недвижимости» подсчитали, как растет присутствие застройщиков в российских городах. По их оценке, если в 2021 году городов, где идет строительство, было 305 (27,3% от общего количества), то в 2024-м уже 346 (30,9%).

Корректировка параметров программы семейной ипотеки может способствовать частичному перетоку спроса именно в малые города, особенно в столичных регионах и там, где есть города-миллионники, считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «В малых городах численностью до 50 тыс. человек условия кредитования остались прежними. Учитывая ужесточение параметров в более крупных населенных пунктах, можно ожидать притока клиентов в эти локации прежде всего для строительства коттеджей»,— прогнозирует эксперт.

Строительство жилой недвижимости в малых городах в течение последних 30–35 лет практически отсутствует, поэтому потенциал для застройщиков там есть, говорит и Ирина Носова из АКРА. «Цены на жилье в малых городах будут подрастать, однако не теми темпами, что в миллионниках»,— считает эксперт.

Цены в столицах, по мнению Руслана Сырцова, на фоне корректировки программы могут и снизиться. «В Москве ужесточение параметров программы семейной ипотеки повлияет на рынок более серьезно, чем непродление льготных кредитов под 8%. В первом полугодии 2024 года более 40% заемщиков в столице использовали именно семейную ипотеку,— поясняет Сырцов.— Не менее половины из них смогли оформить кредит благодаря наличию двух и более несовершеннолетних детей старше шести лет. Теперь эта категория клиентов остается без поддержки. В результате возможен временный спад продаж в массовом сегменте, наиболее зависимом от льготных программ». В результате, прогнозирует эксперт, девелоперы новостроек классов комфорт и даже бизнес могут скорректировать цены вниз. Скорее всего, считает он, снижения будут происходить за счет дисконтов.

Спецпредложения и скидки от застройщиков

Владивосток(Фото: Юрий Смитюк / ТАСС)

«Существует большая вероятность повышения ключевой ставки на ближайшем заседании ЦБ. Из-за высокой ставки большая часть граждан, которые не могут воспользоваться льготной ипотекой, отложат процесс приобретения недвижимости,— рассуждает Юрий Никитчук.— Другими словами, основной драйвер продаж в ближайшие шесть месяцев будет за счет сохраненной семейной и ИТ-ипотеки». Из этого следует, что девелоперы должны будут задуматься над поддержанием спроса, заключает эксперт.

«Что касается больших городов, крупных регионов и столиц, на мой взгляд, застройщики сейчас будут активно прорабатывать программы рассрочек, все более комфортные, с выплатой основной суммы до момента завершения строительства, то есть когда надежда на снижение ставок будет гораздо выше,— делится прогнозом Оксана Романовская.— Это станет основной тенденцией развития до конца текущего года».

«Уже сейчас застройщики совместно с банками разрабатывают программы с более доступной ставкой и комфортным платежом для клиентов»,— говорит и генеральный директор VSN Group Яна Глазунова. Ирина Носова также прогнозирует более широкое распространение дисконтов на новостройки.

Об этом говорит и Руслан Сырцов: «Уверен, застройщики массового сегмента, наиболее зависимого от семейной ипотеки, в ближайшее время будут чаще прибегать к скидкам и иным акциям,— прогнозирует эксперт.— Ситуация изменится только в случае снижения ключевой ставки ЦБ или внедрения новых адресных госпрограмм: для учителей, врачей, сотрудников ОПК и т. д.».

Вместе с тем, считают опрошенные редакцией эксперты, корректировки семейной госпрограммы, скорее всего, приведут к определенному перетоку спроса в сегмент аренды жилья, особенно в крупных городах с высокими ценами на жилье. «Аренда будет пользоваться большим спросом, так как для населения доступность жилья в результате действия льготных программ ощутимо снизилась»,— подчеркивает Ирина Носова.

«Если предлагать клиентам только рыночные программы, конечно, потенциальный покупатель продолжит арендовать недвижимость. Предоставить комфортные условия для приобретения недвижимости в новостройках, если речь о рыночной ипотеке, возможно только за счет специальных программ»,— отмечает и руководитель отдела кредитования и партнерских программ компании PIONEER Юрий Никитчук.

Оксана Романовская отмечает, что на вторичном рынке корректировка госпрограммы значимым образом не скажется в отличие от арендного. «Скорее всего, вторичный рынок заметно снизится. Будет продавать тот продавец, кто готов предложить наибольшую скидку,— говорит эксперт.— А что касается аренды жилья, то, безусловно, этот сегмент сейчас будет все более активно расти, так как остается большой процент покупателей, откладывающих покупку до лучших времен, а именно до снижения ставки ЦБ». На этот тренд указывает и Руслан Сырцов. «В связи с этим почти наверняка вырастут арендные ставки»,— заключает эксперт.

Авторы Теги rbc.group